المهندس خالد عباس فى حاوره مع أصول مصر :حجم أصول هيئة المجتمعات التي لم يتم تسويقها يتعدى 500 مليار جنيه - الجزء الأول
انتجنا خلال 5 سنوات 160 ألف وحدة اسكان متوسط والقطاع الخاص 30 ألف وحدة
إطلاق 5 مجتمعات عمرانية جديدة خلال 2021
الوزارة تتعاون مع أكثر من 100 شركة مقاولات.. ولا صحة للإسناد إلى الشركات الكبرى فقط والدليل الإسكان الاجتماعي
أكثر من 10 مليارات جنيه مستحقات تُصرف شهريًّا للمقاولين.. “ومفيش مقاول ليه جنيه متأخر”
حجم أصول الهيئة تضاعف 3 مرات أو أكثر في السنوات الأخيرة
تسير وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة بخطوات ثابتة سنويًّا نحو تحقيق أعلى العوائد التنموية والاقتصادية والمجتمعية، ويشهد القطاع العقاري بصورة مستمرة إدخال آليات جديدة تدفع التنمية وتخلق فرصًا استثمارية تناسب جميع الشركات وتستوعب الآلاف من الأيادي العاملة.
وتحافظ “هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة” على ريادتها كـ”أكبر مُنَمٍّ عقاري في العالم”، وهي الجملة التي ترددت على المسامع للمرة الأولى في عام 2010 في أحد أكبر المؤتمرات الاقتصادية، وأطلقها المهندس خالد عباس، وتثبت صحة تلك المقولة يومًا بعد يوم مع المشروعات الكبرى التي تطرحها الهيئة وحجم الأراضي الضخم الذي تتم تنميته بصورة مستمرة.
وتتناول “أصول مصر” - عبر حوار شيق مع المهندس خالد عباس نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية- أبرز الملفات التي تعمل عليها وزارة الإسكان والخطط والطموحات لعام 2021 الذي يشهد العديد من الأحداث الهامة، أبرزها بدء الحياة بالعاصمة الإدارية الجديدة، وأيضًا خروج قوانين يترقبها القطاع العقاري وظهور ملامح مشروعات الشراكة على أرض الواقع. وإلى الحوار:
الطلب السنوي على العقارات 300 ألف وحدة.. والوزارة تستمر في انتاج الوحدات لتقليل الفجوة بين العرض
تنمية الأصول
ماذا أضافت المشروعات التنموية الكبرى إلى أصول هيئة المجتمعات؟
لا شك أن مدن الجيل الرابع والمشروعات الكبرى التي تتم فيها -ومنها الأبراج ومناطق الأعمال والمشروعات الخدمية والسكنية- جميعها أصول أُضيفت إلى ملكية هيئة المجتمعات العمرانية، وكذلك الأراضي في تلك المدن التي تم تخطيطها وتأهيلها لأن تصبح بيئة جاذبة للاستثمارات المحلية والأجنبية، ونستطيع القول إن السنوات الأخيرة شهدت تضاعفًا في أصول هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بمعدل 3 أضعاف أو أكثر ليتخطى حجم الأصول الحالية بمدن العاصمة الإدارية والعلمين الجديدة والمنصورة الجديدة 500 مليار جنيه، وهي أصول لم يتم تسويقها.
ما مساحة الأراضي التي تمتلكها الهيئة حاليًّا والنسبة المنمَّاة منها حتى الآن؟
هيئة المجتمعات العمرانية تمتلك حاليًّا ما يعادل 1,5 مليون فدان أراضي، وإجمالي ما تمت تنميته منها حتى الآن 40% فقط. وأود الإشارة إلى أنه سيتم خلال 2021 إطلاق 5 مجتمعات عمرانية جديدة، كما أن الأصول المتنامية والقدرة المستمرة للهيئة على زيادتها تزيد من ثقلها المالي وقدرتها على التوسع في تنفيذ المزيد من المشروعات التنموية.
وما أسباب لجوء الهيئة إلى وسائل تمويلية مساعِدة من البنوك رغم كل تلك الأصول؟
الهيئة تلجأ إلى استخدام أدوات تمويلية وآليات مصرفية -منها التوريق وإصدار السندات وغيرها- بغرض الإسراع من تنفيذ المشروعات التنموية في التوقيتات المحدَّدة أو قبلها وبأعلى جودة ممكنة وتشغيل الآلاف من الأيادي العاملة، ولولا ثقل حجم الأصول المملوكة للهيئة وتاريخها الطويل لما تمكَّنت من استخدام تلك الأدوات والاستحواذ على ثقة المؤسسات المالية؛ فالوسائل التمويلية المساعِدة لا تعني أن الهيئة لا تملك أموالًا، وإن كان كذلك لما وافقت المؤسسات المصرفية.
هناك تساؤل يثار دائمًا، وهو لماذا قامت الهيئة بذلك الكمِّ من المشروعات التي يتم إنفاق المليارات فيها في آن واحد؟ ولماذا أثقلت كاهلها بكل تلك الأعباء؟
كل المشروعات التي نقوم بتنفيذها كانت ضرورية للغاية، ليس فقط لزيادة مساحة العمران واستيعاب الكثافات السكانية الحالية والمستقبلية، ولكن لاستيعاب الأيادي العاملة، وخاصة العائدين من الخارج منذ 2011 نتيجة الأزمات الاقتصادية والسياسية التي شهدتها دول الخليج العربي، وكذلك التي شهدتها مصر، وهو الأمر الذي زاد معدل البطالة والأفراد الباحثين عن عمل، ولولا تلك المشروعات لحدثت كارثة اجتماعية، ويجب الإشارة إلى أن تلك المشروعات ساهمت في تراجع معدلات البطالة بصورة كبيرة في السنوات الماضية، وهو ما يؤكد نجاح خطة الدولة ورؤيتها، حيث إن المشروع الواحد يستوعب مباشرة الآلاف من الأيادي العاملة، فالتنمية العمرانية تُحرِّك العديد من القطاعات الاقتصادية وتزيد من معدلات التشغيل.
ويجب أن أشير إلى أن زيادة الأصول المملوكة للهيئة جاءت نتيجة لتطبيق الاستراتيجية المتبنَّاة في السنوات الأخيرة لزيادة الموارد والمصادر التمويلية وعدم الاعتماد فقط على حصيلة بيع الأراضي، وهو الأمر الذي دفع نحو اتباع آليات جديدة، مثل الشراكة وتنفيذ مشروعات تُدرُّ عوائد مستقبلية، فالهيئة تسعى لتحقيق الاستدامة في الموارد وتوفير عوائد لأطول فترة زمنية ممكنة، وموازنة الهيئة التي تشهد زيادة دورية هي ترجمة واضحة لحجم المشروعات والتنمية الكبرى الجاري تنفيذها حاليًّا.
وما الموازنة المقترحة لهيئة المجتمعات العمرانية العام المالي المقبل 2021-2022؟
100 مليار جنيه، وتقدمنا بالموازنة المقترحة لوزارة المالية.
فرص متساوية لجميع المقاولين
هل يتم الاعتماد على شركات المقاولات الكبرى فقط في تنفيذ المشروعات؟
بالطبع لا. وزارة الإسكان حريصة على منح فرص متساوية لجميع شركات المقاولات، فتتعاون مع أكثر من 100 شركة مقاولات في المشروعات التنموية الجاري تنفيذها حاليًّا، وبخلاف قيام تلك الشركات بالتعاون مع الشركات الصغرى والمتوسطة من الباطن فإن الوزارة تُسند أعمال تنفيذ وحدات الإسكان الاجتماعي إلى الشركات الصغرى والمتوسطة، وبالتالي فهناك فرص لجميع شركات المقاولات في مشروعات وزارة الإسكان سواء عن طريق مباشر أو غير مباشر.
وهل هناك مستحقات متأخرة للمقاولين؟
“مفيش مقاول ليه جنيه واحد متأخر”، ومسألة تأخر المستحقات انتهت من سنوات، فالهيئة تقوم شهريًّا بصرف أكثر من 10 مليارات جنيه للمقاولين لسداد كل المستحقات، وتتخطى مصروفات هيئة المجتمعات العمرانية الشهرية 12 مليار جنيه.
وأُضيف أن كمَّ المشروعات الضخم الجاري تنفيذه حاليًّا من مدن الجيل الرابع وتنمية القاهرة الكبرى ومشروعات الإسكان المختلفة يوفر فرصًا لجميع شركات المقاولات، وتتم الاستعانة بالشركات الكبرى في المشروعات التي تتطلب خبرات وملاءات مالية، فالأبراج في مدن الجيل الرابع -على سبيل المثال- لا يجوز إسنادها إلى شركات لا تمتلك خبرات.
الشراكة مع القطاع الخاص بعد مرور 5 سنوات على تفعيلها، هل حققت آلية شراكة المجتمعات مع القطاع الخاص المستهدَف منها؟
الشراكة مع القطاع الخاص أحد أهم الآليات التي ابتكرتها هيئة المجتمعات العمرانية لخلق موارد دائمة لها ولتحفيز القطاع العقاري، فالآلية تتيح لشركات القطاع الخاص توجيه أكبر جزء من السيولة المالية المتاحة لديه لأعمال الإنشاءات بالمشروعات مباشرة، وليس لسداد مقدمات الأراضي كما في الآليات الأخرى، بما يسهم في دفع معدلات التنمية، وبالتأكيد أسهمت في تشغيل الآلاف من الأيادي العاملة وشركات المقاولات ووفرت منتجات مميزة بالقطاع، وأول التسليمات في مشروعات الشراكة مع القطاع الخاص سيتم في 2023، والأعمال التي تم بدء التنفيذ بها تسير بمعدلات مرتفعة وجيدة للغاية، وتتيع الهيئة آليات رقابية وإشرافية على أعلى مستوى، وتتواصل مع المطوِّرين بصورة دورية لمعرفة تطورات تلك المشروعات.
يشهد القطاع العقاري حاليًّا -سواء بمشروعات الشراكة أو بغيرها- آجال سداد طويلة تصل إلى 12 عامًا وأكثر، ما أسباب ذلك من وجهة نظرك؟ وهل هي مؤشر على وجود مشكلة سيولة لدى الشركات؟
لا أرى أي مشكلة في تلك الآجال، والشركات ليس لديها أي مشكلات تمويلية أو في السيولة، وأغلبها مقيد بالبورصة المصرية، وقامت بطرح تلك الآجال بغرض تحقيق المستهدَف قبل نهاية العام، وعروض مد آجال السداد هي بغرض تنشيط السوق، وما دامت الشركات لم تقم بخفض أسعارها فلا توجد أي مشكلات بالسوق، وبالنسبة لمشروعات الشراكة فيتم عقد اجتماعات دورية مع الشركات ومراجعة التسعير والعروض والتسهيلات لضمان تقديم منتج يضمن حقوق الدولة والمطوِّر ويُلبي احتياجات العملاء ويتناسب مع اتجاهات الطلب في السوق، وبوجه عام تضع الشركة في آجال السداد الطويلة معدلات سعرية تضمن لها تحصيل 40% فأكثر من ثمن الوحدة في 4 سنوات، وهو الأمر المتعارف عليه في جميع المشروعات، وبالتالي فإن آجال السداد الطويلة ما دامت تتم وفقًا لدراسات فلا تضر بالسوق.
ولماذا تختلف حصص الشراكة حتى في المشروعات التي تقع في المدينة نفسها؟
الوزارة تحدد نسب الشراكة في كل مشروع وفقًا لعدة عوامل، منها موقع الأرض والتميز، وكذلك اسم المطوِّر، فقد تلجأ الهيئة إلى أخذ حصة في مشروعات أقل من أخرى -والعكس صحيح- في المدينة نفسها، وتضع الهيئة ضوابط لضمان تنفيذ المشروعات بأعلى جودة ممكنة، كما تحرص على مشاركة الشركات الكبرى ذات سابقة الأعمال القوية، وبالطبع تحرص تلك الشركات على سمعتها ولا تقبل مطلقًا إنتاج منتج بجودة تختلف عن باقي المشروعات.
ومتى يتم طرح المرحلة الثالثة من الشراكة؟
لا تنوي الهيئة طرح المرحلة الثالثة أو إتاحة أراضٍ بتلك الآلية خلال العام الجاري، وستركِّز حاليًّا على تقييم الطروحات التي تمت وما حققته على أرض الواقع ودراسة التحديات والإيجابيات.
