وسط تشدد اللوائح الخضراء.. تزايد اللجوء إلى تحويل مخاطر تمويلات العقارات التجارية إلى المستثمرين

كشف تقرير لوكالة بلومبرج عن تعرض القروض المقدمة للعقارات التجارية لدى أكبر البنوك في العالم لاختبارات جديدة ناجمة عن تشدد اللوائح الخضراء مما قد يجبرها على اللجوء إلى التوريق التوليفي بهدف حمايتها من المخاطر المتزايدة عن طريق تحويلها إلى المستثمرين.

القضية المطروحة هي انبعاثات الكربون من المباني والتكلفة المتوقعة للترقيات اللازمة للبقاء على الجانب الصحيح من اللوائح الخضراء الجديدة. أصدر الاتحاد الأوروبي للتو توجيهاته بشأن أداء الطاقة في المباني (EPBD)، والتي تشكل جزءًا من مجموعة متزايدة من اللوائح التنظيمية لصافي الصفر. وبدأت البنوك الأضخم من أن يُسمَح لها بالإفلاس في الاستجابة.

والآن يستهدف بنك بي إن بي باريبا، وهو أكبر بنك في الاتحاد الأوروبي، تخفيضات قد تصل إلى 41% من كثافة الانبعاثات في محفظته العقارية التجارية حتى عام 2030. وهناك شركات أخرى، بما في ذلك بانكو سانتاندر، وباركليز بي إل سي، وآينج جرويب إن في، وناتويست جروب. Plc، إما أنها اتخذت بالفعل – أو تستكشف – تدابير مماثلة.

ينشئ هذا التطور حدودًا جديدة في كيفية تعامل البنوك مع المخاطر في دفاتر قروضها. محافظ العقارات التجارية، التي تضررت بالفعل بسبب ارتفاع أسعار الفائدة ومعدلات الإشغال المتقلبة بعد الوباء، تظهر الآن كصداع جديد للبنوك التي تثقل كاهل دفاترها بالعقارات القديمة التي تحتاج بشدة إلى استثمارات لتلبية المتطلبات الخضراء الجديدة.

تقول روكسانا إيسايو، كبيرة مسؤولي المنتجات في شركة GRESB للبيانات البيئية والاجتماعية والحوكمة، ومزود المعايير القياسية، إن شركتها بدأت مؤخرًا في الاجتماع مع المصرفيين الذين يتوقون إلى التنقل بين المتطلبات الخضراء الجديدة للمباني.
قال إيسايو، الذي ركز حتى الآن في معظمه على مستثمري الأسهم: "الإشارات الصادرة عن الجهات التنظيمية واضحة".

في حين أن طرح الاتحاد الأوروبي لـ EPBD من المرجح أن يستمر على مدى عدة سنوات، فمن الواضح بالفعل أن المباني المتخلفة عن الركب تخاطر بالتحول إلى أصول عالقة لم يعد من الممكن بيعها أو تأجيرها. وتشير تقديرات الاتحاد الأوروبي إلى أن نحو 85% من المباني في الكتلة تم بناؤها قبل عام 2000، وأن 75% منها تعاني من "أداء ضعيف في مجال الطاقة".

وتختلف المخاطر من بلد إلى آخر، حيث تبرز هولندا كمثال للمكان الذي تعتبر عقاراته التجارية أكثر كفاءة في استخدام الطاقة من معظم الأماكن، وفقا لإيزايو. ولكن حتى هناك، فإن ثلث السوق لا يستوفي مستوى شهادة أداء الطاقة (EPC) وهو الحد الأدنى من المتطلبات المعمول بها منذ بداية عام 2023، على حد قولها.

وقال إيسايو إن المبادرات الأوروبية للمساعدة في معالجة هذه القضية "تأتي بشكل أبطأ بكثير مما كان يتوقعه أي شخص".

استكشاف التوفيق التوليفي

البنوك التي تجد أنها مثقلة بأصول  عقارات تجارية تعد  مكلفة للغاية بحيث لا يمكن تحديثها قد تلجأ إلى الأسواق الخاصة لتفريغ مثل هذه المخاطر. وهناك أيضًا أدلة على أن بعض البنوك بدأت في استكشاف ما يسمى بالتوريق التوليفي الذي يحميها من التكاليف الرأسمالية المرتفعة المحتملة المرتبطة بالانبعاثات، عن طريق تحويل هذه المخاطر إلى مستثمرين خارجيين.

وعلى عكس مستثمري الأسهم الخاصة أو الائتمان الخاص، فإن البنوك غالبا ما تكون أقل قدرة على الوصول إلى بيانات أداء الطاقة ذات الصلة لمحافظ الاستثمار العقاري الخاصة بها، مما يجعل من الصعب عليها إدارة مثل هذه المخاطر.

وقال بنك بي إن باريبا  BNP في رد عبر البريد الإلكتروني على الأسئلة إن قدرة قطاع العقارات التجارية على مواكبة التحول المخطط له إلى اقتصاد منخفض الكربون "تعتمد بشكل كبير" على إعادة تأهيل مخزون المباني الحالي. وقال البنك إنه بالنسبة لنحو 80% من المباني القائمة التي من المتوقع أن تكون موجودة في عام 2050، يجب أن يكون هناك "تسارع كبير في أعمال التجديد".

وهذا له آثار على أنواع القروض التي يرغب بنك بي إن باريبا  في تقديمها، وأنواع ضمان السندات التي يأخذها. على سبيل المثال، يقول البنك الآن إن مكاتب الإصدار الخاصة به ستدرج التأثير المناخي باعتباره "معيارًا لاتخاذ القرار" قبل توفير تمويل ديون العقارات التجارية. 

يقول بنك بي إن باريبا الذي يُصنف كأكبر ضامن للسندات الخضراء في العالم، إنه يستكشف أيضًا طرقًا لزيادة حصته في تمويل الأصول الخضراء.

وقال متحدث باسم بنك سانتاندر، وهو أكبر بنك في إسبانيا، لبلومبرج، إنه بدأ في تحليل مخاطر الانبعاثات لأصول العقارات التجارية  الخاصة به في العام الماضي، ولا يزال يفكر في كيفية إزالة الكربون من المحفظة. ولم يعلن البنك بعد عن استنتاجاته للعامة.

وفي المملكة المتحدة، يستهدف باركليز الآن خفض كثافة الانبعاثات بنسبة 51٪ في محفظة العقارات التجارية لسوقه المحلية بحلول عام 2030. وقال متحدث باسم البنك إن باركليز يعمل بشكل وثيق مع العملاء لمعالجة المخاطر المرتبطة بالانبعاثات الممولة، لكنه يشير إلى أن الوضع يتطلب الأمر "تغييرًا نظاميًا" للسياسات التي غالبًا ما تكون خارجة عن سيطرة بنك باركليز.

وتشير تقديرات الاتحاد الأوروبي إلى أن المباني في المنطقة تستهلك أكثر من 40% من الطاقة المستهلكة، الأمر الذي يجعل من الصعب على البنوك أن تتجاهل مخاطرها البيئية. وقد حددت الكتلة هدفًا يتمثل في خفض انبعاثات الغازات الدفيئة في قطاع البناء بنسبة 60٪ حتى عام 2030، وسيلعب التمويل المصرفي حتمًا دورًا رئيسيًا في هذه العملية.

والبنوك التي تتخلف عن الركب لا تخاطر بالتعرض للتوبيخ من قِبَل الهيئات التنظيمية فحسب، بل إنها تواجه على نحو متزايد تهديد التقاضي بشأن المناخ. على سبيل المثال، يتصارع بنك بي إن باريبا مع دعوى قضائية مستمرة تتعلق بالمناخ تزعم أن البنك فشل في الوفاء بما يسمى بواجب اليقظة، والذي يعد بموجب القانون الفرنسي التزامًا بأن تضمن الشركات أن أعمالها لن يكون لها تأثير سلبي على البيئة.

لوائح وطنية مختلفة

يقول بنك بي إن باريبا  إنه ينظر أيضًا في محفظته من القروض العقارية السكنية، لكنه لم يصل إلى حد تحديد أهداف واضحة للانبعاثات الممولة بسبب التعقيد الهائل. ويرجع هذا التعقيد إلى حد كبير إلى عدد لا يحصى من اللوائح الوطنية المختلفة بين الدول الأعضاء في الاتحاد الأوروبي.

يقول بي إن باريبا  إن اللوائح المحلية لا تزال تتطور، ولا يزال التنفيذ الوطني للتوجيه الأوروبي بشأن أداء الطاقة في المباني غير واضح. وهي تريد من صناع السياسات أن يبذلوا المزيد من الجهد لمساعدة صناعة التمويل على مواجهة مثل هذه التحديات.

وقال بنك بي إن باريبا: "نحن نتحدث عن قطاع التجزئة حيث يجب تجديد 75٪ من المساكن السكنية الأوروبية بحلول عام 2030، مما يؤثر على ملايين الأسر". ويقول البنك إن أي قيود على التمويل التي تشكلها السياسات الخضراء يجب أن يتم سنها "دون معاقبة الوصول إلى السكن في بيئة اقتصادية كلية شحيحة".

ومع ذلك، قال البنك إن تقليل الانبعاثات الممولة من دفتر السكن أصبح الآن "مبادرة استراتيجية" في بنك بي إن باريبا. ويتوقع تقديم تحديث حول كيفية تأثر وصول القطاع إلى التمويل في عام 2025