الاستثمار في العقارات التجارية يطيح بشركة كندية وسط استمرار ارتفاع أسعار الفائدة

تتراجع في الوقت الحالي قيمة المكاتب مع استمرار ارتفاع أسعار الفائدة، مما يهدد استثمارات عملاق الأصول الكندية بروكفيلد ويدفع الشركة نفسها إلى أعتاب الانهيار، بحسب تقرير لوكالة بلومبرج. 

وبينما كانت ناطحات السحاب في وسط المدينة شاغرة في أعقاب الوباء وكان محافظو البنوك المركزية على وشك الشروع في أسرع وتيرة لرفع أسعار الفائدة منذ جيل، ضاعفت شركة إدارة الأصول الكندية العملاقة بروكفيلد أحد الرهانات التي صنعت اسمها: شراء مباني المكاتب.

أنفقت الصناديق العقارية التابعة للشركة 7.2 مليار دولار أمريكي على صناديق الاستثمار العقاري المكتبية في ألمانيا وبلجيكا وأيرلندا في أواخر عام 2021 وأوائل عام 2022، وهي قرارات أثارت جدلًا داخليًا ومن بعض المستثمرين الرئيسيين، وفقًا لأشخاص مطلعين على المناقشات. ومع ذلك، تمت الصفقات، بما يتوافق مع قواعد اللعبة التي اتبعها الرئيس التنفيذي بروس فلات منذ فترة طويلة لشراء الأصول التي تبدو أقل من قيمتها الحقيقية والمراهنة على أنها سترتفع بمرور الوقت.

تراجع قيمة المكاتب

إنها استراتيجية ساعدت في بناء شركة بروكفيلد كورب لتصبح واحدة من أكبر مالكي العقارات التجارية في العالم. الآن، مع تراجع قيمة المكاتب واستمرار ارتفاع أسعار الفائدة، أصبحت شركة الاستثمار في قلب الهزة العقارية العالمية.

وتراجعت أسعار معظم المكاتب الأوروبية والأمريكية في العامين الماضيين. وتمتد التأثيرات لتضرب البنوك من نيويورك إلى اليابان التي راهنت بشكل كبير على العقارات.

وتخلفت شركة بروكفيلد عن سداد أكثر من ثلاثة مليارات دولار من القروض العقارية التجارية الأمريكية، وابتعدت عن العقارات بما في ذلك برجين للمكاتب في لوس أنجلوس ومبنى بريل الشهير في مانهاتن.

 في ديسمبر، خفضت وكالة ستاندرد آند بورز للتصنيفات الائتمانية تصنيفها الائتماني لشركة بروكفيلد بروبرتي بارتنرز التابعة لها إلى حالة غير مرغوب فيها، محذرة من أن الطلب الضعيف على المكاتب قد يضر بآفاق 2.7 مليار دولار من القروض المستحقة حتى عام 2025.

تحاول شركة بروكفيلد، التي من المقرر أن تعلن عن أرباحها هذا الأسبوع، الآن جمع 15 مليار دولار لصندوق عقاري جديد للاستفادة من الموجة المتوقعة من صفقات القيمة.

 بعد مرور عام، أصبحنا في منتصف الطريق تقريبًا؛ وفي الأيام المشمسة من عام 2021، استغرقت الشركة العقارية الرائدة السابقة بضعة أشهر فقط لجذب 9 مليارات دولار.

 عمليات الاستحواذ الأوروبية والمستثمرون الذين لا يزالون ينتظرون سداد المزيد من رأس المال من الصناديق السابقة، تجعل البعض يعيدون التفكير في تخصيص أموال لأحدث وسيلة، وفقا لمقابلات مع أكثر من عشرين من مديري الصناديق والمستشارين والمحللين والمديرين التنفيذيين للشركات.

الرهانات العقارية تبني بروكفيلد

العقارات تجري في دماء بروكفيلد. وساعدت الرهانات العقارية في بناء شركة تبلغ قيمتها الآن 865 مليار دولار، وهي في المرتبة الثانية بعد شركة بلاكستون بين مديري الأصول البديلة. 

استثمرت الشركة الأم، شركة بروكفيلد، حوالي 8 مليارات دولار من رأس المال في الصناديق العقارية لمدير الأصول، بالإضافة إلى محفظة منفصلة من العقارات الفاخرة من كناري وارف في لندن إلى غرب مانهاتن في نيويورك. وفي حين أن الشركة لديها الوسائل المالية اللازمة للتغلب على الاضطرابات بسهولة، فقد أشارت للمستثمرين إلى أنها تخطط لبيع العقارات لخفض ممتلكاتها العقارية من حوالي 24 مليار دولار إلى 15 مليار دولار بحلول عام 2028.

قليل من الشركات الاستثمارية هي التي تجسد بشكل أفضل التحول السريع الذي يحدث في صناعة العقارات التي انقلبت رأسًا على عقب بسبب الصدمات المزدوجة المتمثلة في ارتفاع أسعار الفائدة والجائحة التي غيرت بشكل أساسي كيفية استخدام المباني وتسعيرها. 

وينظر البعض إلى هذا الانكماش باعتباره فرصة أخرى للانطلاق؛ ويرى آخرون تغييرًا أكثر ديمومة. بالنسبة للعديد من المستثمرين، أصبحت الصفقات مصائد لاستنزاف القيمة بعد أن كانت تبدو ذات يوم ذات قيمة جيدة.

التخلف عن السداد

قالت مارجريت ماكنايت، رئيسة حلول المحافظ العقارية في شركة ستيبستون، التي تقدم المشورة للمستثمرين من المؤسسات: "هذا هو الوقت الذي تحدث فيه حالات التخلف عن السداد في السوق، خاصة في المكاتب". 

إن الشكوك التي تحركها البيئة الحالية لا تظهر فقط في تباطؤ جمع التبرعات. في حين ارتفع سهم بروكفيلد آست مانجمنت بنسبة 24 في المائة منذ فصلها في أواخر عام 2022، ويرجع ذلك جزئيًا إلى القوة في أعمال الطاقة المتجددة والبنية التحتية والائتمان، فإن الأسهم في نيويورك تخلفت عن بلاكستون وآبولو جلوبال مانجمنت.

 واستقرت أسهم بروكفيلد كورب عند مستوى يناظر حوالي نصف ما تقول الشركة إنه قيمتها الحقيقية.

يجادل المسؤولون التنفيذيون في بروكفيلد بأنهم يمتلكون في الغالب عقارات عالية الجودة من شأنها أن تستمر قيمتها بعد دورة الهبوط الحالية. ونجحت الشركة في إعادة تمويل أكثر من 160 قرضًا في العام الماضي.

وقال بريان كينجستون، الرئيس التنفيذي لأعمال العقارات في بروكفيلد في مقابلة: "لقد اعتبرنا أنفسنا دائمًا مستثمرين ذوي قيمة، وهذا غالبًا ما يتضمن اتخاذ وجهة نظر مناقضة تختلف عن بقية السوق لفترة من الوقت. أعتقد أننا نمر الآن بإحدى تلك الفترات، وسيثبت أننا على حق في نهاية المطاف».