الدكتور أحمد شلبي: السوق العقارية تمر بمرحلة فاصلة.. والمبيعات المحققة ليست دليلاً على النمو

الدكتور أحمد شلبى - الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر

حققت شركة « تطوير مصر « فى وقت زمني قياسي العديد من النتائج الايجابية التى جعلتها صمن كبار مطوري القطاع العقاري من حيث حجم المشروعات المنفذة ومواصفات التطوير والقيمة المضافة المقدمة بالسوق كذلك ثقة العملاء وتفضليهم لها.

وحاورت « أصول مصر « الدكتور أحمد شلبي الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر والذى كشف عن خطط الشركة ورؤيته للتحديات التى يشهدها القطاع العقاري والاقتصاد المصري فى التوقيت الحالي .. والى الحوار :

خطة استثمارية متكاملة

الشركة مستمرة في خطتها.. وضخ 3 مليارات جنيه في الإنشاءات

قال الدكتور أحمد شلبى ، أن تطوير مصر مستمرة فى خطتها الاستثمارية وتحقيق مستهدفاتها البيعية ومعدلات التسليم رغم التحديات التى يشهدها السوق حالياً والتى لاتختلف عن الوضع الاقتصادي بمختلف دول العالم .

واشار الى ان الشركة تستهدف ضخ 3 مليارات جنيه فى الاعمال الانشائية بمشروعاتها خلال العام الجاري وذلك للاسراع من معدلات التنفيذ وضمان الوفاء بالالتزامات للعملاء فى التوقيتات المحددة .

2.2 مليار جنيه مبيعات محققة في الربع الأول من العام

واضاف ان الشركة حققت 2.2 مليار جنيه مبيعات تعاقدية خلال الربع الاول من 2022 وتستهدف تحقيق 8 مليارات جنيه مبيعات خلال العام الجاري .

تسليم 1500 وحدة في مشروعي «فوكا باي» و«إلمونت جلالة».. وأولى المراحل في «بلومفيلدز - مستقبل سيتي» خلال 2022

وبالنسبة لمعدلات التسليم أوضح الدكتور أحمد شلبى ان الشركة قامت العام الماضى بتجهيز أكثر من 1200 وحدة للتسليم، وتعتزم خلال العام الجاري تسليم 1500 وحدة في مشروعي «فوكا باي» و»المونت جلالة» فضلا عن تسليم أولي المراحل مشروع «بلومفيلدز» بداية من الربع الأخير من العام الجاري وحتي الربع الأول من العام المقبل.

واضاف ان الشركة نجحت في إنهاء ملف التصالح وتوفيق الاوضاع بمشروعها « فوكا باى « بالساحل الشمالى بعد أن بدأت في هذا الملف منذ حوالي عامين ونصف، وسعت خلال هذه المدة في إنهاء جميع الإجراءات الخاصة بالتصالح وتوفيق الأوضاع بعد نقل تبعية الارض من محافظة مطروح إلى هيئة المجتمعات العمرانية.

مشيراً الى ان الشركة ستحصل خلال سبتمبر المقبل على العقد الجديد وسيتم الانتهاء من مراجعة القرار الوزاري واستئناف الانشاءات بالمشروع على ان يتم تسليم الوحدات المتبقية بالمشروع صيف 2023 .

وقامت فى العامين الماضيين «تطوير مصر» بتشغيل المرحلة الاولى من فوكا باي متضمنة أغلب الخدمات وسيتم خلال الصيف الجاري تشغيل « المرحلة الثانية متضمنة « الكريستال لاجون» .

وفيما يخص مشروع المونت جلالة بالعين السخنة قال الدكتور أحمد شلبى «ان عمليات الإنشاءات تسير وفقاً للمعدلات المستهدفة، وقد واجهت الشركة بعض التحديات الخاصة بعدم توافر حديد التسليح مما أدى إلى بعض التأخيرات.

ولكن يتم العمل على تعويض ذلك ، وتم الانتهاء من حوالي 600 وحدة تم تسليم بعضها كما تم تشغيل المرحلة الأولى من المشروع وتوفير العديد من الخدمات مثل حمامات السباحة والمطاعم والـ» BaseCamp» ونقوم بتقديم مجموعة من الأنشطة المختلفة للعملاء الحاليين ونتطلع لتشغيل « الكريستال لاجون» أيضا خلال موسم الصيف، وبحلول شهر أكتوبر سنشهد حياة متكاملة في المونت جلالة».

التحديات

الأزمة الحالية هي الأصعب منذ الكساد الأعظم قبل مائة عام

اوضح الدكتور أحمد شلبي أن القطاع العقاري يمر بمرحلة فاصلة والأزمة الحالية هي الأصعب منذ الكساد الأعظم قبل مائة عام، ولكن الإدارة الحكيمة من القيادة السياسية وحكومة الدكتور مصطفي مدبولي لملف الاقتصاد خلال جائحة كورونا والاستمرار في تحقيق نمو إيجابي، منحت الاقتصاد قوة دافعة لمواجهة الأزمة الراهنة والتي تكمن فى صعوبة توقيتها بعد الجائحة مباشرة وما تبعها من أحداث مثل ضعف سلاسل التوريد العالمية وموجة التضخم العالمي.

واضاف « أرى أن الوضع في مصر أصعب لأننا مررنا خلال السنوات الـ7 الأخيرة بعدة مراحل مختلفة مثل عملية الإصلاح الاقتصادي الشامل الذي صاحبه تعويم للعملة المحلية، وتحرير لسعر الوقود وتطبيق لضريبة القيمة المضافة ثم رفع معدلات الفائدة.

فكل ذلك ساهم في تحولات جذرية في تكلفة المنتج العقارى، واذا عقدنا مقارنة سريعة بين الوضع الحالي وعام 2015 سنجد مثلا أن سعر صرف العملة تضاعف من 8 جنيهات حتي 18.7 جنيه.

ولكن سعر المنتج العقاري ارتفع خلال نفس الفترة من متوسط 6-7 آلاف جنيه للمتر إلى 18-20 ألف جنيه، كما قفزت التكلفة من 3-4 آلاف جنيه للمتر إلى نحو 12-15 ألف جنيه للمتر، بسبب التأثيرات المتلاحقة على صناعة العقار، وكان آخرها اضطرابات سلاسل التوريد والارتفاع الكبير في أسعار مواد البناء والتشطيبات ونقص الخامات.

وأضاف أن الدراسات تشير دائماً إلى أن دورة المنتج العقاري 7 سنوات يصعد فيها المنحني لأعلى نقطة ثم يستقر، وبعدها ينخفض طفيفا ثم يعاود الصعود، ولكننا خلال نفس فترة السبع سنوات من 2015- 2022 مررنا بكل المنحنيات، فمع هذا الوضع التراكمي يمكننا أن نؤكد أن التحديات الراهنة تعتبر من أخطر التحديات التي واجهها القطاع.

الشركة قامت برفع أسعار البيع 30% بشكل تدريجي

واشار الى أن المبيعات المحققة ليست مؤشرا على أن السوق في حالة نمو لأن ما يتم إعلانه من مبيعات إيجابية ينطبق فقط على الشركات الكبرى وعددهم لا يزيد عن 15- 20 شركة فقط، ولكن باقي الشركات والتي يتجاوز عددها 1000 شركة من الصعب أن تنجح في تحقيق مبيعات إيجابية في ظل الظرف الحالية.

وتابع « لجأت بعض الشركات لتهدئة المبيعات، لأن المشكلة الحقيقية تكمن في العلاقة بين الربحية ومعدلات البيع، فالإحصائيات الأخيرة تشير إلى أن مبيعات الشركات العقارية المدرجة في البورصة المصرية في تزايد حيث ارتفعت من 30 مليار جنيه إلى 45 مليار جنيه، ولكن في المقابل منحني الربحية في نزول مستمر، من 27 مليار إلى 18 مليار جنيه، فما بالنا بوضع الشركات غير المدرجة، وهنا تكمن الخطورة».

ولفت الى ان متوسط ربحية شركات القطاع العقاري في الوقت الحالي تراجع لأقل من 15٪ مقابل 25٪ -30٪ سابقاٍ.

واوضح ان الشركة قامت برفع أسعار البيع 30 % تم تطبيقها بشكل تدريجي ولكن الدراسات تشير لارتفاع التكلفة خلال الستة أشهر الماضية بنحو 40٪ ولا تسطيع الشركات رفع الأسعار بنفس النسبة.

القطاع المصرفي

على القطاع المصرفي إيجاد آلية تسمح بتمويل المطور

وشدد على اهمية دعم القطاع المصرفى للقطاع العقاري فى التوقيت الحالي فلابد من إيجاد آلية تسمح بتمويل المطور ولقد تقدمنا بعدة حلول أهمها إعادة النظر في التمويل العقارى وآليات التمويل البنكى للمطورين العقاريين.

واشار الى ان مشكلة التمويل العقاري تتعلق بطول الإجراءات وتعقيداتها وليس سعر الفائدة فقط.

واشار الى ضرورة وضع دراسات متكاملة لتقديم نموذج جديد يتم العمل به من قبل شركات التطوير العقارى، يكون بديلًا للطريقة التقليدية الحالية والتى تتضمن نموذج واحدًا هو البيع قبل التنفيذ الفعلي للمشروع والمعروف بـ«Off Plan»، وكذلك التعدد فى النماذج المطروحة .

وتابع «أما الخطة التى تلى تنفيذ المشروع هى تسليم الوحدات، لتدخل شركات التمويل العقارى فى هذا التوقيت لتبدأ تمويل الوحدات، وتقوم بإتاحة المبلغ الإجمالي للوحدة للبنك والشركة، لتتولى الشركة تحصيل قسط الوحدات من العملاء حسب المدة التى تحددها، وأن هذه الأدوار تزيد من عمليات التنفيذ وكذلك ترفع العبء عن كاهل الشركات، وكل يلعب دوره المنوط به وتقل نسب المخاطرة بالسوق لأقصى حدود «.

دور الحكومة

وأكد على اهمية قيام الحكومة بإعادة النظر في سياساتها للتوافق مع المتغيرات الأخيرة والارتفاعات الكبيرة في التكلفة، حيث يجب إعادة النظر في أسعار الأراضي بحيث لا يتعدي الوزن النسبى للارض عن 20%من قيمة المشروع مثلما يحدث في أي سوق عقاري منتعش، فسياسات التسعير الحالية التي تتعدي الـ 50٪، وقد ترتفع في بعض مشروعات الشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية إلى 60٪ من مجمل المبيعات، هو السبب الرئيسي والأكبر في تراجع معدلات الربحية إلى مستويات غير مشجعة على الاستثمار العقاري.

واضاف ان تلك النسب تقف حائلا امام الشركات فى استكمال مصاريف الانشاءات بالاضافة الى مصاريف التشغيل وحملات التسويق والدعاية وهو الامر الذى دفع الشركات نحو تقليل هوامش الربحية لأدني الحدود .

وشدد على ضرورة تدخل الحكومة بصورة مباشرة لحل ازمات توافر الخامات وخفض تكلفتها، ومن وجهة نظري ممكن يتحقق ذلك عن طريق دعم الحكومة للصناعات المحلیة بما یسمح بتوافر الخامات المطلوبة محلیا ومحاولة تحقیق الإكتفاء الذاتي منها.

كما لابد من زيادة فترة تنفيذ المشروعات ومد أجال أقساط الأراضي حتي تتمكن الشركات من مواصلة العمل بمشروعاتها المختلفة، بما يتناسب مع حجم العمل والتدفقات النقدية للمشروعات.

القطاع الخاص

يجب توسيع دور القطاع الخاص في إنتاج وحدات الإسكان المتوسط وفوق المتوسط وأن تُركِّز الدولة جهودها في مشروعات المرافق وإسكان محدودي الدخل

واكد الدكتور أحمد شلبى ان الوقت الحالي هو الأنسب لأن يكون للقطاع الخاص نصيب أكبر في إنتاج وحدات الإسكان المتوسط وفوق المتوسط والفاخر، فالدولة تقدم وحدات جاهزة كاملة التشطيب بتقسيط على 20 و30 عامًا، وهو أمر يصعب على القطاع الخاص القيام به فى ضوء التحديات وأسعار الأراضي الحالية.

ويجب على الدولة أن تركز جهودها فيما يتعلق بمشروعات البنية التحتية والمرافق واسكان محدودي الدخل وإنشاء المدن الجديدة وكل ذلك من شأنه تشجيع ملف تصدير العقار ودخول العملة الصعبة إلى البلاد.

مهتمون بالتوسع في السوق السعودية

وعن جهود وسعى شركة تطوير مصر نحو تصدير العقارات قال ان الشركة مهتمة بذلك الملف ويعد تطوير مشروعات في دولة مثل السعودية يعتبر هدف استراتيجي لتطوير مصر، ولكن ازمة كورونا وتبعاتها تسببت في تأجيل خططنا لبعض الوقت، لكننا نعمل حالياً على استكمال هذه الخطط ونقوم بدراسات موسعة لآليات تأسيس الشركات واختيار الشريك السعودي والأراضي المتاحة، ولقد التقينا بالفعل مع عدة مسؤولين ومستثمرين سعوديين، في ظل التسهيلات الكبيرة التي تقدمها الحكومة السعودية للشركات العقارية، وسنقوم قريبا بالإعلان عن اخر التطورات في هذا الملف.

التحول الأخضر

المدن المستدامة لم تعد رفاهية.. ولا نزال في مصر نستخدم أدوات وآليات قديمة

وقال الدكتور احمد شلبى ان المدن المستدامة لم تعد رفاهية فى الوقت الحالى بل أصبحت أمر ضروري لمواكبة تغيرات المناخ العالمية، ويحتاج الاستثمار في المشروعات المستدامة إلى أسس سليمة تبدأ من التخطيط والتصميم والبنية التحتية لضمان تطبيق اعلي معايير الاستدامة فى المشروعات المختلفة وتوفير جودة حياة للعملاء.

واوضح ان التنمية العقارية المُستدامة هي احد ابرز القضايا في السوق الآن، خاصة وأن قطاعي العقارات والتشييد والبناء في مصر من أهم القطاعات، حيث يمثلان حوالي 20% من إجمالي الناتج المحلي، ويوفر القطاع العقاري نحو 5 ملايين فرصة عمل مباشرة ذلك إلى جانب أن هناك حوالي 100 صناعة تقوم عليه، ومن الجيد أن التوجه نحو الاستدامة أصبح توجه حكومي، وهو ما سيؤثر بالإيجاب على الاقتصاد المصري.

كما أن مصر تضع قضية التغير المناخي على رأس قائمة أولوياتها، وأطلقت استراتيجية قوية في هذا الشأن، بالتوازى مع استضافة مؤتمر المناخ ومبادرة التحول للأخضر بمدينة شرم الشيخ الفترة المقبلة.

إقرأ أيضا

تطوير مصر توقع اتفاقية مع شنايدر إلكتريك لتوفير تقنيات رقمية لبناء المدن المستدامة والذكية

وتابع «وفيما يتعلق بتكنولوجيا البناء في مصر، فنحن لازالنا نستخدم أدوات وآليات قديمة مما لا يساعد فى دعم عملية التحول إلى الاستدامة، ولذلك نحتاج إلى مواكبة دول العالم فيما يتعلق بالوسائل والتطبيقات الحديثة المستخدمة في عملية البناء» .

وأضاف « فيما يتعلق بشركة تطوير مصر، فإنشاء مشروعات مستدامة وذكية وسعيدة هو أحد أهم عناصر استراتيجيتنا، ولذلك نحرص على تطبيق اعلي معايير الاستدامة الخاصة بالحد من استهلاكات المياه والكهرباء في كل مشروعاتنا وهذا ما تضمنه البنية التحتية الذكية من محطات لمعالجة مياه الشرب وإعادة استخدامها في ري الحدائق، ومحطات لتحلية مياه البحر في المشروعات الساحلية لتكون صالحة للشرب.

بالإضافة إلى استخدام مواد صديقة للبيئة والاستفادة من كافة مخرجات المواقع في عملية البناء مثل الصخور، ومن أول خطوة في تصميم المخطط العام للمشروع نراعي تحقيق أقصي معدلات الإضاءة والتهوية الطبيعية، حيث يتم توجيه المباني نحو ممرات الهواء، والاعتماد على مسطحات الزجاج الكبيرة في الواجهات، أيضا نحرص على توفير شبكة حلول التنقل المتكاملة المعتمدة على السيارات واتوبيسات التي تعمل بالكهرباء، إلى جانب مسارات للعجل والمشاة» .

كما أن هذه البنية التحتية الذكية مرتبطة بعدة تطبيقات تكنولوجية ومراكز تحكم في المشروعات تقوم بنقل البيانات إلى مركز تحكم مركزي في مشروع بلومفيلدز، ويتم تحليل البيانات للكشف عن وجود أي عطل أو خلل حيث يتم إعطاء انذار بمكان الخلل وليتم إصلاحه على الفور.

فمثلاً أعمدة الإنارة الذكية تربط الحركة في الطريق بمعدل الإشغال، لخفض استهلاك الكهرباء، فضلا عن ربط الوحدات بعدادات مرافق ذكية مثل المياه والكهرباء للتحكم في الاستهلاك، كما أن هناك منظومة بيئية لإدارة المخلفات، كل ذلك مرتبط «بتطبيق» على الهاتف المحمول يمكن العملاء من التحكم في كافة الخدمات المرتبطة بالمشروع سواء سداد فواتير الاستهلاك، أوالتحكم في الأجهزة المنزلية داخل وحداتهم، أوحجز خدمات مثل المطاعم وخلافه، كما يضم التطبيق محفظة لتحويل الأموال، وسنقوم بإطلاق هذا التطبيق قريباً.