انهيار ممتلكات بنكو في المتاجر الكبرى يترك فجوات في مناطق التسوق المركزية في المدن
مشاكل الملياردير "بنكو" العقارية تهدد بترك ندوب في مدينة هامبورج
كان من المفترض أن يكون الهيكل الخرساني الذي يلوح في الأفق فوق ميناء هامبورج جوهرة التاج لمشروع إعادة إحياء تاريخي، ولكن في يوم ممطر هذا الأسبوع، توقفت الرافعات والرافعات الشوكية مع تفاقم حالة عدم اليقين بشأن مصير الموارد المالية لمطورها.
بدلًا من أن يكون بمثابة حارس حديث للمدينة الساحلية الألمانية، أصبح برج إلبتاور نصبًا تذكاريًا لتجاوزات رينيه بينكو، قطب الأعمال المحاصر الذي اقتحممجال بناء أبراجالمكاتب حتى مع تراجع المطورين الآخرين عن المباني الشاهقة المحفوفة بالمخاطر.
بعد أن صنع اسمه من خلال بناء محفظة مرصعة بالنجوم تشمل ملكية جزئية في مبنى كرايسلر في نيويورك، وسيلفريدجز في لندن، وكاديوي في برلين، أصبحت إمبراطورية بنكو البالغة 23 مليار يورو (25 مليار دولار) الآن منخفضة بسبب مزيج سام من انخفاض التقييمات. ارتفاع تكاليف التمويل ونقص السيولة.
أعلن بنكو يوم الأربعاء أنه سلم السيطرة على شركته سجنا هولدنج جي إم بي إتش إلى خبير إعادة الهيكلة. وتعهد بدعم جهود التحول وستظل ثقة عائلته أكبر مساهم، مع الاحتفاظ ببعض النفوذ على المستثمرين الآخرين.
علامة على انهيار قطب العقارات العصامي
يقع برج إلبتاور (Elbtower) في هافن سيتي، وهو العلامة الأكثر وضوحًا على الانهيار الداخلي لقطب العقارات العصامي. ومن المفترض أن يكون البرج حجر الأساس لأكبر مشروع تطوير داخل المدينة في أوروبا، حيث يربط وسط مدينة هامبورغ بالميناء القديم. لكنه ليس الموقع الرئيسي الوحيد المتبقي في أيدي سيجنا، ولا حتى الموقع الوحيد في هامبورج.
في قلب المدينة، كان الزوار الذين يصلون إلى محطة القطار الرئيسية ينجذبون إلى منطقة التسوق من خلال متجرين كبيرين متعددي الأقسام. كان كلاهما جزءًا من مجموعة جالريا كاردشتات وتم إغلاقهما في عام 2020 كجزء من إعادة الهيكلة الناجمة عن الوباء. وقد ظل أحدهما فارغًا منذ ذلك الحين، بينما حولت المدينة الآخر إلى مساحة فنية.
رولف كريجر، صاحب المعرض الذي يستأجر جزءًا من الطابق الرابع في المتجر الذي تم تحويله، سعيد لأنه وجد موقعًا جديدًا بعد أن أنهت سيجنا عقد الإيجار العام الماضي لإعادة تطوير ممر جانسماركت - الذي يقع على بعد بضعة مبانٍ في وسط المدينة.
وقال: "سيكون من العار أن يبقى مبنى آخر في مثل هذا الموقع الرائع خاليا".
قد تصبح مثل هذه المشاهد شائعة بشكل متزايد في جميع أنحاء ألمانيا، حيث أن انهيار ممتلكات بنكو في المتاجر الكبرى يترك فجوات في مناطق التسوق المركزية في المدن بما في ذلك مدينة دويسبورج المتعثرة للصلب، ومدينة لوبيك الساحلية التاريخية وكوتبوس، وهو مركز تعدين الفحم الحجري في الجمهورية الشيوعية السابقة.
شراء سلاسل البيع بالتجزئة المتعثرة
كان جزء من استراتيجية بنكو هو شراء سلاسل البيع بالتجزئة المتعثرة، وتصوير المجموعة على أنها المنقذ. وبدلًا من المتاجر، كانت الجائزة الرئيسية هي المواقع المركزية التي يمكن إعادة تطويرها. خلال عصر كوفيد، حصلت مجموعته على إعانات مالية للحفاظ على استمرار الشركات، لكن الكثير منها انهارت بعد وقت قصير من نفاد الصدقات. وبالإضافة إلى الإيرادات الضريبية المفقودة، خسر دافعو الضرائب الألمان 590 مليون يورو من القروض الطارئة غير المدفوعة في عصر كوفيد. وحدث انهيار مماثل في النمسا بعد تورط شركةسجنا في سلاسل الأثاث كيكا ولينر.
ومع ذلك، فإن التطويرات غير المكتملة مثلإلبتاور يمكن أن تمثل صداعًا أكبر من المتاجر الفارغة، لأن هناك حاجة إلى ملايين الدولارات من الاستثمارات الإضافية قبل أن تصبح المواقع قابلة للاستخدام.
تم تصميم برج إلبتاتور بواسطة شركة المهندس المعماري ديفيد تشيبرفيلد لتشبه موجة المحيط التي تصطدم بحاجز وترتفع إلى السماء، وكان من المفترض أن يبلغ ارتفاع إلبتاور 245 مترًا (800 قدم)، لكنه وصل إلى حوالي 100 متر فقط قبل توقف البناء. كان من المقرر افتتاح المشروع - المملوك بنسبة 25% لشركة إدارة الأصول كوميرز ريال - بحلول عام 2026 ويتميز بشاشة عرض خفيفة تتفاعل مع الطقس.
وقد دافع المستشار أولاف شولتز عن المشروع عندما كان عمدة ثاني أكبر مدينة في ألمانيا. وعند الكشف عن المخططات في عام 2018، وصف البرج بأنه "مبنى واثق من نفسه وأنيق وجميل". وهددت الإدارة الحالية للمدينة بالسيطرة على الموقع إذا لم يستأنف العمل قريبا.
وقالت كارين باين، عضو مجلس الشيوخ عن التنمية الحضرية والإسكان في هامبورغ، في بيان يوم الاثنين، إن الفشل في الوفاء بالمعايير التعاقدية قد يؤدي إلى عقوبات ويؤدي إلى حقوق إعادة شراء للمدينة. ورفض مكتبها التعليق على جدول زمني لأي قرارات.
بدء العمل من جديد
ينتظر شركاءسجنا بدء العمل من جديد، لكن ليس لديهم سوى القليل من المعرفة. وقالت هافن سيتي في بيان لبلومبرج: "لا تزال توقعاتنا هي أن تفي شركةسجنا بالتزاماتها التعاقدية وأن أنشطة البناء ستستأنف بسرعة".
وقال لوب، مقاول البناء في إلبتاور، عبر البريد الإلكتروني: “لا يوجد جدول زمني حاليًا”. وأضاف: "في ظل الوضع الحالي، لا نتوقع استئناف أعمال البناء في الأسبوع المقبل".
تشكل المباني الشاهقة مشكلة خاصة بالنسبة للمخططين الحضريين. إن تكاليف تشغيلها الضخمة وآثارها الكبيرة تجعل من الصعب تحويلها إلى استخدامات أخرى. وفي حين أن برج إلبتاور من المفترض أن يشمل أيضًا مطاعم وصالات رياضية ومعارض فنية، فإن الجزء الأكبر من المساحة البالغة 100 ألف متر مربع مخصص للمكاتب. لكن الوباء وارتفاع أسعار الفائدة ضربا هذا القطاع بشدة.
ومع ذلك، قد يكون المشروع ببساطة أكبر من أن يفشل بالنسبة للمدينة. ويفترض جان أوليفر سيبراند، رئيس قسم الاستدامة والتنقل في غرفة التجارة في هامبورج، أنه سيتم استئناف البناء عاجلا أم آجلا: "إنها مشكلة مؤقتة، وليست مشكلة هيكلية".
وفي حين توقفت مشاريع سيجنا الأخرى في برلين وأماكن أخرى، فإن هامبورغ معرضة للخطر بشكل خاص. قبل أيام قليلة من توقف مشروع إلبتاور، علقت شركةسجنا العمل في جانسمكبسدج في يانجفيرشتيج في، أحد شوارع التسوق الراقية الرئيسية في هامبورغ.
تم هدم متجر متعدد الأقسام سابق في الموقع في بداية العام لإفساح المجال للمكاتب والشقق الفاخرة. تقول شركة سجنا الآن أن البناء لن يستأنف إلا عندما يجد عددًا كافيًا من المستأجرين.
بناء شقق على جبال الألب
في حين أن بينكو، الذي بدأ صعوده عندما كان مراهقًا من خلال تحويل المرتفعات في مدينة إنسبروك الواقعة في جبال الألب إلى شقق، كان يتمتع بسمعة طيبة في إنجاز الأمور من خلال مزيج من تكتيكات الذراع القوية والسحر النمساوي، فإن صراعاته المستمرة قد تجعل ذلك أكثر صعوبة.
المبنى التاريخي المجاور لموقع البناء جانسمركت مملوك أيضًا لشركة سجنا، وكانت الأخبار التي تفيد بأن المستأجرين سيضطرون إلى الرحيل بحلول الربيع المقبل بمثابة صدمة لمحل الرهن جرونس، الذي كان يستأجر مساحة في الطابق الثاني لمدة 20 عامًا.
وقالت بيريت شرودر ماس، التي تدير فروع شركة جروني في هامبورج: "في نفس الرسالة، قدم المالكون الجدد أنفسهم وألغوا عقد الإيجار الخاص بي". لقد وجدت منذ ذلك الحين موقعًا جديدًا وهي سعيدة بالابتعاد عن موقع البناء المجاور والمالك "الذي يعامل المستأجرين بمثل هذا التجاهل".
