رئيس جهاز القاهرة الجديدة: وصلنا إلى مرحلة أشبه بالحرب مع المخالفين.. والإزالة الفورية لأي مخالفة بعد 9 أبريل 2019
تظل مدينة القاهرة الجديدة هي الأكثر جذبًا للاستثمارات والأكثر استحواذًا على اهتمامات العملاء، حتى مع ظهور مدن جديدة منافسة تظل القاهرة الجديدة تحتل المركز الأول في المجتمعات العمرانية الجديدة.
وحاورت “أصول مصر” المهندس أمين غنيم -رئيس جهاز مدينة القاهرة الجديدة- حول المشروعات الكبرى في مجال الطرق والمرافق بالمدينة وخطط الجهاز واستراتيجية التعامل مع التحديات والمخالفات وكيفية الحفاظ على رفع القيمة المضافة للأراضي بالمدينة وخطط التعامل مع الأزمات المزمنة، مثل المياه وتوافر البنية التحتية القوية للتعامل مع مياه الأمطار. وإلى الحوار:
تمهيد الطرق ووضع الأسفلت للمنطقة القريبة من مشروعات «إعمار» و«ماونتن فيو» و«صبور»
المدينة رقم 1
قال المهندس أمين غنيم إن مدينة القاهرة الجديدة تحتل مركزًا مميزًا بين مدن المجتمعات العمرانية الجديدة، فهي المدينة “رقم 1” طبقًا لحجم الاستثمارات والمشروعات الكبرى المنفَّذة من قِبل القطاع الخاص بها، وأيضًا من حيث التنمية التي قامت بها الدولة فيها ومشروعات المرافق والبنية التحتية المميزة، وأسهمت كل تلك العوامل في جعل أراضي المدينة هي الأغلى سعرًا بين مدن المجتمعات العمرانية الجديدة ما جعل رؤوس الأموال تتهافت على كل فرصة استثمارية جديدة بها. وأشار إلى أن القاهرة الجديدة -وبعد إنشاء العاصمة الإدارية- أصبحت حلقة “الوصل” بين العاصمة ووسط البلد، وتم تطوير العديد من المشروعات الخدمية وتنفيذها ورفع كفاءة المرافق لمواكبة المتغيرات وتلبية احتياجات العملاء والمستثمرين، لافتًا إلى أن الدولة تولي اهتمامًا خاصًّا بالمدينة وشرق القاهرة.
وأوضح أن المدينة تتسم بارتفاع حجم الاستثمارات بها، حيث يقطن فيها كبار الشخصيات، وتتمتع بأعلى مستوى من الخدمات، وهو ما يضيف عبئًا كبيرًا على الجهة الإدارية -ممثلة في جهاز مدينة القاهرة الجديدة- لتلبية احتياجات المواطنين ورفع مستوى الخدمات وتطويرها، ومع الاتساع وسرعة النمو في الأعوام الأخيرة رأت السلطة المختصة أنها تستطيع تقسيم القاهرة الجديدة إلى تجمعات لأنها كانت سابقًا 3 تجمعات “أول وثالث وخامس”، وأضيف تجمعان، وأصبح هناك الآن امتداد شمالي وآخر جنوبي لتصبح القاهرة الجديدة 5 تجمعات.
وتابع: “ربما كان العبء أكبر مع التقسيم وزيادة عدد التجمعات، ولا زالت هناك مشكلات موجودة، ونعمل في كل المحاور، وبالتالي أصبحنا وسيلة للوصول أو التواصل بين القاهرة القديمة وأحيائها إلى العاصمة الإدارية الجديدة، وذلك يتطلب طفرة في محاور الطرق، وسيكون لمشروع المونوريل دور كبير، حيث سيمر من الناحية اليسرى من مدخل القاهرة الجديدة مرورًا بجزء من الجزيرة والأسفلت، تحديدًا شارع التسعين حتى هايد بارك”.
وأضاف أنه يتم حاليًّا تجهيز التصميمات، وجارٍ تطوير محورين، هما جمال عبد الناصر وسعد زغلول، وهذه المحاور سيتم فتحها على الطريق الدائري لتنقل الحركة بعيدًا عن شارع التسعين في أثناء بناء المونوريل، ونسابق الزمن للانتهاء من هذه المحاور، أما منطقة الامتداد ففيها عدة محاور، منها محمد بن زايد، وجمعيها تربط بالعاصمة الإدارية الجديدة، ويتم تنفيذ شبكة طرق ضخمة في مراحلها الأخيرة.
وأوضح أن حجم الكثافة السكانية بالقاهرة الجديدة 1.6 مليون نسمة، ومن المفترض أن يصل عدد السكان إلى 8 ملايين في سنة الهدف، وهي 2040.
وأشار إلى أن مساحة القاهرة الجديدة تبلغ نحو 100 ألف فدان، ومساحة التجمع الأول 15 ألف فدان، والخامس 11 ألف فدان، والثالث 13 ألف فدان، والامتداد 26 ألف فدان، والامتداد الجنوبي 16 ألف فدان، ومحور الأمل 5000 فدان.
الخطة الاستثمارية
وقال إن خطة العام المالي الحالي 2020-2021 تُقدَّر بـ 3.4 مليارات جنيه تتركز معظمها على استكمال مشروعات الإسكان مثل “سكن مصر”، واستكمال مرافق “دار مصر”، بالإضافة إلى أعمال الطرق والمرافق ورفع كفاءة الصرف الصحي، لافتًا إلى أن خطة العام المالي المنتهي 2019-2020 كانت تُقدَّر بـ 5.4 مليارات جنيه.
وأشار إلى أن المدينة كان بها مشروعات إسكان اجتماعي منذ فترة، ولكن يتم التركيز حاليًّا على مشروع “سكن مصر”.
وعن مشروع “سكن لكل المصريين” الذي كلَّف الدكتور عاصم الجزار -وزير الإسكان- بالبدء في اختيار مواقع مميزة بمدن المجتمعات العمرانية لتنفيذ المشروع الذي يأتي في إطار توجيهات الرئيس السيسي بتوفير شقق لتلبية احتياجات أي مواطن، قال رئيس جهاز القاهرة الجديدة إنه إلى الآن لم يتم تجهيز أراضٍ للمشروع، ولكن طُلب من الجهاز اختيار مواقع مميزة وإعدادها، وتم بالفعل إرسال 3 مواقع لقطاع تطوير المشروعات تبلغ مساحة كل قطعة 50 فدانًا، قطعة بالتجمع الثالث وقطعتين بالتجمع الأول.
الطرق والـ”لاند سكيب”
وردًّا على “أصول مصر” حول صعوبة الطرق الموصلة إلى عدد من المشروعات الكبرى وعدم تمهيدها -منها مشروعات لصبور وماونتن فيو وإعمار مصر- التي عانتها المدينة في السنوات الماضية، أوضح غنيم أن المشكلات كانت بسبب أن تلك الطرق مسارات خطوط مرافق من أجل حل مشكلة المياه المعالجة والصرف الصحي، ولكن تم الانتهاء منها، وبالتالي تم الانتهاء من أعمال الطرق بالكامل في تلك المنطقة وتم الانتهاء من وضع الأسفلت ما عدا نقطتين بالمنطقة، وسبب التعطل أن بعض الكمباوندات لديها إشغالات ضارة، وبالتالي عطَّلت جزءًا صغيرًا من مشروعات المنطقة.
وأضاف أنه تم الانتهاء من اللاند سكيب بأحياء المدينة بالكامل بنسبة تخطت 75%، ويتم استكمال الباقي. وأوضح أنه تم بدء ضخ المياه بالخط الجديد الذي تم تعديل مساراته لتغطية احتياجات المدينة بالكامل، وأصبح هناك الآن خطَّان للمعالجة.
التصالح في المخالفات
وأشار إلى أنه فيما يتعلق بالقانون رقم 17 لسنة 2019 الخاص بالتصالح في بعض مخالفات البناء، فبعد صدور القانون أصبح العبء أكبر على الجهات الإدارية، فالقانون صدر وله شروط وحيثيات، منها أنه ما تم مخالَفةً للتراخيص الصادرة قبل 9 / 4 / 2019 -وهو تاريخ صدور القانون- هو ما سيتم التعامل عليه في التصالح، وما بعد هذا التاريخ “إزالة”، والمخالفات هي مثل زيادة المساحة المسموح بها لغرف السطح وتغيير نشاطها للسكن، وكذلك تحويل جزء من البدروم إلى نشاط سكني أو تغيير استخدامه، بالإضافة إلى المباني دون ترخيص.
وأشار إلى أن قيمة مقابل التقنين محددة ومعروفة للعملاء، وأقصاها 2000 جنيه، ووصلنا إلى مرحلة الحرب بين المصرِّين على المخالفة وبين الجهة الإدارية، ويوميًّا تقوم أطقم الأحياء والأمن على مدار الـ24 ساعة بمنع العديد من المخالفات، وتقوم بفك العديد من أعمال النجارة والحدادة ومصادرتها، ويتم فحص المخالفات بصور جوية من القمر الصناعي لمعرفة ما إذا كانت المخالفة موجودة قبل 9 أبريل 2019 أم بعده، ويتم رفض كل ما تم تنفيذه في الحالات التي مرت من الجهاز من بعد هذا التاريخ، وهذا الأمر قاطع لا رجعة فيه وتتم الإزالة الفورية. وتتراوح أسعار مقابل تقنين أوضاع المخالفات في السكني بين 900 و1800 جنيه للمتر، والتجاري بين 1500 و2000 جنيه للمتر، والإداري بين 1400 و2000 جنيه للمتر، والصناعي 1200 جنيه للمتر، بينما الأنشطة الأخرى -مثل الخدمات الدينية والاجتماعية- مقابلها 400 إلى 500 جنيه للمتر.
وشدد رئيس جهاز مدينة القاهرة الجديدة على تقدم عدد كبير من المواطنين للتصالح، حيث تخطى عدد الطلبات 6000 حالة.
وأضاف أن مدن المجتمعات العمرانية الجديدة أقل في المخالفات مقارنة بالمحافظات، ولكن كانت هناك فقط فترة من عمر الدولة ظهر فيها كل ما هو سلبي، وذلك منذ الثلث الثاني من 2011 وحتى 2013، فتلك الفترة شهدت تجرؤ بعض المواطنين على المخالفات، ولكن الآن هناك رقابة صارمة، فرغم أن المخالفات كانت كثيرة فإن ما يتم منعه بشكل يومي كبير، فيتم فك 7 إلى 10 أسقف، وفي بعض الأحيان يتم الوصول إلى 15 سقفًا في اليوم.
وأكد أن تكلفة إزالة المخالفات بالطبع تمثل جهدًا وتكلفة على الجهاز، وهناك مواطنون يصرون على المخالفة رغم مصادرة الحديد والخشب أكثر من مرة، ولا أحد سيُفلت بالمخالفات.
ولفت إلى أنه كانت هناك حالات مخالفات صارخة تم القضاء على عدد كبير منها، وقد كانت هناك حالة من الانفلات وعدم الانضباط أدت إلى تحويل 147 وحدة من الإسكان منخفض التكاليف (طابق أرضي) إلى محال تجارية تم استردادها وغلق المحال وإنهاء المخالفات، ومتبقٍّ منها 26 حالة فقط، كما كانت هناك 39 وحدة سكنية محتلة بالتجمع الأول تم إخلاؤها واستردادها مرة أخرى، بالإضافة إلى وجود عشش بواقي الأسمرات التي احتلت شارعًا كاملًا بالتجمع الثالث ناحية منطقة السنترال، وكلها أفعال لا تليق بمدينة جديدة ولا تليق بمصر أصلًا. وتابع: “بالنسبة للحملات اليومية فهناك 3 حملات نهارية وحملتان ليليتان لضبط الكافيهات العشوائية وغيرها، وأيضًا هناك تركيز من قِبل الجهاز على النظافة ورفع كفاءة المسطحات الخضراء، وخاصة في التجمع الثالث والتجمع الأول، وتم إسناد مشروعين والبدء في تنفيذهما، وبالتالي بدأ المواطن يستشعر ما يتم تنفيذه من مشروعات”.
مشروعات الإسكان
وعن شكاوى المواطنين بالنسبة لتأخر تسليمات مشروع “دار مصر”، قال غنيم إن هناك مشكلات وكانت معروفة، فمنطقتا القرنفل (وتقع في التجمع الأول) والأندلس (في التجمع الثالث) كانت فيهما مشكلات تخطيطية عند التنفيذ، حيث كانت التربة غير صالحة للتأسيس، فبدأ تغيير المخطط أكثر من مرة، وبالتالي تم تعطيل المشروعات السكنية في كلتا المنطقتين، ولكن تم تدارك كل هذا، وفي نهاية 2020 سيكون هناك تسليمات. وأشار إلى أنه خلال أيام سيتم تسليم 20 عمارة، ومع نهاية 2020 ستكون المرحلة الثانية من “دار مصر” مسلَّمة بالكامل، لافتًا إلى أن هناك عددًا بسيطًا من وحدات المرحلة الأولى في منطقة “الـ70 عمارة” سيتم الانتهاء منها بنهاية العام الحالي. وأضاف: “أما بالنسبة لمشروع (سكن مصر) فأقصى ميعاد للتسليم هو 30 أبريل 2021، ومع نهاية العام الحالي سيتم تسليم وحدات من المشروع”.
الأراضي الشاغرة
وقال رئيس جهاز مدينة القاهرة الجديدة إن هناك شواغر بالمدينة في الامتداد الجنوبي على مساحة 16 ألف فدان، تم بيع قطع قليلة منها، وهناك أيضًا “مثلث الأمل” الذي يقف خلف هايد بارك على مساحة 5000 فدان، وهذه الأراضي تعتبر أراضي بكرًا، بالإضافة إلى أراضٍ أخرى بين خدمي وأنشطة مختلفة، ويتم حصر الأراضي وإرسالها إلى المجتمعات للطرح عبر موقعها الإلكتروني من يوم 1 إلى يوم 15 من كل شهر.
وأشار إلى أن أسعار المتر في الامتداد الجنوبي تتراوح بين 3000 و4000 جنيه، ولم يتم إلى الآن بيع أراضٍ في مثلث الأمل. وتابع: “لدينا موقع (بيت الوطن) الذي يتم تخطيطه حاليًّا، وقريبًا سيكون متاحًا، بالإضافة إلى المتخللات التي تم إرسالها إلى الهيئة، وبعض الأراضي الصناعية التي تم إرسالها إلى الهيئة للطرح على المستثمرين، وكذلك منطقة المخازن التي عليها إقبال كبير”. ولفت إلى أن المخالفات في القاهرة الجديدة أقل من باقي المدن، حيث يعمل فيها كبار مطوِّري القطاع العقاري الذين يحافظون على أسمائهم، كما أن هناك متابعة دورية لرصد أي مخالفات.
أرض “سيتي جيت”
وعن مشكلة شركة “الديار القطرية - بروة سابقًا” المالكة لمشروع “سيتي جيت” بالقاهرة الجديدة، قال رئيس الجهاز إن لجان الهيئة تقوم حاليًّا بدراسة ملف الشركة التي تعاني مشكلات الإخلال بالجدول الزمني للتنفيذ، وأشار إلى أن نسب التنفيذ بالموقع ضئيلة للغاية وتصل إلى 6% فقط. وتتبع شركة “بروة” مجموعة “الديار القطرية”، وتأسست في قطر عام 2005 كإحدى الشركات التابعة لجهاز قطر للاستثمار بهدف دعم الاقتصاد، واقتحمت عدة أسواق، منها السوق المصرية، واستحوذت شركة “بوابة الشرق” على “بروة” فقط، وليس على مجموعة “الديار” بالكامل. وحصلت “بروة” على قطعة أرض “سيتي جيت” بمساحة 2020 فدانًا، وحصلت على مهلة إضافية للتنفيذ في 2012 لتمتد حتى 2022 بدلًا من إنهاء الأعمال في 2015 كما كان مخططًا، وسددت قيمة الأرض البالغة 6 مليارات جنيه بالكامل. وكانت هيئة المجتمعات العمرانية قد ألزمت “بروة” في 2016 بسداد رسوم إدارية قدرها 1.1 مليار جنيه نظير قيامها بعدة إجراءات هيكلية نتج عنها تغيير المساهمين ما استوجب سداد رسوم تعادل 50% من فرق سعر الأرض وقت الشراء وسعرها وقت الإجراءات الهيكلية وفقًا للقرار الوزاري 414 لسنة 2010، كما ألزمتها بسداد رسوم نظير تغيير اسمها من “بروة” إلى “بوابة الشرق”.
إجراءات صارمة
وأشار إلى أن الجهاز يقوم بالطبع بعمليات سحب الأراضي في حال عدم الالتزام والجدية، وفي حال انتهاء أجل تنفيذ المشروع والمهلة المجانية الأخيرة يتم دخول المشروع لجنة عقارية فرعية لتطبيق المادة 17، ومن يرد شراء مهلة إضافية للتنفيذ يتم تطبيق المعادلة السعرية لشراء مهلة، وإذا لم يستطع الالتزام بها يتم سحب الأرض منه، فهناك إجراءات صارمة ضد كل من لم يُثبت جدية ولم يقم بإنشاء وحدة صالحة للسكن.
وتابع: “لو قام مطوِّر بتنفيذ 30% من قيمة الأرض فهو تحت مقصلة السحب، لأن قرارات الهيئة المنظمة تعطي المشروعات الخدمية والاستثمارية مهلة (بفلوس)، ومن كانت نسب إنجازه من 0% إلى 35% يدخل في إجراء السحب، ومن 35 إلى 85% يتم تطبيق المعادلة، وفوق الـ85% يتم السماح بمهلة مجانية لأنه تخطى الإنجاز”. وأشار رئيس جهاز القاهرة الجديدة إلى أن كل من يُنهي مدته دون إنجاز يتم اتخاذ إجراء معه، وكل الأراضي التي كانت مخصصة بنظام نقل الأصول -سواء لهيئات أو مؤسسات أو جمعيات أو كيانات أو جهات سيادية بناء على تعليمات القيادة السياسية- تم إلغاؤها وسحبها، وسيعاد استخدامها مرة أخرى. التخصيص المباشر وشدد على أن التخصيص المباشر نشَّط السوق بصورة كبيرة، وأصبحت تتاح الآن أراضٍ على موقع هيئة المجتمعات كل شهر من يوم 1 إلى يوم 15، حيث تُتاح رؤيتها للجميع وتُمكِّن المستثمر من الدراسة والاختيار لما يتلاءم مع احتياجاته، ويتم تقديم الطلبات، ومن يوم 15 إلى يوم 26 يتم فحص طلبات الشراء. وأوضح أن الشركات لا تقوم بإعادة الأراضي، ولكن الجهاز هو من يتخذ إجراءات السحب.
وقف البناء والترخيص في المحافظات
وأشار غنيم إلى أن وقف عمليات البناء والتراخيص بالمحافظات والقاهرة الكبرى كان له بالطبع تأثير على المدن الجديدة، والمكاتب الاستشارية انتقلت إلى العمل بها، وركزت نشاطها عليها بعد وقف التراخيص في المدن القديمة، وأصبح الجميع يبحث الفرص الاستثمارية في مدن المجتمعات العمرانية الجديدة، وهناك تزايد في عمليات التقدم للحصول على التراخيص الجديدة للبناء مما يشكل ضغطًا على الجهاز.
وأشار إلى أن ذلك القرار أسهم في زيادة معدلات التنمية بالنسبة للأراضي الجديدة، مثل “بيت الوطن” و”المتميز” و”الأكثر تميزًا” التي تم تخصيصها، ولكن مع ذلك تمثل ضغوطًا لأنه كان مخططًا أن يتم إنهاء الإنشاءات في 5 سنوات، ولكن الآن مع وقف الأعمال بالمحافظات يُنهي المقاولون الأعمال في سنة، ويطالبون بالمرافق الداخلية مثل الكهرباء، مؤكدًا أن الجهاز ملتزم بخططه التي تم تخصيص الأرض بها بتوصيل كل المرافق في المواعيد المحددة. مجلس الأمناء وأكد غنيم أن مجلس أمناء المدينة يقوم بجهود ضخمة ويعمل بالتعاون مع جهاز المدينة على حل جميع المشكلات والحفاظ على سلامة المنشآت وجودة الطرق بالمدينة، فعلى سبيل المثال يتم منذ عام رفع كفاءة عدد من العمارات بالحي الثالث، يبلغ عددها نحو 100 عمارة منخفضة التكاليف، وذلك من حساب مجلس الأمناء، ويتم تمويل صندوق مجلس الأمناء من حصيلة بيع الأراضي والوحدات السكنية، فيتم تخصيص 1% من حصيلة بيع أيٍّ منها لحساب الصندوق. وكشف رئيس جهاز القاهرة الجديدة عن أن حصيلة صندوق مجلس الأمناء تتخطى 200 مليون جنيه في السنة، وحساب مجلس الأمناء له قرار وزاري منظم يحدد أوجه الصرف التي تتركز في كل ما هو خدمي لصالح المواطن، منها أعمال الحماية المدنية وشرطة التعمير والمرور والجهات التعليمية والصحة والدعم للمستشفيات الحكومية، وكلٌّ في حدود المخصص بموجب القرار الوزاري.
التعامل مع مياه الأمطار وفصل الشتاء
وأوضح أن هناك جهدًا غير عادي مبذولًا من الدولة خلال السنوات الثلاث الماضية فيما يتعلق بمياه الأمطار وصرفها، سواء من وزارة الإسكان أو من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وقد تم إسناد منظومة شبكات المياه وتصريف مياه الأمطار لأكبر المكاتب الاستشارية لإعادة دراسة المنظومة وعمل اتزان هيدروليكي للشبكات ومراجعة محطات الصرف وخطوطه والمواد الناقلة وازدواج الخطوط، وتم قطع شوط كبير والانتهاء من معظم التصميمات التي دخلت حيز التنفيذ ووصلت إلى ما يقرب من 75% من المطلوب، وسيتم استكمال الـ25% المتبقية، حيث يتم العمل على ازدواج باقي الخطوط، ومع نهاية هذا العام سنصل إلى 100% رفع كفاءة للمنظومة بالكامل.
وأشار إلى أن الجهاز مستعد لاستقبال موسم الشتاء المقبل.
وعن قيام العملاء بتفضيل الشراء في البدروم وتحويله إلى سكني خوفًا من مياه الأمطار، قال غنيم إن 80% من حالات التصالح على مخالفات البناء هي لتغيير استخدام البدروم إلى سكني، وذلك الموضوع سيتم علاجه، ومن ضمن قانون التصالح حيثيات لعمل بيارة وطلمبتين وتأمين الكهرباء وغيرها لتحويل البدروم إلى سكني، لأن الجهة الإدارية لم تقل “اسكن في بدروم”.
وأضاف: “أما بالنسبة للمياه، فهناك 3 خطوط، وهي محطات المياه القادمة من العبور والمحطة الرئيسية ومن محطة رفع أبو عويقل، والمصدر الرئيسي للمياه هو العبور، ومحطتنا بالقاهرة الجديدة بطاقة 500 ألف متر مكعب للمرحلة الأولى”. وبالسؤال عن مشكلة محطة مياه القاهرة الجديدة أجاب رئيس الجهاز: “المشكلة في الخطوط الناقلة، وتم الانتهاء منها، وهناك خط آخر تم تجهيزه، بالإضافة إلى وجود المرحلة الثانية بطاقة 500 ألف متر مكعب، وخلال عام ستدخل الخدمة ليصبح لدينا مليون متر مكعب مياهًا، بالإضافة إلى وجود مراجعة على الشبكات بالكامل لرفع كفاءة النقاط الضعيفة وإحلال وتجديد بعض الخطوط”.
دعم المستثمرين
وعن دعم هيئة المجتمعات للمستثمرين، خاصة في ظل الظروف التي عاناها القطاع العقاري نتيجة تفشي فيروس كورونا والتأثير السلبي على المبيعات، أكد المهندس أمين غنيم أن الهيئة قدمت بعض التيسيرات بإعطاء المشروعات 3 شهور وترحيل الأقساط التي حلَّت على المستثمر من أول مارس الماضي، ونحن كجهة إدارية لم تصلنا مشكلة مع أحد إلا ويتم حلها.
