بعد قرار لتسهيل ملكية المنازل.. انخفاض حاد في معدلات الرهن العقاري الأمريكية

انخفضت معدلات الرهن العقاري بشكل حاد يوم الجمعة، بعد يوم من إعلان الرئيس دونالد ترامب عبر وسائل التواصل الاجتماعي أنه أصدر تعليماته لعملاقي الرهن العقاري، فاني ماي وفريدي ماك، بشراء سندات رهن عقاري بقيمة 200 مليار دولار، بحسب شبكة سي إن بي سي.

وقال في منشور على موقع "تروث سوشيال": "سيؤدي هذا إلى خفض معدلات الرهن العقاري، وخفض الأقساط الشهرية، وجعل تكلفة امتلاك منزل في متناول الجميع".

وانخفض معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بمقدار 22 نقطة أساسية إلى 5.99%، مسجلاً أدنى مستوى له منذ 2 فبراير 2023، وفقًا لموقع "مورتج نيوز ديلي". 

وتجدر الإشارة إلى أن فاني ماي وفريدي ماك، الخاضعتين لإدارة حكومية، لا تُقدمان قروضًا سكنية. يشترون القروض من المقرضين، ويجمعونها في سندات مدعومة برهون عقارية، ثم يبيعونها للمستثمرين، مما يُعيد تمويل المقرضين لتقديم قروض جديدة، ويُحافظ على انخفاض أسعار الفائدة واستقرارها لمشتري المنازل.

يُساهم شراء المزيد من السندات أو الأوراق المالية المدعومة برهون عقارية في خفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري. ففي أول شهرين من جائحة كوفيد-19، ومع اضطراب الأسواق، اشترى الاحتياطي الفيدرالي سندات مدعومة برهون عقارية بقيمة 580 مليار دولار.

 ثم واصل شراء المزيد على مدار العام. ووفقًا لبنك الاحتياطي الفيدرالي في دالاس، فقد زاد الاحتياطي الفيدرالي حيازاته من هذه السندات من 1.4 تريليون دولار إلى 2.3 تريليون دولار خلال الفترة من مارس 2020 إلى يونيو 2021.

كما خفّض الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة على قروضه إلى الصفر. وقد أدّى هذا المزيج إلى انخفاض متوسط ​​سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا إلى مستويات قياسية، حيث بلغ 2.75% فقط في بداية عام 2021، وفقًا لموقع "مورتج نيوز ديلي".

قال ماثيو جراهام، الرئيس التنفيذي للعمليات في "مورتج نيوز ديلي"، وهي شركة تتابع أسعار الفائدة عن كثب وتشهد انخفاضها بالفعل فور الإعلان عن الصفقة: "ما مدى أهمية مبلغ 200 مليار دولار؟ يعتمد ذلك على عدة عوامل، لكن ردة الفعل في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري كافية لتوضيح أهميته".

وبينما لا يزال من غير المعروف متى سيبدأ هذا الانخفاض ومتى سيستمر، يتوقع المحللون مستويات أسعار الفائدة على الرهن العقاري؛ حيث يتوقع معظمهم انخفاضًا يتراوح بين 25 و50 نقطة أساس، بل ويتوقع البعض انخفاضًا أقل.

وكتب محللون في بنك يو بي إس: "نعتقد أن شراء أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري بقيمة 200 مليار دولار قد يؤدي إلى انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري بنحو 10 إلى 25 نقطة أساس، مما قد يخفض سعر الفائدة الرئيسي الحالي على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى حوالي 6.0% (مقارنةً بـ 6.21% حاليًا).

 ورغم أن هذا الانخفاض لا يزال مرتفعًا مقارنةً بمتوسط ​​سعر الفائدة القائم على الرهن العقاري البالغ 4.4% ومستويات 3.25% التي سُجلت في يناير 2022، إلا أنه قد يُعزز الطلب على الإنشاءات الجديدة ويزيد من معدل دوران المنازل القائمة".