استقصاء خاص لـ «أصول مصر»: 74.6 % ارتفاع أسعار العقارات فى 3 أعوام.. ارتفاعات كبرى فى الساحل الشمالى.. القطاع يرد على شبهة الفقاعة
فى محاولة لقراءة معطيات القطاع العقارى بشكل أكثر منهجية، وللتحقق من مدى واقعية النغمة التى تظهر بين حين وآخر بأن القطاع يعانى من فقاعة عقارية، أجرت «أصول مصر» استقصاء حول أسعار العقارات منذ قرار تعويم وتحرير سعر صرف الجنيه فى 2016 وحتى الآن، وذلك بالاعتماد على عينة قوامها 13 شركة من كبريات الشركات العقارية التى تنشط فى مصر.
استخلصت «أصول مصر» من الاستقصاء أن أسعار القطاع العقارى لم تتوقف قط عن الارتفاع، بما يعكس تزايد الطلب على العقارات وهو ما يدحض الأقاويل التى تذهب بالقطاع فى غياهب الفقاعة العقارية، وتكفى الإشارة إلى أن نسبة ارتفاع أسعار العقارات فى مصر منذ تحرير سعر الصرف وحتى الآن قد بلغت 74.6%، بل وقد تضاعفت الأسعار فى بعض المناطق مثل مشروع ليك فيو ريزدنيس التابع لمجموعة الحاذق حيث بلغت نسبة الارتفاع خلال سنوات تحرير الصرف إلى 118.7%.
25.7 % ارتفاعاً فى أسعار 2017
ويتبين من الجدول أن أسعار العقارات لم تتأثر سلبياً بقرارات الإصلاح الاقتصادى وتحرير سعر الصرف، بل العام التالى لها مباشرة، 2017، شهدت الأسعار متوسط زيادة بلغت 25.7%، وهناك شركات قامت برفع أسعار بواقع 50% مثل شركة تطوير مصر عندما رفعت أسعار وحداتها بمشروع فوكا باى بالساحل الشمالى من 800 ألف جنيه للوحدة الغرفتين فى عام 2016 إلى 1.2 مليون جنيه لنفس مواصفات الوحدة فى 2017، وكذلك الحال بالنسبة لمشروع مجموعة الحازق ليك فيو ريزدنس بالتجمع الخامس فبعدما كان يتراوح سعر المتر به من 9 آلاف إلى 11 ألف جنيه فى 2016، أصبح يتراوح ما بين 13500 إلى 16000 ألف جنيه فى عام 2017 بنسبة زيادة بلغت 45.4%.
القطاع يرد على شبهة الفقاعة
وبعد مرور عام أخر بدأت نغمة الفقاعة العقارية تأخذ طريقها لأذان بعض المهتمين، ولكن يبدو أن من يردد هذه النغمة لم يتابع أرقام القطاع وحجم مبيعاته وتطوير أسعار الوحدات فى نفس المشروعات خلال عام، وهو الأمر القادر على بيان تعرض القطاع لفقاعة أم هذه مجرد محاولة لخفض الأسعار، فمن غير المنطقى أن يعانى قطاع ما من فقاعة ثم نجد الأسعار ترتفع بمعدل 21.7% خلال عام بما ينبئ بوجود طلب على العقار.
وبلغة الأرقام؛ فهناك شركات قامت فعلياً بمضاعفة أسعارها فى نفس مشروعاتها، فشركة تطوير مصر أقبلت على رفع أسعارها بمشروع فوكا باى بالساحل من 1.2 مليون جنيه للوحدة الغرفتين فى عام 2017 إلى 2.4 مليون جنيه لنفس الوحدة فى صيف 2018 بنسبة ارتفاع 100% تماماً، فى إشارة إلى وجود طلب قوى على العقار فى مصر وينهى تماماً بعض الأقاويل بوجود فقاعة.
ارتفاعات كبرى فى الساحل الشمالى
على الرغم من أن الإسكان الثانوى يشهد طلباً أقل مقارنة بالإسكان الرئيسي، إلا أن أسعار المشروعات بالساحل الشمالى شهدت ارتفاعات كبيرة فى أسعارها هى الأخرى، فنجد شركة مثل تطوير مصر عمدت إلى رفع أسعار الوحدات بمشروع فوكا باى بمعدلات مهولة، فبعد أن كانت الوحدة المكونة من غرفتين يبلغ سعرها 800 ألف جنيه فى 2016 ارتفع سعرها إلى 1.2 مليون جنيه فى صيف العام التالى مباشرة، وكذلك الحال بالنسبة للوحدة الثلاث غرف فارتفعت من 1.2 مليون جنيه فى 2016 إلى 1.8 مليون جنيه فى 2017.
وعلى الرغم الارتفاع الكبير الذى بلغ 50% لأسعار الوحدات إلا أن الشركة عمدت إلى مضاعفة سعر الوحدة فى عام 2018 مقارنة بـ 2017 ليصل إلى 2.4 مليون جنيه للوحدة الغرفتين و3.2 مليون للوحدة الثلاث غرف فى عام 2018. ولم تختلف هذه النسب كثيراً فى مشروع تلال الساحل التابع لشركة رؤية جروب، فعلى الرغم من أن أسعار وحدات التوين هاوس كانت 850 ألف جنيه فى صيف 2015 إلا أنها بدأت فى التصاعد إلى 1.2 مليون جنيه ثم 1.8 مليون ثم 2.1 مليون كل ذلك فى 3 شهور فقط، وفى بداية صيف 2016 بلغ سعر نفس الوحدة بنفس المساحة والموقع 2.25 مليون ووصل إلى 3.2 بنهاية صيف 2016، وحالياً لم يعد هناك وحدات فارغة، وبلغ سعر الوحدة لمن يقوم بإعادة البيع 5.5 مليون جنيه وقد تصل إلى 6 ملايين فى بعض المواقع المميزة بالمشروع.
74.6 % متوسط الزيادات منذ التعويم
وتم حساب هذه النسبة بناء على بيانات مدققة لمقارنة أسعار عدد من المشروعات خلال السنوات الثلاث، وتم الاعتماد على 5 مشروعات توافرت فيها معايير الاستقصاء، فهناك مشروعات لم يكن قد تم فتح باب التسويق والبيع فيها مثل مشروع شركة تطوير مصر فى مدينة المستقبل ومشروع شركة المراسم فى التجمع الخامس ومشروعات العاصمة الإدارية الجديدة والعلمين الجديدة.
والمشروعات الخمسة التى تم الاعتماد عليها فى احتساب النسبة هى مشروع أى سيتى التابع لشركة ماونتن فيو، حيث سجل نسبة نمو فى أسعار بلغت 66.6% خلال الثلاث سنوات، بواقع 27.7% فى عام 2017 ثم انخفضت نسبة الارتفاع إلى 8.7% فى عام 2018 لتعود للارتفاع مرة أخرى إلى 20% فى 2019، كذلك الحال بالنسبة لمشروع إيست تاون التابع لشركة سوديك بالقاهرة الجديدة حيث سجلت نسبة ارتفاع فى أسعار هذا المشروع بلغت 71.4%، وذلك عن طريق نسبة زيادة فى عام 2017 بلغت 14.2% ثم ارتفعت إلى 37.5 فى عام 2018 ثم بلغت 9% فى عام 2019.
ولم تختلف شركة هايد بارك كثيراً فى تسعير وحدات مشروعها هايد بارك بالتجمع الخامس حيث رفعت أسعارها بواقع 14.2% فى 2017 ثم 20.8% فى عام 2018، ثم 17.2% فى عام 2019 لتسجل بذلك ارتفاعاً خلال السنوات الثلاث بلغ 61.9%، وكذلك الحال بالنسبة لمشروع نيو كايرو التابع لشركة بالم هيلز حيث عمدت لرفع الأسعار بواقع 27.2% خلال عام 2017 ثم 10.7% فى عام 2018 ثم 9.6% فى عام 2019 بإجمالى نسبة ارتفاع 54.5% خلال الثلاثة سنوات.
وفى مفاجأة بالنسبة للقطاع حقق مشروع ليك فيو ريزدنس التابع لمجموعة الحازق أعلى نسبة ارتفاع فى الثلاثة أعوام، حيث ارتفعت الأسعار بواقع 45.4% خلال عام 2017 فى تحريك كبير للسعر، وعلى الرغم من الارتفاع الكبير إلا أن الأسعار واصلت الارتفاع مرة أخرى فى 2018 لتبلغ 31.2%، ثم ارتفعت 14.2% فى 2019 لتحقق نسبة نمو خلال السنوات الثلاث 118.7% أى أكثر من ضعف سعر المتر فى 2016.
وعلى الرغم من حداثة موقع العلمين الجديدة، إلا أنها لم تتخلف عن قطار النمو، فبعد أن بدأ سعر المتر فى أبراج العلمين وفقاً لبيانات شركة سيتى إيدج بـ 36 ألف جنيه للمتر فى عام 2017، إلا إنه أخذ فى الصعود ليسجل 43 ألف جنيه فى 2018 بواقع 19.4%، ثم 53 ألف جنيه فى 2019 بنسبة ارتفاع 23.2%، فيما ارتفع سعر المتر فى الداون تاون بمعدل أقل حيث تم فتح باب البيع فيه فى 2018 بسعر 18 ألف جنيه للمتر ليرتفع إلى 20 ألف جنيه فى العام الجاري.
وشملت عينة الاستقصاء شركات (ماونتن فيو – سوديك – بالم هيلز- هايد بارك – المراسم – مجموعة الحازق – صبور – تطوير مصر – حسن علام – مصر إيطاليا – إيكويتى – سيتى إيدج – رؤية جروب)، وذلك فى 4 مواقع مختلفة وهى (التجمع الخامس – مدينة المستقبل – العاصمة الإدارية الجديدة – الساحل الشمالي)، وتم الحصول على أسعار هذه الشركات بالتعاون مع إحدى شركات التسويق العقارى الرائدة فى السوق المحلية.
وفيما يلى انفو جراف يوضح نسب الارتفاع السنوية فى الشركات السابق ذكرها، مع حساب نسبة الارتفاع الإجمالية منذ تحرير سعر الصرف وحتى الآن.
