العائد الحقيقي للاستثمار العقاري في مصر
من قديم الأزل والعقار هو الاستثمار الأكثر أمانًا لدى المصريين، ويظل «الأقل» في التأثر بالمتغيرات الاقتصادية أو السياسية، فدائمًا ما يحافظ على قيمته أمام عوامل التضخم والركود، بل ويحقق عوائد متزايدة ومضمونة تجعله الاستثمار الأكثر جدوى والأقل مخاطرة.
ومع انخفاض الفوائد البنكية عاد رونق العقار إلى الصعود مجددًا كمخزن آمن للقيمة ولقدرته على تحقيق عوائد تفوق الاستثمار في الشهادات البنكية في معظم الأحيان، ولكن يظل التساؤل الهام: هل تحقق جميع العقارات عوائد؟ وهل تتساوى في ذلك؟
العائد على الاستثمار في العقارات السكنية في مصر يتراوح بين 4% و8%
الإجابة في شقين : الأول هو أنه إذا تحدثنا بصورة عامة عن العائد على الاستثمار في العقارات في مصر فسنجد مصر ضمن الدول التي تحقق بالفعل أعلى العوائد على الاستثمار، وذلك بالنظر إلى الاحتياج الحقيقي وعدم قدرة المعروض على تلبية كل الاحتياجات الحالية والمستقبلية، فالعائد على الاستثمار في العقارات السكنية في مصر يتراوح بين 4% و8%، وفي الساحلية «السكند هوم» يحقق الساحل الشمالي أعلى العوائد (12%) بالمقارنة بباقي المدن، أما العقارات الإدارية والتجارية فيصل العائد على الاستثمار فيها سنويًّا إلى 14%.
ومما سبق يتضح أن جميع العقارات تحقق عوائد على الاستثمار، ولكنها غير متساوية، ويرجع ذلك إلى عوامل رئيسية تتحكم في قيمة الأصل وقدرته على تحقيق عائد سريع ومتنامٍ، وتتلخص في الآتي: «التشطيب – إدارة المرافق والخدمات – إدارة الأصول».
فتوافر العوامل الثلاثة في المشروعات العقارية يضمن تحقيق أعلى العوائد، فلا شك أن الوحدة كاملة التشطيب تتيح للعميل فرصة للاستفادة منها في أسرع وقت، فبمجرد تسلم الوحدة -الذي يتم عادة بعد سداد جزء من ثمنها يصل في المتوسط إلى 50%- يتمكن العميل من تأجير الوحدة والحصول على عوائد شهرية تقلل عن كاهله عبء سداد الأقساط المتبقية، كما تضمن خلال أشهر بسيطة تحقيق عائد له، فالأقساط ثابتة والقيم الإيجارية متزايدة.
بينما إذا تم تسليم الوحدة نصف تشطيب فكيف يحقق العميل عوائد مرضية؟ سيجد العميل نفسه مطالبًا بدفع مبلغ مالي ضخم بمجرد تسلم الوحدة لإكمال التشطيب، وذلك بالتزامن مع الالتزام بسداد الأقساط.
النقطة الثانية لضمان تحقيق عوائد على الاستثمار في العقار هي إدارة المرافق والخدمات (للكومباوندات السكنية أو العمارات) بصورة تضمن الحفاظ على قيمة العقار عبر تقديم خدمات الصيانة الدورية والنظافة والحفاظ على الشكل الجمالي وإطالة عمر العقار، فلا شك أن هناك قرى ساحلية وكومباوندات وعمارات كانت منذ سنوات نموذجًا راقيًا للمعمار والشكل الجمالي أصابها الآن الضمور مع الإهمال وغياب الإدارة وعمليات الصيانة ولم تعد بالرونق الجمالي، وبالتالي تأثرت عوائدها وقيمتها بصورة كبيرة.
النقطة الثالثة هي إدارة الأصول، وهي تتعلق بالاستثمار وتحقيق عوائد للعميل، فيجب على المطورين التعاقد مع شركات متخصصة تتولى مسؤولية تأجير العقارات لصالح العميل ويكون لديها من الأدوات والآليات ما يضمن تحقيق عوائد متزايدة ورفع قيمة الأصل.
وبالتالي على العميل قبل الشراء التحقق من توافر العوامل الثلاثة في العقار، وهي التشطيب وإدارة المرافق والخدمات وإدارة الأصول، مع الأخذ في الاعتبار أن درجة جودة تلك العوامل تتحكم أيضًا في قيمة العائد، وهو ما يجعلنا نجد مشروعات متلاصقة تحقق إحداها عوائد أعلى من الأخرى.
وأخيرًا علينا الاهتمام بتوفير الآليات التي تحفز العميل على الاستثمار وتضمن له أعلى العوائد، وذلك في التوقيت الحالي الذي يزخر فيه القطاع العقاري بمدن جديدة عملاقة ومميزة وبشركات تطوير عقاري على قدر كبير من الخبرات والكفاءات.
عضو جمعية رجال الأعمال المصريين
