الدكتور عاصم الجزار وزير الإسكان لمجلة «أصول مصر»: تحقيق النفع للدولة والمواطن والمطور معيار نجاح الشراكة
تسير معدلات التطوير وتنفيذ مخطط التنمية العمرانية بوتيرة سريعة نتيجة استراتيجيات وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة التي تمكنت من إنشاء مدن مميزة وخلق فرص استثمارية واعدة للقطاع الخاص، كما تبنت الوزارة آليات متنوعة لتنمية الأراضي تتناسب مع مختلف شرائح المستثمرين وتساهم في زيادة المنتج من الوحدات العقارية وفي تلبية احتياجات قطاع عريض من المواطنين.
110 شركات تقدمت بأوراقها لتوفيق أوضاعها مع المخطط الجديد للساحل الشمالي الغربي
«حدائق العاصمة» ستستوعب 3 ملايين نسمة.. وبدأنا في تنمية 2300 فدان بها لتنفيذ وحدات ضمن «سكن لكل المصريين»
الوزارة تتابع التزام المطورين بالجدول الزمني والتنفيذ.. وعلى العميل التأكد من جدية الشركة قبل التعاقد
سنعيد تقييم تجربة عدم طرح الاراضي للافراد والحكم على نتائجها إما باستكمال الطرح وإما بوقفه نهائيًّا لن نعطي أراضي للتنمية على 10 و15 سنة
واستعرض الدكتور عاصم الجزار -وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة- خلال حواره مع مجلة «أصول مصر» الآليات التي تتبعها وزارة الإسكان للإسراع من معدلات التنمية بالمدن الجديدة وتوفير فرص استثمارية للمطورين، وكذلك النتائج التي حققتها آلية الشراكة والإجراءات التي تتخذها الوزارة لضبط السوق وتلبية احتياجات المواطنين من الحصول على السكن الملائم. وإلى الحوار:
الشراكة
نلتزم بتوصيل الطرق إلى رأس الأرضولدينا العديد من الطلبات التي تتم دراستها
مشروع «نور» بالتعاون مع «طلعت مصطفى» أحدث مشروعات الشراكة.. وحصة «المجتمعات» العينية 2.450 مليون متر مباني كاملة
بعد أعوام من إطلاق الشراكة مع القطاع الخاص نجد الوزارة تتوسع حاليًّا في تلك الآلية. هل ذلك يعكس إتيانها بالثمار المنشودة؟
وزير الإسكان:الوزارة انتهجت أسلوب الشراكة مع القطاع الخاص تماشيًا مع سياسة الدولة بإشراك القطاع الخاص في عملية التنمية الشاملة التي تشهدها الدولة المصرية في الوقت الحالي منذ تولي الرئيس عبد الفتاح السيسي، وتعكس الشراكة الثقة المتبادلة بين الحكومة والقطاع الخاص، وتؤكد بما لا يدع مجالًا للشك أن الحكومة تدرك أهمية دور القطاع الخاص في المشاركة في عملية التنمية الشاملة التي تشهدها مصر حاليًّا في مختلف المجالات، وتعتمد الآلية على تخصيص أرض لشركة تطوير عقاري كبرى مشهود لها بالكفاءة ولها سابقة خبرة كبيرة في المجال العقاري، وتقوم الهيئة بتقديم تيسيرات في سداد قيمة الأرض، ويكون ذلك على مراحل سداد مختلفة وبصور متنوعة للسداد (نقدية وعينية)، ويقابل هذه التسهيلات أن يكون للهيئة حصة من وحدات المشروع السكنية كاملة التشطيب تقوم الهيئة بتحديدها.
وردًّا على تساؤل مدى إتيان مشروعات الشراكة بثمارها فالرد هو ما حققته المشروعات التي تم طرحها من معدلات بيعية مرتفعة في وقت زمني قياسي ومساهمة تلك المشروعات في تنمية المدن الجديدة، وهو الأمر الذي حفز الدولة على الاستمرار في تلك الآلية لدورها في تحقيق التنمية السريعة.
وتهدف تجربة الشراكة إلى تحقيق منافع مشتركة للدولة والمطور والمواطن، وأي خلل في المنفعة المحققة لأي طرف منهم يؤدي إلى عدم تحقيق الثمار والنتائج المنشودة، فالدولة تهدف من الشراكة إلى الإسراع في عوائد التنمية والتطوير وجلب عوائد مالية مستدامة، كما يهدف المطور إلى الربحية، ويسعى كل منهما من خلال المشروعات إلى خدمة المواطن عن طريق توفير سكن بأسعار مناسبة وبأعلى مواصفات الجودة.
وما التزامات الهيئة تجاه المطور من ناحية المرافق؟
وزير الإسكان: يتم توصيل الطرق إلى رأس الأرض، والمطور مسؤول عن المرافق إلى داخل المشروع.
وهل هناك طلبات من الشركات تتم دراستها للشراكة مع الهيئة؟
وزير الإسكان: هناك العديد من الشركات التي تقدمت بطلبات، وهي قيد الدراسة، ولا تقوم الهيئة بإتمام شراكات إلا مع المطورين الجادين أصحاب الخبرات والقدرات التنفيذية القوية بما يحقق المستهدف من قِبل الدولة في التنمية السريعة، وتحقق الشراكة فرصًا للمطور بتوجيه كامل السيولة المالية للمشروع بدلًا من سداد مستحقات الأرض، وهي أيضًا آلية مضمونة للهيئة تدر عليها عوائد مستدامة، وتضع الهيئة حدًّا أدنى من العوائد يعادل قيمة المتر المربع للأرض، ولو لم تتحقق عوائد البيع يقوم المطور بسداد ذلك المبلغ، وإذا تحققت عوائد أعلى من ذلك الحد يكون للهيئة الحق في الحصة المتفق عليها كاملة.
وماذا عن المشاركة مع مجموعة «طلعت مصطفى» بإطلاق مشروع «نور»؟
وزير الإسكان: ما تم التوصل إليه من اتفاق للشراكة في هذا المشروع الكبير تم بناءً على دراسات اقتصادية واسعة، وسيعود على الدولة بعوائد مناسبة جدًّا، ونتمنى لهذا المشروع النمو والتوفيق، ونتوقع سرعة تنمية مدينة «حدائق العاصمة» والاستفادة من إطلالتها على العاصمة الإدارية الجديدة، وبالحديث عن مجموعة «طلعت مصطفى» فيجب أن نذكر باعها الطويل في التنمية العمرانية، ويجب أن نفرق بين مفهوم المطور العقاري وبين مفهوم المنمي العقاري الذي يعد مفهومًا أعم وأشمل من المطور العقاري، وهو ما ينطبق على مجموعة «طلعت مصطفى» التي سبق أن ساهمت في التنمية العمرانية في شرق القاهرة بمشروعات رائدة. ومشروع «نور» شراكة بين وزارة الإسكان ممثلة في هيئة المجتمعات العمرانية وبين الشركة العربية (إحدى شركات مجموعة «طلعت مصطفى»)، ويتم تنفيذه على مساحة 5 آلاف فدان بمدينة «حدائق العاصمة»، وبإجمالي استثمارات يصل إلى نصف تريليون جنيه، وهو أول مدينة ذكية خضراء في مصر، ومن المقرر أن تضم 140 ألف وحدة سكنية (عمارات وفيلات) تستوعب نحو 600 ألف نسمة.
إلى جانب مناطق خدمات تجارية وإدارية وحكومية وغيرها، وستدر ضرائب للدولة بمليارات الجنيهات، وستوفر نحو 3.3 مليون فرصة عمل منتظمة وغير منتظمة.
وما الحصة العينية للهيئة من «نور»؟
وزير الإسكان: مليونان و450 ألف متر مساحة مبنية كاملة التشطيب.
شرق القاهرة
وما مدى مساهمة المشروع في تنمية شرق القاهرة؟
وزير الإسكان: موقعه المميز بالشرق وعلى أحد الامتدادات الجديدة -وهو مدينة «حدائق العاصمة»- يتواكب مع خطة التنمية المتبناة من الدولة لشرق القاهرة، ولا شك أن مشاركة القطاع الخاص الكبيرة وغير المسبوقة في عملية التنمية الشاملة التي تقودها الدولة نحو الشرق دليل على نجاح التوجه التنموي للدولة.
وتتواكب أيضًا مع خطة التنمية الشاملة لسيناء. ونسعى كهيئة من خلال الشراكة مع القطاع الخاص لإضافة طاقة جديدة إلى شرق القاهرة، ومشروع «نور» استغرق دراسات واسعة من الهيئة ومجموعة «طلعت مصطفى» لتنفيذ منتج يحقق التنمية المنشودة والعوائد المستهدفة للطرفين والنفع للمواطن. نود تسليط الضوء على مشروعات التنمية التي تتم في «حدائق العاصمة». وزير الإسكان: بالنسبة لـ»حدائق العاصمة» فمساحتها الإجمالية 29 ألفًا و400 فدان، ومن المقرر أن تستوعب 3 ملايين نسمة، ونعمل حاليًّا على تنمية 2300 فدان لتنفيذ وحدات سكنية في إطار مبادرة الرئيس «سكن لكل المصريين»، ودخول مجموعة «طلعت مصطفى» لتنمية 5000 فدان بالمدينة دليل على وجود القطاع الخاص ومشاركته في الخطة التنموية.
وماذا عن سكن الموظفين المزمع انتقالهم إلى العاصمة الإدارية الجديدة؟
وزير الإسكان: يتم تنفيذ وحدات سكنية لهم بمدينة «بدر» تبلغ استثماراتها الإجمالية نحو 5 مليارات جنيه، وحتى الآن تم الانتهاء من تنفيذ 9024 وحدة بعدد 376 عمارة، وتبلغ القيمة الاستثمارية لها 3.2 مليار جنيه، وقد بدأ التنفيذ في تلك الوحدات في 15 يونيو 2019، وتم الانتهاء منها بالكامل قبل 30 يونيو السابق، كما تم البدء في تنفيذ المرحلة الثانية من تلك الوحدات، وتضم 4704 وحدات، وتبلغ نسبة التنفيذ إلى الآن 20%.
وما سعر الوحدة وآلية التخصيص؟
وزير الإسكان: سعر الوحدة 480 ألف جنيه، ولا يشمل سعر الأرض أو المرافق، وتنطبق عليها مبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري الجديدة بفائدة 3%، وعملية تخصيص الوحدات تتم وفقًا لضوابط بحيث يقوم العاملون المزمع انتقالهم إلى العاصمة بالتسجيل وتقديم الرغبات، وسيتم التخصيص من الدرجات الوظيفية الأقل إلى الأعلى، وتلك القواعد تنظمها وزارة التخطيط، وجميع الوحدات مكتملة المرافق من مياه وكهرباء وغاز طبيعي، كما سيتم تنفيذ خدمات من مدارس ومستشفيات ووحدات صحية.
العاصمة الإدارية
الانتهاء من 9024 وحدة بمدينة «بدر» مخصصة للموظفين المنتقلين إلى العاصمة.. و480 ألف جنيه سعر الوحدة دون المرافق والأرض
وماذا عن المرحلة الثانية من العاصمة الإدارية الجديدة؟
وزير الإسكان: يتم تخطيطها حاليًّا، والعمل مستمر في تنمية المرحلة الأولى.
ومتى يتم انتقال الوزارة؟
وزير الإسكان: سيتم خلال العام الجاري، وبالنسبة للمشروعات التي تنفذها الوزارة بالعاصمة فتم تنفيذ وحدات بالحي السكني R3، وهناك مواطنون انتقلوا إلى العاصمة.
وماذا عن متابعة شركات القطاع الخاص العاملة بالعاصمة؟
وزير الإسكان: هي إحدى مسؤوليات شركة «العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية»، وهي تتابع بدقة شديدة التزام الشركات بالجدول الزمني لتنفيذ المشروعات، وهناك نقطة يجب أن أنوه بها سواء في العاصمة الإدارية أو في أي مدينة أخرى، فالدولة تراقب عمليات إنجاز المشروعات بالمدن ومدى التزام الشركات لحماية المواطنين، ولكن هناك دورًا هامًّا يقع على كاهل المواطن، فيجب أن يتأكد من جدية الشركة وسابقة أعمالها قبل التعاقد معها وأن يدرس العقود جيدًا.
العلمين الجديدة
الفرصة مهيأة للشركات بالعلمين الجديدة شريطة مناسبة إمكانيات المطور للسرعة التي تعمل بها الهيئة
منطقة الأعمال المركزية بالعلمين ستضم أكثر من 25 برجًا.. وحجم الإنفاق على المدينة تخطى 65 مليار جنيه
منذ أيام تم وضع حجر أساس الـ»داون تاون» بالعلمين الجديدة، هل سيكون للقطاع الخاص فرص استثمارية بالمدينة؟
وزير الإسكان: إذا تحدثنا فقط عن منطقة الأعمال المركزية بالعلمين الجديدة أو الـ»داون تاون» فسنقول إن بها فرصًا تعادل 5 مرات الأبراج الخمسة الجاري تنفيذها، أي من المتوقع أن تضم أكثر من 25 برجًا بخلاف الأنشطة الخدمية والترفيهية والسكنية، وكل الفرص الاستثمارية متاحة أمام القطاع الخاص، وأي مستثمر يرغب في الدخول للتنمية بالمدينة فعليه التقدم بطلبات إلى الهيئة، ويتم تقييم خبراته وطاقته الفنية والتطويرية، ولكن يجب أن تتناسب الطاقات التطويرية مع السرعة التي تسير بها الوزارة، فلن يتم منح أراضٍ لمن يريد التطوير على 10 و15 سنة في التوقيت الحالي. و
ما حجم استثمارات أبراج الـ»داون تاون» بالعلمين الجديدة؟
وزير الإسكان: قمنا بوضع حجر أساس إنشاء 5 أبراج تضم برجًا أيقونيًّا بارتفاع 250 مترًا، وتبلغ الاستثمارات المبدئية 30 مليار جنيه تمولها الهيئة بالكامل، ومن المخطط الانتهاء من تلك الأبراج في فترات زمنية بين 24 إلى 38 شهرًا من الآن، وتمثل تلك الأبراج نواة لمنطقة الأعمال المركزية بالعلمين الجديدة، وأيضًا بداية للتنمية بمنطقة الجنوب، وتأكيد أن مدينة العلمين الجديدة ليست مدينة ساحلية ومصيفية فقط، بل تنموية متكاملة ومركزًا إقليميًّا على الساحل الشمالي. وقد قمنا بالبدء في تنمية الجزء الجنوبي بعد الانتهاء من تنمية جزء كبير من الشاطئ، ويتم تنفيذ الأبراج بالتعاون مع الشركة الصينية العامة للهندسة المعمارية والاستشاري المصري «دار الهندسة»، وخلال فترة وجيزة سيتم وضع حجر أساس مشروعات تنموية أخرى عبارة عن أبراج وخدمات بالمنطقة نفسها.
الخدمات سبقت السكان بالفعل.. والصيف الجاري يشهد تشغيل العديد من الأنشطة التجارية والترفيهية
وما حجم الإنفاق على مدينة العلمين الجديدة حتى الآن؟
وزير الإسكان: تخطى 65 مليار جنيه. هل نستطيع القول إن الخدمات بالمدينة سبقت السكان؟ وزير الإسكان: بالفعل، حيث تم تشغيل جامعتين، وخلال الصيف الجاري سيتم تشغيل العديد من الأنشطة التجارية والترفيهية التي تخلق حياة متكاملة بالمدينة، والعلمين الجديدة لكل المصريين والفئات المختلفة، فهناك أكثر من 1500 وحدة إسكان اجتماعي وأكثر من 5000 وحدة إسكان متوسط، إضافة إلى عدد كبير من الوحدات السكنية للفئات الأخرى، ومساحة العلمين الجديدة 14 كيلومترًا مربعًا قامت الهيئة بتطوير 7 كيلومترات منها، أي 50% فقط، وذلك عبر تنفيذ مشروعات بنية أساسية وخدمات عملت على إحياء المدينة ورفع قيمتها المضافة، وأصبحت مؤهلة لدخول القطاع الخاص الراغب في التنمية والتطوير.
ومتى سيتم الانتهاء من المرحلة الأولى للمدينة؟
وزير الإسكان: الصيف الجاري.
وما موقف الساحل الشمالي الغربي والشركات العاملة به؟
وزير الإسكان: تم الانتهاء من المخطط العام لتنمية الساحل الشمالي الغربي والأراضي التي أضيفت إلى حوزة هيئة المجتمعات العمرانية مؤخرًا، وهناك 110 شركات تقدمت بأوراقها لتوفيق أوضاعها مع المخطط الجديد، وانتهت 30 شركة منها من جميع الإجراءات، وجميع المناطق في الشريط الساحلي سيتم العمل فيها وفقًا للمخطط والجداول الزمنية المحددة.
التمويل العقاري
لدينا قائمة من الوحدات الجاهزة التي تنطبق عليها مبادرة التمويل العقاري بفائدة 3%.. منها وحدات بالعاصمة الإدارية
وماذا عن مبادرة التمويل العقاري الجديدة بفائدة 3%؟
وزير الإسكان: لدى الوزارة قائمة كبيرة من الوحدات الجاهزة للطرح وتنطبق عليها اشتراطات المبادرة المبدئية، والمبادرة بوجه عام لا تفرق بين الدولة والقطاع الخاص، فالمهم أن تكون الوحدة قائمة كاملة التشطيب وتنطبق عليها الشروط الخاصة بالمبادرة، ومن المنتظر وضع الاشتراطات التفصيلية النهائية الخاصة بالمبادرة.
وهل تنطبق شروط المبادرة على وحدات العاصمة الإدارية الجديدة؟
وزير الإسكان: هناك وحدات تنطبق عليها شروط المبادرة.
التسويق والمدن الذكية بالنسبة للتسويق لمشروعات الهيئة، هل سيتم التوسع في الاعتماد على القطاع الخاص في تلك العملية؟
وزير الإسكان: جزء من هدف الشراكة بالنسبة لنا كمؤسسات دولة أن نستفيد من إمكانيات القطاع الخاص وخبراته في التسويق داخليًّا وخارجيًّا، وعلينا تنظيم الإجراءات وتسهيلها للمطور من أجل العمل والتنمية.
وماذا عن توجه الهيئة لتطبيق مفهوم المدن الذكية؟
تطبيق معايير المدن الذكية في العمران القائم أصعب وأكثر تكلفة
وزير الإسكان: التوجه للمدن الذكية يتكون من شقين، الأول ما يتم تنفيذه بمدن التنمية العمرانية الجديدة من الجيل الرابع، وتطبيق معايير المدن الذكية أسهل بكثير فيها لأنها مدن يتم تخطيطها وإنشاؤها من البداية، أما الشق الثاني فهو إدخال مفاهيم المدن الذكية على مدن قائمة بالفعل، سواء بالمجتمعات العمرانية أو بالمحافظات الجاري تطويرها، وهو أصعب وأعلى في التكلفة لأنه عمران قائم، وخاصة بالمحافظات، والغرض من المدن الذكية تحسين العمران والخدمات المقدمة إلى المواطنين.
إعادة التنظيم ما أسباب قرار إلغاء طرح الأراضي السكنية على الأفراد؟
تقاعس بعض الأفراد الحاصلين على أراضٍ عن التنمية هو السبب وراء وقف طرح تلك الأراضي
وزير الإسكان: لا شك أن وزارة الإسكان توسعت في محور طرح أراضي الأفراد ضمن خطتها للتنمية وتلبية احتياجات عدد كبير من المواطنين، ولكن وجدنا أن هناك عددًا من الحاصلين على أراضٍ تقاعسوا في عملية التنفيذ والتنمية في التوقيتات المحددة، وهو أمر يضر بالغرض من طروحات الأراضي، وأيضًا يضر بمواطنين آخرين ملتزمين حصلوا على أراضٍ وقاموا بالبناء، ولكن تقاعس من حولهم يجعل المنطقة المحيطة بهم غير منماة، ولذلك وجدنا الأنسب هو وقف طرح أي أراضٍ جديدة إلى أن يقوم كل من حصل على أراضٍ بتنميتها والبناء بشكل جدي.
وبعد ذلك سيتم تقييم التجربة كاملة من البداية ودراستها واتخاذ القرار المناسب، إما بوقفها نهائيًّا وإما باستكمالها، فالوزارة تعيد النظر في كل الأفكار التي طرحت ومدى إتيانها بثمارها المنشودة، فمن التجارب السابقة هناك أفكار كانت جيدة للغاية ولكنها لم تؤتِ ثمارها المنشودة بنسبة 100%، مثل «ابنِ بيتك». ويجب أن نصبح واقعيين، فمن يقوم بشراء أراضٍ (اجتماعي أو متميز) ليس المواطن محدود الدخل أو متوسط الدخل الذي تقوم الوزارة بمساندته، ولكنه مواطن «ميسور»، ومن الممكن أن يتم منح أراضٍ للأفراد ولكن تقوم الوزارة بتحديد نماذج معمارية يختار من بينها المواطن، وهي التي تتولى عملية البناء، وذلك للحفاظ على الشكل العمراني المميز وتحقيق التنمية المستهدفة.
