«الأهلى فاروس»: زيادة أسعار العقارات خلال 2022 بنسبة 10%
توقعت بحوث شركة الأهلى فاروس للاستثمارات المالية ارتفاع أسعار العقارات بنحو %10 خلال العام الجاري، موضحة أن العقارات مستهدف رئيسي للمستثمرين خلال الفترة المقبلة لضخ استثماراتهم بالقطاع.
تابعت أن التضخم المرتفع المتوقع فى عام 2022، وعن نظرتها للقطاع العقاري وارتباطة بأسعار الفائدة، توقعت سلبية نتائج ارتفاع أسعار الفائدة إن حدثت في العام الجاري على أداء القطاع.
زيادة أسعار العقارات خلال 2022
قالت: "بينما تنافس شهادات الإيداع العقارات كأداة استثمارية، إلا أنهما أدوات استثمارية بخصائص سيولة مختلفة، ما يجعل المقارنة بينهما محدودة، خاصة أن عائد الفائدة لأحدهما يمكن أن يستخدم لدعم مدفوعات الأقساط للآخر، وبناء على ذلك هناك علاقة تكاملية فى بعض الحالات".
تابع التقرير: "نظرًا إلى زيادة تكاليف المواد الخام، من المتوقع ارتفاع تكاليف البنية التحتية، وأعمال البناء %15 على أساس سنوى فى 2022، وهى نسبة أعلى من الـ%10 المُسجلة سابقا، مشيرة إلى أن ذلك سيشهد فى المقابل اتجاهًا من المطورون نحو زيادة أسعار البيع بنحو %10 فى 2022 لتخفيف تأثير هذه الارتفاعات، مشيرة إلى أن هذه النسبة أعلى من المفترضة سابقًا.
ورجحت بحوث الأهلى فاروس نموًا فى مبيعات العام الحالى بنسبة %10 على أساس سنوى، فضلا عن زيادة فى مبيعات الوحدات الجاهزة خاصة فى ضوء برنامج التمويل العقارى لمتوسطى الدخل، والذى يغطى أسعار الوحدات حتى 2.5 مليون جنيه، وتوقعت تسجيل معدل مستقر لإلغاءات التعاقد، أو تمديد فى جدولة الأٌقساط، مشيرة إلى أن متوسط جدولة الأقساط العام المقبل سيستمر إلى 8 سنوات، وفى حالة حدوث أى تغيير سيكون خفضًا طفيفًا فى المدة، خاصة للوحدات الجاهزة.
وترى بحوث الأهلى فاروس أن اللوائح التنظيمية المتوقع إقرارها العام المقبل، والتى تستلزم توفير السيولة النقدية قبل إطلاق المشروع عبر الإنشاء الفعلى أو إيداع بنكى مكافئ، أو الاحتفاظ بعائدات المشروع دون تغيير فى البنك حتى اكتمال %30 من المشروع ستكون البداية لوداع المبيعات الوهمية، موضحة أن التشريع المحتمل أيضًا تمهيد الطريق لسوق تمويل عقارى أكثر نضجًا، مما سيزيد بالتالى من القدرة على تحمل التكاليف
ولفتت إلى أنه فى حالة تنفيذ هذا التشريع سيتحول المطورون إلى تخصيم محفظة المديونيات لتمويل دورة البناء، كما توقعت زيادة سرعة التسليم للسماح بتوريق المزيد من المستحقات.
واستبعد التقرير اتجاه كبار المطورين العقاريين المُدرجين بالبورصة إلى الحصول على أراض جديدة العام المقبل، أو توقيع اتفاقيات مشتركة للتطوير؛ لأن معظم محافظ الأراضى المتبقية لدى المطورين توفر مبيعات 10 سنوات على الأقل، فيما توقع أن يقوم المطورون أصحاب محافظ الأراضى بالبيع إلى شركات عقارية صغيرة وغير مدرجة بالبورصة.
وفى المقابل فإن التشريع المحتمل يستلزم تدفقات نقدية خارجة مع ثبات جميع العوامل الأخرى من شأنه أن يضغط على التقييمات، وفقًا للأهلى فاروس، لافتًا إلى أنه فى المقابل قد يشجع المطورين على فرض رسوم أعلى على المدفوعات أو تحصيل الأقساط بشكل أسرع للتعويض عن التدفقات النقدية الخارجة.
وأشارت إلى أنه فى حالة إقرار التشريع بإنشاء 30٪ قبل إطلاق المشروع، فإن المطورين سيتخذون هذه الخطوات.
وطرحت بحوث الأهلى فاروس توقعاتها للتقيمات العام الحالى 2022، متوقعة زيادة فى أسعار البيع بنسبة %10 على أساس سنوى إلى متوسط 27353 جنيه للمتر المربع بنهاية 2022، يتبعها زيادة %5 خلال الأعوام التالية، وارتفاع بواقع %15 فى تكلفة التطوير إلى متوسط 8937 جنيه للمتر المربع يتبعها زيادة %10 سنويًّا بعد ذلك.
ورجحت أن تكون غالبًا جداول الأقساط مدتها 8 سنوات، وزيادة %5 فى أسعار بيع الأراضى إلى متوسط 4305 جنيهات للمتر المربع، يتبعها زيادة سنوية %5 وأن تتراوح نسبة المصروفات البيعية والإدارية والعامة بين 5 و%10.5 من المبيعات وفقًا للمعدلات التاريخية لها.
وحول محفزات الاستثمار في القطاع طرحت بحوث الأهلى فاروس مجموعة من المحفزات للقطاع فى 2022، منها إطلاق خط شرق القاهرة المتوقع في مايو 2022 لقطار المونوريل، واستمرار استئناف الرحلات السياحية والتي ستستفيد منها شركتي أوراسكوم للتنمية ومجموعة طلعت مصطفى وتوقيع شركة مصر الجديدة للاسكان والتعمير على اتفاق تطوير هليوبارك، مع شركة ماونتن فيو، وبيع حصة من شركة مصر الجديدة فى برنامج الطروحات الحكومية.
ورفعت بحوث الأهلى فاروس توقعاتها لمبيعات 2022 لمجموعة طلعت مصطفى من 18.8 مليون جنيه إلى 24.4 مليون جنيه، كما سترتفع أسعار البيع بنسبة %10 على أساس سنوى فى مدينتى ومشروع سيليا إلى متوسط 6578 جنيه للمتر المربع، مع ارتفاع تكلفة البنية التحتية %15 فى هذه المشروعات إلى 1265 جنيهًا للمتر المربع، لترتفع القيمة العادلة لسهم طلعت مصطفى إلى 16.66جنيه مقارنة بـ16.22 جنيه.
كما رفعت فاروس القيمة العادلة لسهم أوراسكوم للتنمية إلى 10.77 جنيه، مقارنة بـ 8.45 جنيه. وقامت الشركة برفع أسعار البيع فى مشروع O-west إلى 29.9 ألف جنيه، والتى تُعَد أعلى من التوقعات السابقة، وستزداد أسعار البيع فى المشروع بنسبة %10 على أساس سنوى فى 2022 إلى 32.9 ألف جنيه.
وعن تقييمات الفنادق، قالت إنها تلعب دورًا فى انعكاسات تحسن قطاع السياحة، وفقًا للأهلى –فاروس، متوقعًا وصول نسبة الإشغالات العام المقبل إلى %70 فى الجونة، و%30 فى طابا هايتس، و%40 فى الفيوم.
أضافت أنه فضلا عن رفع وحدة البحوث فى شركة الأهلى فاروس، القيمة العادلة لسهم السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار سوديك إلى 20.02 مقارنة بـ 18.5 جنيه، متوقعه مبيعات الشركة العام المقبل 2022 إلى 11.5 مليار جنيه، مقارنة بـ 9.5 مليار جنيه، مع ارتفاع أسعار البيع بواقع %10 على أساس سنوى إلى متوسط 34.5 ألف جنيه للمتر المربع، لتحقق نموًا %5 سنويًّا بعد ذلك.
ورفعت تقييم سهم بالم هيلز من 2.58 جنيه إلى 3.33 جنيه، وتوقع للمبيعات إلى 18.2 مليار جنيه، بدلًا من 13.7 مليار جنيه، ورجحت ارتفاع أسعار البيع إلى 26.8 ألف جنيه للمتر المربع، بنسبة %10 ولفتت إلى أن تقييم الأراضى التجارية الخاصة بالشركة يبلغ 4.8 مليار جنيه.
بالاضافة إلى رفع القيمة العادلة للسهم إعمار مصر للتنمية إلى 4.79 جنيه، مقارنة بـ4.58 جنيه، وقدرت قيمة مشروعات التطوير الخاصة بالشركة بـ4.9 مليار جنيه.
خفضت بحوث الأهلى فاروس تقييم سهم مدينة نصر للاسكان من 4.44 جنيه، مقارنة بـ5.15 جنيه، ومدت الشركة المدى الزمنى لبيع أراضى مشروعها تاج سيتى من 6 سنوات تبدأ فى نهاية 2021، لتبدأ نهاية 2022، حيث لم يتم العام الحالى بيع أى أراضى.
كما زاد المدى الزمنى لبيع أراضى سراى لمدة 10 سنوات تبدأ من نهاية 2022، بدلا من نهاية العام الحالى والذى لم يشهد أيضا أى مبيعات لهذه الأراضى.
وأشارت إلى أن أسعار بيع كابيتال جاردنز سترتفع %10 بنهاية العام المقبل، كما لفتت إلى أن تقييم المتبقى من الأراضى قيمته 6.2 مليار جنيه.
رفعت بحوث الأهلى – فاروس تقييم سهم مصرالجديدة إلى 7.67 جنيه، مقارنة بـ 7.30 جنيه، وتم مد أجل بيع أراضى نيو هليوبليس البالغ 23 كان من المفترض أن تبدأ نهاية العام الحالى، إلى 25 عاما تبدأ نهاية العام المقبل لتسييل الأراضى، ومد الأجل الزمنى لبيع أراضى هليوبارك إلى 15 عاما تبدأ نهاية 2022، بدلا من 12 سنة تبدأ نهاية العام الحالى.
أكدت زيادة سعر بيع سوديك إيست بـ%10 سنويا بنهاية سنة 2022 لتصل إلى 23.100 للمتر المربع.
وقامت الأهلي- فاروس بخفض تقييم سهم المصرية للمنتجعات السياحية إلى 1.36 جنيه، مقارنة بـ 1.39 جنيه، حيث استمرت فى استبعاد 20 مليون كيلو متر مربع المرحلة الثالثة من سهل حشيش والالتزامات المرتبطة بها البالغة 593.5 مليون جنيه من التقييم، لافتة إلى أن الاحتفاظ بـ20 مليون متر مربع المذكورة من شأنه أن يضيف 3.75 جنيه للقيمة العادلة، مع افتراض بقاء الشروط الأصلية دون تغيير.
ورفعت بحوث الأهلى – فاروس تقييم سهم بورتو جروب إلى 0.69 جنيه، بدلًا من 0.35 جنيه، فيما خفضت توقعاتها لمبيعات 2022 من 2.3 مليار جنيه إلى 1.6 مليار جنيه.
وأشارت إلى أنه نظرا لزيادة أسعار البيع بأكثر من المتوقع سيفسح ذلك المجال لمتوسط سعر بيع متوقع فى 2022 بواقع 22.091 جنيه للمتر المربع، والتى سينمو بـ %5 سنويا بعد ذلك
