أيمن عبد الحميد المدير التنفيذي للشركة في حوار لـ”أصول مصر”: «أملاك للتمويل - مصر» بمقدورها منح تمويلات تبلغ مليارًا و650 مليون جنيه
التمويلات الجديدة تمثل 152% مما تحقق في 2019 على الرغم من أزمة كورونا
يدرك الخبراء والمتعاملون بالقطاع العقاري أن المشكلة الرئيسية التي تواجه أزمة الإسكان تتمثل في عدم توافر القدرة الشرائية لراغبي السكن على تملك الوحدة المناسبة لهم، وهي المهمة التي تقع بالأساس على عاتق جهات التمويل العقاري من خلال وضع أنظمة سداد تتيح تمويلًا حتى 90% من قيمة الوحدة وعلى مدد زمنية تصل إلى 20 عامًا.
ومن هذا المنطلق حاورت «أصول مصر» أيمن عبد الحميد المدير التنفيذى لشركة املاك للتمويل –مصر، الذي يمتلك خبرات عريضة في مجال التمويل العقاري تمتد لـ17 عامًا هي تقريبًا عمر «التمويل العقاري» في مصر، والذي يرأس واحدة من كبريات شركات التمويل العقاري في مصر، وهي شركة «أملاك للتمويل – مصر».
اهتمام بمشروعات القطاع الخاص
قال أيمن عبد الحميد أن الشركة تركز دائرة عملها خلال الفترة الحالية على شريحة القطاع الخاص التي تنقسم بدورها إلى نوعين رئيسيين: الأول هو الأفراد الراغبون في تمويل تملكهم لمسكن ملائم ولا يمتلكون السيولة المالية الكافية لشرائه دفعة واحدة أو توفير سيولة بالاستفادة من استثمارهم بالعقار المملوك لهم، في حين يتمثل النوع الثاني في استهداف شراء مَحافظ مديونية عملاء المطوِّرين العقاريين، مشيرًا في هذا الصدد إلى أن «أملاك» تتعامل مع أكبر مطوِّري القطاع الخاص في مصر، وبالفعل وقَّعت الشركة العديد من بروتوكولات تمويل أكبر المشروعات القائمة.
وأضاف أن السمة السائدة على آلية عمل بعض المطوِّرين حاليًّا تتمثل في إنهاء تنفيذ جزء من المشروع حتى يتمكن من بيع محفظة مديونية العملاء للحصول على سيولة مالية تمكِّنه من تنفيذ باقي مراحل المشروع، موضحًا أن بعض من المطوِّرين العقاريين يعتمد على هذه الآلية في تنفيذ مشروعاته.
وشرح عبد الحميد العلاقة المنظِّمة لأطراف عملية التمويل الثلاثة، وهي شركة التمويل العقاري والمطوِّر العقاري وشركة إعادة التمويل العقاري، حيث يمكن لشركة التمويل العقاري الحصول على تمويل من جهات إعادة التمويل حتى 10 أضعاف حقوق ملكيتها، وبالنسبة لشركة «أملاك» فإن حقوق الملكية الخاصة بها تبلغ نحو 165 مليون جنيه، بما يعني أنه بمقدور «أملاك» منح تمويلات تبلغ مليارًا و650 مليون جنيه تقريبًا، بإلإضافة إلى حقوق الملكية قبل الحاجة إلى رفع رأس مال الشركة.
المنافسة بين البنوك وشركات التمويل
وفي سياق آخر قال عبد الحميد إن الفترة الماضية التي تزامنت مع مبادرة البنك المركزي لتمويل الإسكان الاجتماعي شهدت منافسة حامية بين البنوك وشركات التمويل العقاري، خاصة في ظل التيسيرات التي أتاحتها البنوك في إجراءات التعامل، لافتًا في الوقت نفسه إلى أن شركات التمويل تتفوق في امتلاكها لبعض الحقوق والصلاحيات غير المتاحة للبنوك، فضلًا عن أنها شركات مهمتها الوحيدة تقديم خدمة التمويل العقاري بما يجعلها أكثر احترافية، على عكس البنوك التي تقدم العديد من الخدمات المصرفية الأخرى المهمة.
وأوضح أن الصلاحيات التي تتفوق بها شركات التمويل العقاري استمدتها من قانون التمويل العقاري والتعديلات الأخيرة للقانون رقم 55 لسنة 2014، وعلى رأس هذه الامتيازات قدرة الشركة على تملك الوحدة السكنية ثم تأجيرها أو إعادة بيعها بنظام المرابحة، وهي الميزة التي يُقيِّدها العديد من اشتراطات البنك المركزي بالنسبة للبنوك، حيث يحظر على البنوك غير المتخصصة تملك وحدة سكنية إلا في حالات محددة للغاية مثل تعثر العملاء، ولمدد محددة أقصاها 5 سنوات.
وأرجع المدير التنفيذي لـ»أملاك» تفوق البنوك في مبادرة البنك المركزي إلى الانتشار الكثيف الذي تحظى به البنوك في محافظات مصر، المتمثل في وجود فروع هذه البنوك هناك، فمشروع الإسكان الاجتماعي كان موزعًا جغرافيًّا ليغطي الطلب المتنامي على العقار في كل محافظات مصر، وفي ظل عدم وجود فروع لشركات التمويل العقاري في المحافظات المختلفة فإن كل المستفيدين من المبادرة خارج القاهرة ذهبوا تلقائيًّا إلى البنوك المختلفة.
فائدة التمويل مرتبطة بسعر الإقراض والخصم المعلن من «المركزي»
كما أشار عبد الحميد إلى أن قطاع التمويل العقاري شهد خلال 2020 رواجًا نسبيًّا، حيث زاد عدد الشركات العاملة في مصر من 9 شركات فقط في بداية 2019 إلى 13 شركة في الوقت الحالي، بنسبة تصل إلى 50%، مُرجعًا ذلك إلى النمو المتسارع والرؤية المستقبلية لتعاظم دور هذا القطاع.
وقدَّر المدير التنفيذي لـ»أملاك» نسبة الفائدة المحصَّلة على التمويل العقاري في الوقت الحالي بما يتراوح بين 13,5% و14,5% شاملة الرسوم وغيرها من المصروفات المصاحبة، مشيرًا إلى أن احتساب الفائدة يكون وفق سعر الخصم والإيداع المعلن من البنك المركزي، ويتم خفض قيمة القسط على العميل بشكل فوري في حالة خفض أسعار العائد من البنك المركزي، وهو ما يعني أن مَن تعاقد مثلًا على تمويل وحدة بسعر فائدة 24% منذ بضع سنوات فبعد قرارات الإصلاح الاقتصادي وتحرير سعر الصرف أصبح يتحمل فائدة 14% فقط على ما تبقى له من أقساط.
فالتمويل العقاري هو استثمار في جوهره، بل ترجح كفته بشدة عند مقارنته بنظام الإيجار الجديد، فالفرد يمكن أن يحصل على وحدة بنظام التمويل العقاري وبدلًا من أن يقوم بسداد الإيجار الشهري يقوم بسداده على أنه قسط تمويلي، وبعد مدة التمويل يصبح الشخص مالكًا لهذه الوحدة، أي إنه في واقع الأمر تملَّك وحدة بقيمة المقدم الذي سدده فقط.
وأكد عبد الحميد أن التعديلات الأخيرة في القانون راعت الكثير من العقبات وقامت بتيسير الإجراءات، وعلى رأسها عدم اشتراط تسجيل الوحدة السكنية في الشهر العقاري لتمويلها، بل أصبح بمقدور شركة التمويل العقاري شراء الوحدة ثم إعادة منحها للعملاء بنظام الإجارة أو المرابحة، وهو ما أدخل شريحة كبيرة من الوحدات ضمن دائرة خدمات التمويل العقاري.
وأضاف أنه نتيجة لذلك فإن الشركة تركز في خطتها التسويقية والترويجية على زيادة وعي الأفراد والمطوِّرين بالتمويل العقاري ومزاياه وسهولة التعامل وقصر مدة الإجراءات التي لا تتجاوز 15 يوم عمل.
ودافع عبد الحميد عن الاتهامات التي يكيلها البعض لنشاط التمويل العقاري بسبب ارتفاع الفائدة التي تحصِّلها الشركات مقارنة ببعض الدول الأخرى التي تصل الفائدة فيها إلى 2%، مشيرًا إلى أنه لا يجب أن ننظر إلى سعر الفائدة بمعزل عن سعر الإقراض والخصم، وكل شركات التمويل العقاري في كل دول العالم تضع سعر فائدة يزيد على سعر فائدة الإيداع بواقع 1,5% إلى 2%، وفي الدول التي تعطي تمويلًا عقاريًّا بفائدة 2% نجد أن الفائدة على الإيداع هناك 0,5%، بل هناك بعض الدول الأوروبية تكون الفائدة فيها بالسالب، أما في مصر فتتراوح أسعار الودائع والشهادات حاليًّا بين 9% و12,25%، فمن المنطقي أن يكون هناك هامش ربح للبنك والشركة متمثل في الفرق بين تكلفة الأموال (9% – 12,25%) وبين عائد المنح (13,5% - 14,5%).
