جذب الصناديق الأجنبية ووهم «الفقاعة»
يظل القطاع العقاري يقاوم بثبات جميع التحديات الاقتصادية المحلية والعالمية بما رسخ عقيدة ثابتة لدى المستثمرين بقوة الاستثمار العقاري في السوق المصرية وقدرته على تجاوز أي عقبة أو تحدٍّ سلبي دون الخروج بخسائر جمة أو حدوث أي انخفاضات سعرية.
العوامل المتحكمة في شراء العقارات بالخارج مختلفة تمامًا؛ فالعميل يدفع من 10% إلى 15% مقدمًا، ويتم سداد باقي أقساط الوحدة عبر التمويل العقاري على 10 و20 وحتى 30 سنة، ومعيار تحديد مدة التقسيط والسداد هو دخل المواطن
فعلى مدار سنوات وظروف اقتصادية أثرت على أسعار العقارات عالميًّا لم نشهد حدوث أي انخفاضات تذكر في العقار المصري حتى في أسوأ الظروف الاقتصادية، ومع تراجع القوى الشرائية وضعفها يظل العقار هو الاستثمار الأكثر أمانًا لرؤوس الأموال والملجأ لهم خلال الموجات التضخمية والارتفاعات السعرية.
ويظهر بين وقت وآخر -وتحديدًا مع ظهور تحديات اقتصادية مثل ما يحدث الآن من ارتفاع معدلات التضخم على مستوى العالم- أقاويل عن إمكانية حدوث «فقاعة عقارية « في السوق المصرية، وهي ما يثبت في وقت لاحق عدم صحتها.
فكما تحدثنا سابقًا عن صعوبة حدوث «فقاعة» نظرًا لوجود طلب حقيقي ومتنامٍ على العقارات وعدم قدرة المعروض على تلبيته، نجد أيضًا أن مفهوم «الفقاعة العقارية» لا ينطبق بأي حال على السوق المصرية، فالحالة التي تحدث فيها فقاعة في الأسواق الخارجية وينتج عنها بعد ذلك انخفاضات في أسعار العقارات لا توجد بأي حال في مصر.
فالعوامل المتحكمة في شراء العقارات بالخارج مختلفة تمامًا؛ فالعميل يدفع من 10% إلى 15% مقدمًا، ويتم سداد باقي أقساط الوحدة عبر التمويل العقاري على 10 و20 وحتى 30 سنة، ومعيار تحديد مدة التقسيط والسداد هو دخل المواطن.
أما في مصر -حتى وإن كان التمويل العقاري يشهد نشاطًا عبر مبادرات البنك المركزي- فإن الوحدات التي تنطبق عليها شروط التمويل العقاري ما زالت قليلة للغاية، وبالتالي فغالبية العمليات الشرائية تتم عبر القطاع الخاص الذي يقوم بالتقسيط مع العميل حتى 7 و10 سنوات، ولكن يظل المعيار الذي ينفي حدوث فقاعة هو أن العمليات الشرائية تتم بالاعتماد على مدخرات العميل وليس على دخله الشهري أو قوته الشرائية.
وإذا انتقلنا بالحديث إلى نقطة أخرى، هي حاجة السوق والاقتصاد المصري ككل إلى جذب الاستثمارات الأجنبية وإدخال العملة الصعبة إلى البلاد، فسنجد أن أنسب الحلول لتحقيق ذلك هو جذب صناديق الاستثمار الأجنبية، وخاصة في القطاع العقاري بالتزامن مع حركة التنمية والتعمير الكبرى التي تشهدها مصر الآن وارتفاع العوائد الاستثمارية في القطاع العقاري.
ولتحقيق ذلك نحتاج إلى بعض المحفزات لجذب صناديق الاستثمار الأجنبي، وأيضًا المحلي، وأهمها حل مشكلة الازدواج الضريبي، فإذا قامت شركة بإطلاق صندوق استثمار تابع لها تلتزم بسداد الضرائب المعتادة عليها، وكذلك على الصندوق، وأيضًا في حال إدخال أرباح الصندوق إلى الشركة، وهو الأمر الذي يضر بالاستثمار والعوائد المستهدفة.
وبالتالي قد يكون تطبيق إعفاءات ضريبية لمدة 5 سنوات -على سبيل المثال- للصناديق هو أحد الحلول لجذبها، وسيساهم في إحداث طفرة وانطلاقة في القطاع العقاري والاقتصاد المصري ككل.
رئيس شركات «بدر الدين للاستثمار»
