كريم شافعي رئيس مجلس إدارة «الإسماعيلية للاستثمار العقاري»: العقار في وسط البلد يعيش 2000 عام إذا تم الاهتمام بالصيانة
نمتلك 25 عقارًا ونتفاوض على نحو 8 عقارات أخرى
الطلب على المنطقة متنامٍ نتيجة الترميم
قبل 12 عامًا أثار الإعلان عن ظهور شركة «الإسماعيلية للاستثمار العقاري» جدلًا كبيرًا حول طبيعة الشركة وأهدافها التي تتركز في تطوير منطقة وسط البلد. وتمتلك الآن شركة «الإسماعيلية» 25 عقارًا، أنهت تطوير 7 عقارات منها وترميمها، وربما جاء هذا الأداء الهادئ نسبيًّا مع توقف الشركة منذ 2011 وحتى 2017.
وحاورت «أصول مصر» كريم شافعي -رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة «الإسماعيلية للاستثمار العقاري»- حول خطط الشركة في المرحلة المقبلة.
وأكد شافعي أن العمل الذي تقوم به الشركة أثبت أن منطقة وسط البلد عليها طلب، حيث تم تأجير عدد من العقارات من شركات جديدة لتتخذ من المنطقة مقرًّا لها.
«لاڤينواز» تستأجره «ثروة كابيتال».. وجذبنا «بي بي إنفستمنت»
عقارات تم تطويرها
وقال كريم شافعي إن شركة «الإسماعيلية» أنهت تطوير عدد من العقارات، منها المبنى الإداري لسينما راديو، وتعمل الشركة الآن على تطوير سينما ومسرح راديو، كما تم الانتهاء من تطوير عقار «لاڤينواز» الذي يقع في تقاطع شارع شامبليون مع شارع محمود بسيوني، وهو يضم 3 عقارات، أول عقار تم افتتاحه في 2018، واستأجرته شركة «ثروة كابيتال»، وتم نقل مكاتب 350 موظفًا اليها، وهو مثال لاستغلال العقارات من جانب الشركة، حيث تم ترميم العقار بالكامل، وتم اعادة تأهيل البنية التحتية (مياه وصرف وكهرباء).
وأوضح شافعي أن الـ25 عقارًا المملوكة للشركة توجد فيها وحدات بها مستأجرون بنظام الإيجار القديم، ومنها ما هو خالٍ تمامًا.
رؤية الدولة
نحتاج إلى رؤية واضحة من الدولة للتطوير يتبعها تسهيل في الإجراءات والتراخيص
وأكد أن الحكومة الآن تركز على تطوير منطقة وسط البلد، ففي الماضي كان التطوير عبارة عن دهان العقارات لونًا واحدًا، لكن الآن أصبح هناك تطوير للواجهات، وتم توحيد شكل المحلات، حيث تم الانتهاء من تطوير ميدان التحرير، ويتم العمل الآن على تطوير ميدان طلعت حرب، وأصبحت الحكومة تساعد تدريجيًّا في هذه العملية.
وأضاف: «أعتقد أنه في غضون 5 سنوات أو 6 سيكون هناك (وسط البلد) مختلف تمامًا عن الآن».
فكر يختلف عن الآخرين
وتابع: «اقتصاديات ترميم عقارات وسط البلد كانت قائمة على أن 30% من المساحات التي نحصل عليها تكون خاوية، بحيث يمكن استغلالها والاستفادة منها، ونحن نعمل باستراتيجية مختلفة وفي هدوء وبدراسات متأنية، ولسنا مشروعًا نمطيًّا يستهدف تطوير قطعة أرض، فمن الممكن أن ننتظر سنوات حتى يصبح لدينا 3 طوابق يمكن استغلالها في مشروع، أو نصف عمارة أو مجموعة من المحلات الشاغرة المتجاورة».
واستكمل قائلًا: «عندما بدأنا في شراء العقارات -التي تصل الآن إلى 25 عقارًا بمساحة تصل إلى 75 ألف متر مربع- كان 30% من المساحات على متوسط الـ25 عقارًا خاوية وتسلمنا مفتاحها من المالك، وواجهنا مشكلة تفتيت الملكية، فهناك عقارات قمنا بشرائها من 120 وريثًا».
الترميم أصعب من البناء
وأشار إلى أن الترميم تكلفته أعلى من بناء عمارة جديدة، فنحرص على الترميم بطريقة تحافظ على العقار، ونهتم بأدق التفاصيل، فيتم استخدام نوع من التكييفات يسمى v r v فوق سطح العمارة، ويتم عمل ماسورة صغيرة جدًّا من داخل المنور إلى داخل كل شقة تقوم بتوزيع الهواء داخل الوحدة السكنية، وذلك للحفاظ علي شكل العمارة.
وقال كريم شافعي إن هناك طلبًا على السكن في وسط البلد، لكن خطة الشركة من البداية كانت أن النشاط السكني يأتي في المرحلة الثانية وليس الأولي لأن إعادة إحياء مكان تحتاج إلى وقت.
ويضيف: «نرى أن هناك احتياجًا إلى نوع معين من الفنادق، ولكن الاحتياج إلى الإداري والتجاري أكبر، والإداري لديه أنواع مختلفة من الطلب، وكل المساحات عليها طلب، فهناك طلب على مكتب مساحته 200 متر مربع، وهناك طلب على مساحات أقل، ومؤخرًا أدخلنا مفهوم المساحات الخالية (co-working space) في المبنى القديم للقنصلية الفرنسية، وسيتم افتتاحه بهذا النظام في نوفمبر القادم».
وأكد أن طبيعة عمل الشركة تتطلب التعامل مع مقاولين متخصصين في الترميم لهذا النوع من العقارات، وهناك مقاولون تتعامل معهم «الإسماعيلية» من 2008، ويتم الاستعانة بالمقاولين بالتنسيق مع جهاز التنسيق الحضاري.
عائد مُجدٍ واستثمار طويل الأجل
وأكد شافعي أن العائد الذي تحصل عليه الشركة الآن مُرضٍ ويتفق مع التوقعات عند بدء العمل بنسبة «مليون في المية»، ويتسم استثمارنا بأنه طويل الأجل، فنستغرق فترة عند شراء عقود الإيجار من المستأجرين لأي عقار، ونستغرق فترة أخرى للدراسات الهندسية والإنشائية، بالإضافة إلى فترة التنفيذ وإرجاع العقار إلى أصله.
وأشار إلى أن الشركة لديها قسم كامل للصيانة مسؤول عن أعمال النظافة والصيانة والحراسة وكل ما يتعلق بالعقار، ولديها جداول صيانة لكل العقارات، وقبل البدء في عمل أي ترميم لأي عقار يقوم مهندسو الشركة بعمل تقرير كامل عن حالة العقار وكل ما فيه من مشكلات ونقاط الخطر على العقار والسكان، ونقوم بعمل كل ما يلزم للعقار من تدعيمات في الأساس وتوصيلات كهرباء وصرف.
وأضاف: «كما نقوم بالبحث عن صور قديمة للعقار أو أفلام أو كتب تتحدث عن تاريخ العمارة للبحث عن صور قديمة أو أفلام ظهر بها العقار، ونتعاون مع عدد من الجهات المسؤولة -مثل التنسيق الحضاري ودار الوثائق- لإعادة العقار إلى شكله الأصلي».
وأكد أن العقارات التي لا تصلح أو تعاني التهالك لا تُقدِم الشركة على شرائها، لأننا لسنا شركة إنشاءات نقوم بالبناء والهدم، فلدينا قسم هندسي ومكاتب استشارية نتعامل معها وتوضح لنا حالة العقار قبل شرائه، كما يوجد لدى الشركة استشاريون للديكورات وآخرون للمعمار والإنشاءات والكهرباء.
زبون وسط البلد مضمون
يقول كريم شافعي إن زبون منطقة وسط البلد موجود ولن يختفي على الرغم من أن هناك تقارير تؤكد أن الطلب على النظام الإداري سيتراجع مع أزمة كوروونا، لكن لم يحدث عندنا في وسط البلد بشكل كبير، فضلًا عن أن الشركة تسعى لإيجاد زبون مختلف لديه فكر معين.
وشدد على أن شركة «الاسماعيلية للاستثمار العقاري» تستهدف شريحة معينة من العملاء.
وأشار إلى أن سعر المتر في منطقة وسط البلد يختلف من مكان لآخر، ويتراوح بين 50 جنيهًا و250 جنيهًا، ويختلف حسب حالة المكان وحسب حالة الشقة ومساحتها التي تبدأ من 80 مترًا مربعًا إلى 450 مترًا مربعًا. وأضاف أن سعر المتر لم يختلف عن الفترة التي بدأت الشركة فيها العمل، فالسعر لم يرتفع لأن الطلب على وسط البلد لا يوجد على العقارات القديمة وإنما على العقارات التي قمنا بتجديدها، والسعر على العقارات التي تم تجديدها يختلف عن سعر المنطقة، وكذلك أسعار الإيجار للمتر الإداري لم تختلف لأننا بدأنا في الإيجارات من عام ونصف فقط.
مليار جنيه حجم محفظة الشركة.. وضخ 200 مليون جنيه استثمارات في العامين القادمين
وقدَّر حجم المحفظة العقارية المملوكة لـ»الإسماعيلية» بمليار جنيه، مشيرًا إلى أن عقارات وسط البلد تقاس بالمبنيِّ فقط، والأرض ليست لها قيمة.
وأشار إلى أن استثمارات الشركة منذ بدايتها كانت 900 مليون، وخلال العامين القادمين سيكون حجم الاستثمارات 200 مليون جنيه، منها 150 مليونًا من بنك الإعمار الأوروبي، والباقي تمويل ذاتي.
وأرجع سبب تأخر الشركة في صرف القرض الذي اتفقت عليه قبل سنوات مع بنك الإعمار الأوروبي إلى ارتفاع تكلفة الفائدة من 2017 وحتى العام الماضي، فانتظرت الشركة حتى تنخفض الفائدة، كما كانت تستهدف بدء العمل في الربع الأول ولكن حدثت أزمة كورونا ثم قرار وقف أعمال البناء، فقررنا تأجيل سحب أموال هذا القرض. وأشار إلى أن الشركة تنتظر تراخيص مشروع في شارع طلعت حرب بنظام الإيجار لتحتفظ الشركة بحق الصيانة، ويستهدف إقامة 40 وحدة بمساحات تتراوح بين 60 مترًا مربعًا و90 مترًا مربعًا.
وأكد أن مدة الإيجار للوحدات الإدارية تصل إلى خمس سنوات، بينما الإيجار السكني سيكون لفترة قصيرة من سنة وحتى 3 سنوات، وهي مدد تخدم الشباب الذي يقوم بتأسيس شركات جديدة أكثر ولا تتناسب مع العائلات.
الإسماعيلية ومنافسوها
ويؤكد كريم أنه لا يوجد فرق بين شركة «الإسماعيلية» وأي شركة تعمل لنفس الغرض، مثل شركة «مصر لإدارة الأصول»، قائلًا: «الأصل مفيش فرق، هدفنا واحد».
وتابع: «نحن نحتاج إلى 15 شركة أخرى مثل شركة الإسماعيلية حتى توفر وحدات تناسب الطلب الإداري والتجاري الكبير».
وأشار إلى أن أول مشكلة تواجه عمل الشركة هي عدم وجود رؤية واضحة لمنطقة وسط البلد، بحيث يجب أن تكون هناك رؤية للمنطقة على مدار 50 عامًا، لكن هذه المشكلة بدأت في الحل مؤخرًا، بحيث إذا تم الاتفاق على أن المنطقة تكون سياحية يتم السماح بعمل مطاعم سياحية ومسارح وسينمات وفنادق، أو أن الرؤية لهذه المنطقة أن تكون إدارية، وفي هذه الحالة يتم السماح للملاك بأن يتم تحويل الوحدات السكنية إلى إدارية.
ولفت إلى أن أي عقار مع الصيانة الدورية يمكن أن يعيش 2000 سنة، موضحًا أن الأمر ينطبق على عقارات وسط البلد، فلا خوف عليها من التهدم، وما حدث في عقار قصر النيل أنه تم التعامل معه بطريقة خاطئة وتمت إزالة حوائط حاملة. ويشير إلى أن هناك تحديات أخرى تواجه الشركة وهي بطء إصدار التراخيص، فقد تستغرق رخصة الترميم للعقار عامًا ونصفًا، كما أنه لا بد من إعادة النظر في استمرار العمل بقانون الإيجارات القديمة للشق التجاري والإداري.
طرق شراء عقارات الإسماعيلية
يقول العضو المنتدب للشركة إنه أحيانًا يتم التحدث مع أصحاب العقارات، وأحيانًا يُقدِّم أصحاب العقار عرض الشراء، مشيرًا إلى أن الشركة تُفضِّل العقارات المتجاورة وذات الطابع المعماري المميز، حيث تحقق فرصة اقتصادية، بالإضافة إلى التركيز على سلامة الملكيات وأساس العمارات.
وأضاف أنه دائمًا ما يكون لدى الشركة ما يتراوح بين 7 عقارات و8 عقارات تتم دراستها في الوقت نفسه، وأحيانًا لا يتم شراء أيٍّ منها، وأحيانًا نشتري واحدًا فقط، موضحًا أن مرحلة التفاوض حتى إتمام البيع قد تستغرق ما بين 4 أشهر حتى 10 سنوات، فهناك عقار في شارع شاملبيون تم شراؤه من عام ونصف بدأت مفاوضاته من 2009.
عقار الفنانة «لارا بلدي»
يحكي كريم شافعي أنه في عام 2000، وقبل وجود شركة الإسماعيلية، كان هناك مهرجان فني اسمه «نطاق» موجود في أكثر من عمارة بوسط البلد، ودخل معرض لوحات فنية لفنانة مصرية لبنانية تدعي لارا بلدي في إحدى العقارات، وهي الآن من الأسماء العالمية وأعمالها تباع في نيويورك ودبي، وكان العقار الذي تعرض فيه لوحاتها متهالكًا جدًّا، وكانت داخل العقار تعرض صورًا لفتيات من القرن الماضي.
يقول كريم إنه بعد مرور نحو تسع سنوات عرض أحد الأشخاص عقار «لاڤينواز» في شارع شاملبيون، وهو نفس العقار الذي كان فيه المعرض، والعقار كان مملوكًا لخمس سيدات لبنانيات، أصغرهن سنًّا تجاوز عمرها 80 سنة، وكانت لارا واحدة من حفيدات السيدات التي تم عرض صور لهن في المعرض، وهي التي تفاوضت معي لبيع العقار، وكل الصور التي رأيتها في المعرض جلست مع أصحابها في أثناء شراء المنزل.
السطح الأخضر في وسط البلد
وتماشيًا مع التوجه العالمي الجديد فيما يتعلق بالتعامل مع أسطح العمارات قال كريم شافعي: «نتفاوض الآن مع شركات مصرية على أن يتم عمل أسطح خضراء، ونتحدث أيضًا عن إمكانية استخدام الطاقة البديلة، ومنها الطاقة الشمسية».
شركاء جدد للإسماعيلية
وأشار إلى أن هناك مستثمرين مصريين وعربًا مهتمين بعمل الشركة، وأعتقد أنه مع الانتهاء من تطوير العقارات سنفكر في دخول شركاء لتنفيذ خططنا التوسعية.
وأضاف: «عملية اختيار شريك ستتم وفقًا للأداء المالي، حيث إن الشركة لا تحتاج إلى اسم أو طريقة عمل من الممكن أن يضيفها الشريك الجديد، فطريقة العمل نحن من قمنا باختيارها، وحتى عندما نحتاج إلى أي خبرة في مجال الترميم نحصل عليها من الخارج، فمن المؤكد أنه سيتم اختيار الشريك ذي القدرة المالية الكبيرة».
وأشار إلى أن منطقة وسط البلد من المفترض أن تكون منطقة سياحية، بحيث تكون فيها الهوية المصرية، من حيث الماركات والمطاعم، وتتجمع فيها البراندات المصرية لجذب السائحين، كما لا بد أن تشمل أنشطة متنوعة كالمكاتب والسكني والسياحي والإداري والترفيهي مثل المسارح والسينمات.
