السعودية: انخفاض النشاط الأسبوعي للسوق العقارية 3.4 % إلى 3 مليارات ريال

أسفر الأداء الأسبوعي للسوق العقارية في السعودية عن تراجع نشاطها 3.4 في المائة، مقارنة بارتفاعها الطفيف خلال الأسبوع الأسبق 1.5 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند مستوى ثلاثة مليارات ريال. وشمل الانخفاض كلا من القطاعين السكني والتجاري، فيما سجل القطاعان الزراعي والصناعي ارتفاعا أسبوعيا، حيث سجلت قيمة صفقات القطاع السكني انخفاضا وصلت نسبته إلى 2.7 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق 1.2 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند أدنى من مستوى 2.2 مليار ريال (72.1 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية).

كما سجلت قيمة صفقات القطاع التجاري انخفاضا 9.2 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق 1.3 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند مستوى 598 مليون ريال (21.2 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية)، بينما سجل إجمالي قيمة صفقات القطاعين الزراعي والصناعي ارتفاعا 6.6 في المائة، مقارنة بارتفاعه خلال الأسبوع الأسبق 5.4 في المائة، واستقر مستواه بنهاية الأسبوع الماضي عند 222 مليون ريال (6.7 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية).

يتوقع أن تشهد الأسعار المتضخمة لمختلف الأصول العقارية بصورة عامة، والأراضي على وجه الخصوص مزيدا من الضغوط عليها في منظور الأشهر القليلة المقبلة، متأثرة ببدء تطبيق المرحلة الثانية من نظام الرسوم على الأراضي البيضاء في كل من الرياض وجدة والدمام، إضافة إلى بدء تطبيق المرحلة من النظام في 17 مدينة أخرى، سيبدأ تنفيذها قبل نهاية العام الجاري في خمس مدن: المدينة المنورة، وأبها، وخميس مشيط، والطائف، وجيزان، ويستكمل التنفيذ في بقية المدن الـ 12 الأخرى خلال العام المقبل، ويمكن النظر إلى التأثير المرتقب والمهم جدا لتلك المراحل المتقدمة من تطبيق النظام وتوسيع نطاقه ليشمل نحو 21 مدينة، أنه أولا سيتركز على الحد من اكتناز الأراضي بمساحات تتجاوز عشرة آلاف متر مربع، وثانيا أنه سيحدث ضغوطا على ملاك مثل تلك المساحات فأكثر، إما بالتخارج من ملكيتها وإما العمل على تطويرها واستخدامها تجنبا لتحمل تكلفة دفع الرسوم المقررة عليها، وكلا الأمرين سيؤديان إلى تحرير مزيد من الأراضي في أغلب المدن والمحافظات، وزيادة حجم المعروض منها، ما يساهم بدوره في تلبية الطلب المحلي عليها بصورة أكبر مما كانت عليه خلال الأعوام الماضية، ووفق مستويات أسعار أكثر عدالة، وأدنى مما كانت عليه من حيث الارتفاع والتضخم، كنتيجة لاستمرار احتفاظ أغلب ملاك الأراضي بها، في وقت كانوا لا يواجهون خلاله أي ضغوط تذكر تدفعهم إما للتخارج منها وإما تطويرها واستخدامها، وكانت تتصاعد أسعارها السوقية فترة بعد فترة نظير زيادة الطلب المحلي، ما أغراهم باستمرار الاحتفاظ بها لأعوام طويلة جدا، وهو ما أصبح، وفقا للتطورات الراهنة في السوق بعيدا جدا عن المنال.

في المقابل، يأتي الدور على ضريبة التصرفات العقارية، التي أثبتت خلال أقل من شهر ونصف على تطبيقها تأثيرا قويا في اتجاه الحد من المضاربات على الأراضي، حسبما تظهره التطورات الأسبوعية لنشاط السوق، وتحديدا على الصفقات المنفذة على الأراضي، التي سجلت مقارنة بمتوسط قيمة الصفقات المنفذة عليها للقطاع السكني خلال الفترة لما بعد تطبيق الضريبة، مع الفترة لما قبل التطبيق انخفاضا وصلت نسبته إلى 13.3 في المائة، وهو ما سيقطع أجزاء كبيرة من الطريق على عمليات المضاربة على الأراضي بحثا عن تحقيق مكاسب سعرية سريعة، ويحصر بدوره بدرجة أكبر الطلب على تلك الأراضي اللازمة لتأمين السكن، في طلب المستهلك النهائي، سواء كان ممثلا في مطورين عقاريين سيقومون باستخدام الأرض وتطويرها، أو ممثلا في أفراد يسعون إلى بناء وتشييد مساكنهم الخاصة عليها، وهو النشاط المأمول تحققه في السوق العقارية، أن تتضاءل أعداد المضاربين مقابل انفتاح مزيد من الفرص أمام المستهلكين النهائيين للأراضي.

ستكون السوق العقارية المحلية بحضور هذين المتغيرين (الرسوم على الأراضي البيضاء، وضريبة التصرفات العقارية)، أمام محددين مؤثرين: المحدد الأول ممثلا في الرسوم على الأراضي، الذي يحارب اكتناز الأراضي لمدد زمنية طويلة، بتحميله لرسم واجب الدفع بصورة سنوية يبلغ 2.5 في المائة على المالك، وهو التشوه الهيكلي الذي ساهم وجوده سابقا في تجفيف العرض من الأراضي، ومن ثم في زيادة أسعارها السوقية نتيجة تنامي الطلب المحلي عليها فترة بعد فترة. المحدد الثاني ممثلا في ضريبة التصرفات العقارية، الذي سيحد كثيرا من عمليات المضاربة وتدوير الأراضي، ويحصر الطلب فترة بعد فترة في الطلب الصادر من المستهلك النهائي، الذي يستهدف استخدام الأرض والانتفاع منها وتطويرها، لا أن يقوم بإعادة بيعها لآخرين ينوون تكرار العملية نفسها، والمزايدة على أسعارها حتى تصل إلى المستهلك النهائي بأسعار متضخمة جدا.

أظهرت التغيرات ربع السنوية في مستويات الأسعار السوقية المسجلة لمختلف الأصول العقارية في القطاع السكني (أراض، وفلل، وشقق)، خلال المراحل الزمنية، التي مضت من العام الجاري، نموا سنويا في مستوياتها ربع السنوية خلال الربعين الأول والثاني من العام الجاري، بينما أظهرت مسارا عكسيا خلال الربع الثالث، وكما يبدو أنها تأثرت بصورة ملموسة من الارتفاع، الذي طرأ على ضريبة القيمة المضافة الأساسية، التي استغرق تطبيقها طوال الربع الثالث، فوفقا لأحدث البيانات الصادرة عن وزارة العدل، سجل متوسط سعر المتر المربع للأراضي السكنية خلال الربع الثالث من العام الجاري، مقارنة بمستواه خلال الربع نفسه من العام الماضي انخفاضا سنويا وصلت نسبته إلى 3.6 في المائة، مقارنة بارتفاعه خلال الربع الأول 2020 بنسبة 2.5 في المائة، وارتفاعه خلال الربع الثاني 2020 11.1 في المائة، ليصل صافي ارتفاع متوسط سعر المتر المربع للأراضي السكنية خلال الثلاثة أرباع الأولى من العام الجاري إلى 2.7 في المائة، وإلى نحو 2.0 في المائة بإضافة تعاملات السوق العقارية المحلية حتى نهاية الأسبوع الماضي.

بينما سجل متوسط سعر الوحدة السكنية من نوع الفيلا خلال الربع الثالث من العام الجاري، ارتفاعا سنويا للربع الرابع على التوالي 3 في المائة، مقارنة بالربع نفسه من العام الماضي، ومقارنة بارتفاعه خلال الربع الأول 2020 بنسبة 13.6 في المائة، وارتفاعه خلال الربع الثاني 2020 بنسبة 22.4 في المائة، ليصل صافي ارتفاع متوسط سعر الوحدة السكنية من نوع الفيلا خلال الثلاثة أرباع الأولى من العام الجاري إلى 11.5 في المائة، وإلى نحو 11.2 في المائة بإضافة تعاملات السوق العقارية المحلية حتى نهاية الأسبوع الماضي. وأخيرا، سجل متوسط سعر الوحدة السكنية من نوع الشقة خلال الربع الثالث من العام الجاري انخفاضا سنويا 10.6 في المائة، مقارنة بالربع نفسه من العام الماضي، مقارنة بارتفاعه خلال الربع الأول 2020 بنسبة 6.7 في المائة، وارتفاعه خلال الربع الثاني 2020 بنسبة 5.8 في المائة، ليصل صافي ارتفاع متوسط سعر الوحدة السكنية من نوع الشقة خلال ثلاثة الأرباع الأولى من العام الجاري إلى 1.0 في المائة، وإلى نحو 0.4 في المائة بإضافة تعاملات السوق العقارية المحلية حتى نهاية الأسبوع الماضي.

تجدر الإشارة في نهاية هذا التقرير إلى أن الاختلاف، الذي قد يطرأ على أداء المؤشرات السابقة المتعلقة بالأسابيع الماضية، يعود إلى سببين رئيسين، الأول: أن موقع وزارة العدل يقوم بتحديث البيانات بصورة دائمة ومستمرة بشكل يومي، ضمن الجهود المستمرة لتدقيق البيانات والتأكد من صحتها، إضافة إلى معالجته لأي تأخير قد يطرأ على توثيق صفقات السوق العقارية. السبب الثاني: إضافة جميع الصفقات العقارية، التي يتم تنفيذها خلال يومي الجمعة والسبت إلى صفقات الأسبوع السابق لها، والذي يؤدي بالتأكيد إلى حدوث بعض التغيرات المحدودة في الإجمالي الأسبوعي، على الرغم من صغر قيمة وحجم تلك الصفقات التي يتم تنفيذها خلال يومي الإجازة الأسبوعية، كما يشار إلى استبعاد صفقتين تم تنفيذهما على بند الشقق التجارية خلال الأسبوع الماضي، إلى حين التأكد من صحتها ودقتها من قبل مصدر البيانات.