رئيس المجلس التصديرى: انطلاقة تصدير العقار 2021.. والإدارة الناجحة لـكورونا رفعت أسهم مصر
- تأثر الدول المنافسة سيمتد طويلاً ويجب استغلال الفرصة السانحة
- حل مشكلة تسجيل العقارات وخفض الفائدة على التمويل العقارى يحفزان الاستثمارات الأجنبية
- نصيب الفرد فى مصر من الخدمات التجارية والإدارية يمثل عُشر دول العالم الثالث
- 13 إلى 14 %متوسط العائد الإيجارى سنويًا
- 600 مليون دولار نصيب مصر السنوى من تصدير العقار
- نصف عمليات التصدير على مستوى العالم يتم عبر الصناديق العقارية
أعاد تعامل مصر بكفاءة عالية فى إدارة أزمة انتشار فيروس كورونا واتخاذها إجراءات استباقية، الآمال فى انطلاق تصدير العقار خلال العام المقبل، بعد أن تبددت هذه الآمال فى 2020 جراء تفشى الوباء فى العديد من الدول وإلغاء الفعاليات الكبرى.
وكان خبراء القطاع العقارى عقدوا آمالًا على عام 2020 فى تحقيق التقدم المنشود بملف تصدير العقارات مع الإجراءات التى اتخذتها الحكومة مؤخراً وكذلك المشاركة فى العديد من الفعاليات العالمية منها معرض MIPIM العقارى ومعارض متنوعة بالدول العربية .
حاورت «أصول مصر» المهندس هشام شكرى رئيس المجلس التصديرى للعقار حول مستقبل القطاع فى ضوء المتغيرات وخطة الإنقاذ المقترحة لتحقيق النتائج المستهدفة .
وإلى نص الحوار:
على الشركات تطوير المنتج وتنفيذ ما يتلاءم مع متطلبات العميل الأجنبى
الخريطة تتغير
أكد المهندس هشام شكرى أن مصر باتت مرشحة بقوة للانطلاق فى مجال تصدير العقارات خلال 2021، لا سيما مع تحفيز الدولة واهتمامها بذلك الملف ودوره فى إدخال العملة الصعبة إلى البلاد .
وأشار إلى أن مصر تعاملت بكفاءة عالية مع إدارة أزمة انتشار فيروس كورونا واتخذت إجراءات استباقية مشددة أسهمت فى تقليل معدل انتشار المرض والإصابات، وذلك على عكس العديد من الدول الأوروبية الكبرى والولايات المتحدة الأمريكية الذين تحركوا متاخراً للسيطرة على الوباء .
ولفت إلى أن الإدارة الرشيدة والجهود المتواصلة للسيطرة على تلك الأزمة ترفعان من أسهم مصر على المستويين السياسى والاقتصادى وتحفزان الاستثمارات ورؤوس الأموال الأجنبية على الدخول للسوق المصرية فى عدة قطاعات منها القطاعان العقارى والسياحى، مشيراً إلى أن العديد من الدول والأسواق المنافسة تأثرت بصورة كبيرة بتفشى فيروس كورونا والذى حصد آلاف الأرواح فى العالم.
وشدد على ضرورة استغلال الفترة الحالية فى ابتكار آليات دعائية وترويجية مبتكرة لجذب العملاء وإظهار مميزات الاستثمار فى مصر، وكذلك على الشركات إعادة النظر فى المنتجات لتوفير ما يتلاءم مع احتياجات العميل الأجنبى .
وأشار إلى أن العميل الأجنبى يفضِّل وحدات كاملة التشطيب بخدمات وإدارة فندقية، لافتًا إلى أن ذلك المنتج متوافر لدى عدد قليل للغاية من المطورين العاملين فى السوق المصرية وتحديدًا فى المشروعات المنفذة بالبحر الأحمر فقط.
وأكد شكرى أن مصر مليئة بالمطورين العقاريين أصحاب الخبرات والذين قاموا بتنفيذ مشروعات مميزة لا تقل بل تتخطى جودتها العديد من المشروعات العالمية.
مصر الأعلى عائدًا
وأضاف شكرى أن العائد على الاستثمار العقارى فى مصر بصورة عامة يعد الأعلى مقارنة بالعديد من دول العالم، موضحًا أن قيمة العقار فى مصر ترتفع سنويا بين 30 و40% وهى نسبة عالية على أصل العقار، بينما لا تتخطى نسبة الارتفاع فى الدول العربية حاجز 3 إلى 6 %.
وأوضح أن العائد السنوى على الإيجار يتراوح بين 13 و14% بخلاف زيادة قيمة أصل العقار.
وشدد شكرى على أن التحفيزات والإجراءات التى اتخذتها الحكومة المصرية مؤخرًا لتنشيط تصدير العقار وجذب رؤوس الأموال الأجنبية، ومنها قانونا الإقامة والجنسية اللذان يتيحان لمشترى العقار المصرى الحصول على إقامة أو جنسية، وكذلك تبنى ضوابط لتيسير الإجراءات على المشترى الأجنبى والعمل على تفعيل الآليات الترويجية المميزة كل ذلك سيسهم فى زيادة نسب تصدير العقار وتحقيق انطلاقة كبرى فى ذلك الملف المهم.
وأشار إلى أنه وفقا للإحصائيات الأخيرة فإن قيمة تصدير العقار المصرى سنوياً تتراوح بين 500 و600 مليون دولار، وهو رقم ضئيل للغاية فى ظل المقومات المتاحة .
وأوضح أن القطاع العقارى يتميز بتنوع المنتج بين السكنى والشاطئى والخدمى من التجارى والإدارى والفندقى والطبى والترفيهى وغير ذلك، بما يتيح محفظة عقارية متنوعة أمام الصناديق والعملاء الأجانب لاختيار الأنسب لهم من حيث الاحتياج أو الرغبة فى الاستثمار.
وأشار إلى أن الطاقة السكانية الهائلة والتى تتخطى 100 مليون نسمة وكذلك الزيادة السكانية السنوية التى تبلغ تقريبا 2.5 مليون نسمة تمنح ميزة كبرى للسوق المصرية وتدل على الطلب الهائل والمتنامى على العقار والاحتياج الحقيقى لتنفيذ مشروعات بصورة مستمرة، خاصة أن المعروض لا يلبى إلا جزءا قليلا للغاية من المطلوب.
فرص استثنائية
وشدد شكرى على أن قطاع الخدمات به فرص استثمارية كبرى فى ظل الطلب الهائل وعجز المنتج والمعروض منها على تلبيته، فعلى سبيل المثال بالنسبة للعقارات الإدارية والتجارية، نجد أن نصيب الفرد فى دول مثل باريس أو طوكيو ولندن 4 أمتار، وفى بعض الدول التى لديها تشبع يصل نصيب الفرد إلى 10 أمتار، بينما فى إسطنبول يبلغ نصيب الفرد 40 سم من الخدمات التجارية والإدارية، وفى مصر لا يتخطى نصيب الفرد من الخدمات التجارية والإدارية 4 سم، رغم الكثافة السكانية الهائلة، أى أن نصيب الفرد فى مصر يمثل عُشر دول العالم الثالث.
وأضاف أن العجز فى المجال الصحى 400 ألف سرير، ونحتاج خلال 5 سنوات إلى بناء مستشفيات لسد ذلك العجز بينما يبلغ العجز فى المجال الصحى فى الشرق الأوسط باكمله 84 ألف سرير، لافتا إلى أن نصيب الفرد المصرى الحالى أقل من نصف سرير لكل 1000 شخص .
وأوضح المهندس هشام شكرى أن الحكومة تتبنى مخططات لزيادة الرقعة السكانية من 7 إلى 14% ولذلك تقوم بإنشاء مجتمعات عمرانية جديدة فى شتى أنحاء الجمهورية بما يعنى التوسع فى طروحات الأراضى المرفقة وإحداث طفرة فى مشروعات البنية الأساسية لخلق بيئة جاذبة للاستثمارات.
ولفت إلى ان مصر تعد من أعلى دول العالم فى تحقيق معدلات النمو السنوية، والتى تراوحت مؤخرا بين 5 و6%، كما تتسم بالاستقرار السياسى والأمنى مقارنة بدول منطقة الشرق الأوسط.
كيفية جذب الاستثمارات
وأوضح شكرى أن جذب الاستثمارات الأجنبية إلى مصر يتطلب علاج التحديات، ومنها إصدار اللائحة التنفيذية لقوانين الإقامة والجنسية.
وطالب بضرورة حل مشكلة تسجيل العقارات، موضحا أن غالبية الوحدات العقارية الموجودة فى السوق غير مسجلة، فتوجد وحدات بمشروعات بالقاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر تم الانتهاء منها وتسليمها منذ عام 2000، وهى غير مسجلة حتى الآن نتيجة التعقيدات الإدارية والقوانين التى لا تتناسب مع الوضع الحالى.
وقال: «إن الوحدات العقارية فى مصر مقسمة إلى شقين، أولهما داخل أحوزة المدن القديمة وهى غير مسجلة نتيجة تواجد مخالفات قديمة لم يتم التوصل إلى حلول بشأنها، والثانى العقارات بمدن المجتمعات العمرانية الجديدة، فهناك تعقيدات تقف حائلًا أمام التسجيل وهى عدم السماح بتسجيل وحدة داخل مشروع إلا بعد تسجيل الأرض».
ولفت إلى أنه لا تتم تلك الخطوة إلابعد انتهاء المطور من سداد التزاماته المالية بالكامل وكذلك الوصول بنسب الإنجاز بالمشروع إلى 100%، وهى نسبة تقدرها اللجان، ومن الممكن عدم الوصول إليها لأسباب بسيطة جدًّا.
وأشار شكرى إلى أن الوضع بالدول الخارجية فى عملية التسجيل أبسط ودون تعقيدات، حيث يتم توكيل محامٍ لإنهاء عملية التسجيل وتتم إعادة بيع الوحدة بتلك الآلية، لافتًا إلى ضرورة اتباع آليات جديدة تسهِّل عملية التسجيل حتى تساهم فى دفع تصدير العقار؛ كون العميل الأجنبى لن يقوم بشراء وحدة غير مسجلة، كذلك فإن التسجيل سيحقق مكاسب كبرى للدولة من عمليات إعادة البيع، لاسيما أن السوق الثانوية تهدر حقوق الدولة لعدم تسجيل العقارات.
التمويل العقارى والصناديق
كما اعتبر المهندس هشام شكرى، التمويل العقارى ضمن العوامل التى تحفِّـز العميل الأجنبى على الشراء، موضحا أن الأسواق المنافسة تتيح تمويلًا بفائدة منخفضة وأجل طويل، وهو ما لا ينطبق على السوق المصرية.
ورأى أن الحل لهذا الأمر يكمن فى أن تقوم شركات التمويل العقارى المصرية بعقد تحالفات مع شركات التمويل الأجنبية بما يتيح للعميل الأجنبى التقسيط بالفائدة المخفضة. وأكد أن 50% من عمليات تصدير العقار على مستوى العالم تتم عبر الصناديق العقارية، لافتًا إلى أن عملية جذب الصناديق الأجنبية ترجع بنا إلى نقطة ضرورة تسجيل العقار، فقوانين الصناديق تشترط أن يكون العقار مسجلًا.
وأشار إلى أنه كان من الممكن جذب الصناديق الأجنبية بسهولة حال تواجد صناديق عقارية مصرية، وهو أمر غير موجود على أرض الواقع، حيث لا توجد صناديق بمصر نظرًا لبعض العوار القانونى.كما أكد ضرورة توفير منتج مناسب لرغبات الصناديق العقارية الأجنبية، التى تركز على العقارات المنتجة القادرة على تحقيق عوائد مستمرة.
