القطاع العقارى يترقب مصير الـ400 فدان الحائرة بين المطورين والمجتمعات منذ 13عامًا

طُرحت للمرة الأولى فى مزايدة الأراضى الكبرى فى 2007 وتمت ترسيتها على الأمير مشعل بسعر 855 جنيهًا للمتر

تظل قطعة الـ»400» فدان فى مدينة الشيخ زايد من أشهر قطع أراضى المجتمعات العمرانية الجديدة التى ظلت تتناقل بين الهيئة والمستثمرين منذ 2010، ولم يتم بدء التنمية فيها إلى الآن رغم ترسيتها على عدد من كبار المستثمرين وتنافس العديد من الشركات عليها.

ففى عام 2007 طُرحت للمرة الأولى القطعة الشهيرة بالمزايدة بالمظاريف المغلقة، وحصلت عليها شركة الشعلة المملوكة للأمير مشعل بن عبد العزيز بسعر 855 جنيهًا للمتر، وهو السعر الذى مثَّل نقلة كبيرة فى أسعار الأراضى لدرجة أن أُطلق على المزايدة وقتها «مزايدة الأراضى الكبرى».

السحب للمرة الأولى فى 2010

وفى 2010 تم سحب قطعة الأرض «الـ400 فدان» من شركة الشعلة السعودية لتقاعس الشركة عن سداد باقى ثمن الأرض، وتمت إعادة طرحها بالمزايدة، وقامت كل من شركات سوديك ودرة وبالم هيلز وأبناء حسن علام بسحب كراسة الشروط وحضور جلسة الاستفسارات، ولكن لم يتقدم أحد بالعرض الفنى إلا شركة سوديك، وذلك يعود لتخوف بقية الشركات من عدم السماح بالارتفاعات فى المشروع من أعلى نقطة، والتى كان الارتفاع عندها صفرًا، وتم إلغاء المزايدة وقتها لأنه لم يتقدم لشراء الأرض إلا عرض واحد.

الطرح بالشراكة

وظلت المجتمعات من وقت لآخر تدرس حلول طرح تلك القطعة والاستفادة منها، إما عن طريق التقسيم وإما عن طريق الطرح كقطعة واحدة، إلى أن تم إقرار آلية الشراكة، وتم طرح تلك القطعة بالطرح الثانى للشراكة فى 2018، ورأى الجميع أن تلك الآلية هى الأنسب لها فى ظل كبر مساحتها وعدم قدرة أى شركة على شراء تلك القطعة بالمزايدة، وبالفعل تنافست على القطعة شركات كبرى، وهى إعمار مصر للتنمية التى تقدمت وقتها بأعلى العروض بواقع 4750 جنيهًا للمتر، تلتها أركو بقيمة 4299 جنيهًا، ثم سوديك بسعر 3104 جنيهات، وألكوم - أبناء حسن علام بسعر 2861 جنيهًا، وهايد بارك بقيمة 2201 جنيه.

وفازت شركة أركو فى 2018 بقطعة الأرض بعد رفض إعمار رفع العرض المالى الذى تقدمت به، إلا أنه بعد فترة لم تكتمل المفاوضات وتم إرجاع الأرض إلى المجتمعات مجددًا.

الطرح للمرة الثالثة بالتخصيص الفوري

ومنذ أيام أعلنت الهيئة عبر موقعها الإلكترونى طرح القطعة الشهيرة، ولكن بآلية التخصيص الفورى فى هذه المرة عند سعر تقديرى 5540 جنيهًا للمتر.

وتتضمن الاشتراطات البنائية ألا تزيد النسبة المخصصة للإسكان عن 50% من مساحة الأرض، والنسبة البنائية للعمارات لا تزيد عن 50% من المساحة المخصصة للإسكان، والنسبة البنائية للفيلات لا تزيد عن 45% من المساحة المخصصة للفيلات والفيلا المنفصلة ولا تزيد عن 40% من المساحة المخصصة للفيلات.

والارتفاع عبارة عن طابق أرضى وطابق علوى للفيلات، وطابق أرضى و3 طوابق علوية للعمارات، ويُسمح بإقامة غرف للأسطح، بحيث لا تزيد مساحتها عن 25% من المساحة المبنية بالطابق الأرضي، وتُستغل كخدمات للمبنى، ويسمح بعمل أبراج بحيث لا تتعدى قيود ارتفاع القوات المسلحة 25 مترًا من سطح الأرض.

ونسبة الأراضى المخصصة للخدمات تتراوح بين 8% و12% من إجمالى مساحة الأرض، والنسبة البنائية للخدمات لا تزيد عن 30% من المساحة المخصصة لكل خدمة بالنسبة للأنشطة التجارية والإدارية والتعليمية والحضانة، وبالنسبة للنوادى الاجتماعية لا تزيد عن 20% من المساحة المخصصة للخدمة، وللخدمات الترفيهية لا تزيد عن 10% من المساحة المخصصة للخدمة.

ومدة تنفيذ المشروع 9 سنوات تُحتسب من تاريخ تسلم قطعة الأرض، ويتم استكمال نسبة السداد حتى 15% من قيمة الأرض بالجنيه المصري، و10% يتم سدادها، ونسبة الـ5% تلتزم الشركة بسدادها خلال شهر من تاريخ الإخطار بموافقة مجلس الإدارة حال الموافقة على التخصيص، بالإضافة إلى 1% مصاريف إدارية و0.5% مجلس أمناء.

«أصول مصر» تستطلع آراء المطورين العقاريين حول مدى مناسبة التوقيت الحالى لطرح تلك القطعة مجددًا، وهل ستكتب الفترة القادمة بدء التنمية فى تلك القطعة بعد أكثر من 13 عامًا.

قال المهندس ممدوح بدر الدين -رئيس مجلس إدارة شركات بدر الدين للاستثمار ورئيس شعبة الاستثمار العقارى بالاتحاد العام للغرف التجارية- إن سعر الأرض الإجمالى يُقدَّر بـ10 مليارات جنيه، ووفقًا للشروط فى السداد يلتزم المطور بدفع 10% مقدمًا فوريًّا و5% بعد شهر من الإخطار بموافقة الهيئة، أى يسدد المطور 1.5 مليار جنيه كمقدم فقط فى التوقيت الحالى الذى يشهد معاناة غالبية شركات التطوير العقارى من نقص السيولة نتيجة التداعيات السلبية التى فرضها فيروس «كورونا» على القطاع العقارى ككل.

وأشار إلى أن سعر الأرض مرتفع والشركات المالكة لملاءة مالية للحصول على الأرض واستكمال الإنشاءات فى التوقيت المحدد بالتعاقد محدودة.

وأوضح أن شركته تنافست فى 2007 على قطعة الأرض، ولكنها خُصصت للأمير مشعل.

وتابع: «لو أن شركة حققت مبيعات بمليار جنيه فستقوم بسدادها بالكامل كأقساط سنوية للأرض، وبالتالى لن يتبقى لها ما ينفق على الأعمال الإنشائية أو هامش الربح المناسب».

وأضاف: «من الأفضل تقسيم الأرض إلى 7 أو 8 قطع بمساحات بين 50 إلى 60 فدانًا، تتم تنميتها فى إقامة كومباوندات فاخرة، ويتنافس المطورون لتقديم المنتج الأفضل فى كل مشروع».

وقال محمد إدريس -رئيس مجلس أمناء مدينة الشيخ زايد- إن قطعة الأرض بمساحتها الحالية وموقعها المتميز تتطلب بحث آلية مبتكرة فى التنمية والتطوير، وليس آلية تقليدية، فمن الممكن أن تتعاون الهيئة مع إحدى شركات التطوير العقارى الكبرى وتكون صاحبة سابقة أعمال قوية فى بحث تنمية تلك الأرض لتنفيذ مشروع فندقى ترفيهى ضخم يستغل تميز الأرض وموقعها لأنها تقع على ارتفاع مميز بمدينة الشيخ زايد يتيح رؤية المدينة بالكامل.

وأشار إلى أن مدينة الشيخ زايد -وتحديدًا غرب القاهرة- تحتاج إلى مشروع فندقى سياحى فاخر يتلاءم مع حركة التنمية والتطوير بغرب القاهرة والمشروعات السياحية الكبرى الجارى تنفيذها فى غرب القاهرة من المطار والمتحف والمعالم السياحية التى ستصبح علامات مميزة بغرب القاهرة.

وشدد على أن ذلك المقترح سيجعل المنطقة قبلة جديدة لمدينة الشيخ زايد وسيرفع من قيمتها، كما يحقق جذبًا للسائحين، ومن ثم تحقيق تقدم فى تصدير العقار، لافتًا إلى أن الهيئة قامت بطرح تلك الأرض بالعديد من الآليات ولم يتناسب ذلك مع المطورين لكبر مساحتها وارتفاع سعرها.

وأشار إلى أن تقسيم الأرض سيقلل من القيمة المضافة لها ويسبب إهدارًا للهيئة.

فيما أكد المهندس عادل لطفى - رئيس مجلس العقار المصرى ورئيس شركة EGYDEV»- أن مساحة الأرض وسعرها لا يتناسبان مع حجم السيولة المتاح مع المطورين فى القطاع العقارى فى ذلك التوقيت، كما أن الارتفاعات المحددة بالمشروع تفرض على المطور تنفيذ فيلات أو شقق بارتفاعات قليلة، وهو ما يقلل فرص المطور فى تحقيق العوائد المستهدفة.

وأشار إلى أن الدولة يجب أن تستغل الموقع المميز للأرض فى تنفيذ مشروع سياحى فندقى يلائم طبيعة المنطقة واحتياج غرب القاهرة إلى تلك النوعية من المنتجات، مشيرًا إلى أن المنطقة تحتاج إلى نشاط فندقى ضخم ومميز تديره أكبر العلامات التجارية.

وأضاف أنه يجب توفير نشاط سياحى جاذب فى المنطقة لأن أغلب المزارات والعلامات السياحية توجد فى شرق القاهرة.