ارتفاع أسعار الفائدة في سوق العقارات التجارية يهدد البنوك في أوروبا

انتقلت الاضطرابات في سوق العقارات التجارية في الولايات المتحدة، والتي ضربت بالفعل البنوك في نيويورك واليابان، إلى أوروبا هذا الأسبوع، مما أثار المخاوف بشأن انتشار العدوى على نطاق أوسع، بحسب تقرير لوكالة بلومبرج.

وكان الضحية الأخيرة هو بنك Deutsche Pfandbriefbank AG الألماني، الذي شهد انخفاض سنداته بسبب القلق بشأن تعرضه للقطاع. ورد البنك بإصدار بيان يوم الأربعاء كشف  فيه  عن زيادة المخصصات بسبب "الضعف المستمر في أسواق العقارات".

ووصف البنك الاضطرابات الحالية بأنها "أكبر أزمة عقارية منذ الأزمة المالية".

وإذا انتشرت خسائر  العقارات التجارية إلى أوروبا من خلال بنوك ألمانية أصغر حجما، فسيكون لذلك نذيرا بالاقتراب من أزمة مصرفية تشبه تلك التي ضربت العالم عام 2008. في ذلك الوقت، كانت البنوك الإقليمية هي التي تعرضت للمتاعب، عندما أدى تعرضها لقروض الرهن العقاري الثانوي في الولايات المتحدة إلى شطب أصول بقيمة مليارات اليورو.

قال رافائيل ثوين، رئيس استراتيجيات أسواق رأس المال في شركة تيكيهاو كابيتال: "عليك أن تكون حذرا لأنك لا تعرف بالضبط أين هو القاع". 

وتابع:"نحن ندرك أنه قد يكون هناك المزيد من الألم في العقارات التجارية."

مخصصات متزايد للقروض

يقوم المقرضون بتدبير مخصصات متزايدة للديون الممنوحة لأصحاب العقارات والمطورين، حيث زاد التعثر في سداد  القروض  بعد أن أدى ارتفاع أسعار الفائدة إلى تآكل قيمة المباني في جميع أنحاء العالم.

 قالت وزيرة الخزانة جانيت يلين يوم الثلاثاء إن الخسائر في العقارات التجارية تشكل مصدر قلق من شأنه أن يضع ضغطًا على المالكين، لكنها أضافت أنها تعتقد أن المشكلة يمكن التحكم فيها.

بالنسبة للمكاتب في الولايات المتحدة، حيث كانت العودة إلى العمل بعد الوباء أبطأ وأقل أهمية، كان تدمير القيمة سيئا بشكل خاص. 

ويتوقع البعض أن التأثير الكامل قد لا يتم تسعيره بالكامل بعد. وقال محللون في جرين ستريت إنه قد تكون هناك حاجة إلى شطب إضافي لما يصل إلى 15% هذا العام.

وكتبوا في مذكرة: "لا تزال قيم التقييم مرتفعة للغاية". "المقرضون الذين يبنون قراراتهم على هذه التقييمات لديهم احتمالات أكبر في تحمل حالات العجز" وقد يواجه البعض "ضغوطًا" نتيجة لذلك.

وكان الانخفاض في سندات المقرضين الألمان هو الأحدث في سلسلة من الإشارات التحذيرية. تم خفض تصنيف بنك نيويورك كوميونيتي بانكورب إلى ما دون الدرجة الاستثمارية من قبل وكالة موديز لخدمات المستثمرين بعد ظهور مشاكل عقارية، في حين سجل بنك أوزورا الياباني أول خسارة له منذ 15 عاما بسبب مخصصات القروض المقدمة إلى العقارات التجارية الأمريكية.

وقال بول فان دير فيستويزن، استراتيجي الائتمان في رابوبانك: "هناك مخاوف جدية في سوق العقارات التجارية في الولايات المتحدة". 

وتابع:"إنها ليست مشكلة بالنسبة للبنوك الأمريكية والأوروبية الكبرى، لكن البنوك الألمانية الأصغر حجمًا التي تركز على العقارات تشعر ببعض الألم. في الوقت الحالي، تعد مسألة الربحية أكثر من كونها مشكلة ملاءة مالية بالنسبة لهم. لديهم ما يكفي من رأس المال، وهم أقل تعرضا لخطر انكماش الودائع على عكس بنوك التجزئة البحتة."

وفي نتائجه الأسبوع الماضي، سجل دويتشه بنك أيه جي مخصصات للخسائر في العقارات التجارية الأمريكية  كانت أكبر بأربع مرات عما كانت عليه في العام السابق. وحذر من أن إعادة التمويل تشكل أكبر خطر على القطاع المتعثر حيث تعاني قيمة الأصول.

وفي أماكن أخرى في أوروبا، قالت مجموعة جوليوس باير السويسرية إنها ستقوم بشطب قروض ضخمة لشركة سيجنا العقارية المفلسة. على الرغم من أنها كانت مشكلة محددة، إلا أنها تضاف إلى المخاوف الأوسع حول مدى انتشار المشاكل.

مخاطر إعادة التمويل

يوم الثلاثاء، أجرى مورجان ستانلي مكالمة هاتفية مع العملاء للتوصية ببيع سندات ديوتش بي بي بي الممتازة. انخفضت الأوراق المالية المستحقة في عام 2027 بأكثر من 5 سنتات بعد ذلك إلى 97 سنتًا، وفقًا لبيانات CBBT التي جمعتها بلومبرج. وفي الوقت نفسه، انخفضت أوراق البنك AT1 بما يصل إلى 15 سنتا إلى 26 بين الثلاثاء والأربعاء.

استعادت كلتا المجموعتين من السندات بعض خسائرها بعد أن قال بنك دويتش بي بي بي ((Deutsche PBB يوم الأربعاء إنه على الرغم من زيادة مخصصات خسائر القروض إلى 210-215 مليون يورو للعام بأكمله، إلا أنه "لا يزال يحقق أرباح بفضل قوته المالية".

قالت سونيا فورستر، نائبة رئيس تصنيفات المؤسسات المالية الأوروبية لدى مؤسسة مورننج ستار دي بي أر إس، إن تركيز بي بي بي على المواقع الرئيسية والقيمة المنخفضة المحافظة نسبيًا يوفر بعض الحماية من الجانب السلبي.

وأضافت: "ومع ذلك، بالنظر إلى أن مخاطر إعادة التمويل لا تزال مرتفعة وأن الأسهم الجديدة المتاحة للمقترضين محدودة، فإننا نراقب الوضع عن كثب".

انتشرت المخاوف بشأن بي بي بي إلى البنوك الأخرى التي تتعرض للعقارات التجارية. فقدت سندات Aareal Bank AG حوالي 10 نقاط في اليومين الماضيين ويتم تداولها الآن بسعر 76 سنتًا على اليورو. وفي نوفمبر، ذكرت أن قيمة القروض المتعثرة في الولايات المتحدة ارتفعت بأكثر من أربعة أضعاف مقارنة بالعام السابق.

انخفاض أسهم دويتشه بنك

وانخفضت أسهم دويتشه بنك بنحو 3.7٪ حتى الساعة 2:40 مساءً. وانخفضت أسهم فرانكفورت وكوميرز بنك بنسبة 3.2%، وكلاهما كان أداؤهما أقل على مؤشر يورو بنك ستوكس.

وقالت هيئة الرقابة المصرفية في البلاد، بافين، إنها تراقب الوضع، ورفضت التعليق على مقرضين محددين.

وحذر البنك المركزي الألماني العام الماضي من المخاطر المحيطة بالعقارات التجارية، قائلا إنه قد تكون هناك "تعديلات كبيرة" تؤدي إلى ارتفاع حالات التخلف عن السداد وخسائر الائتمان.

وقال البنك المركزي الألماني: "إن حجم القروض المستحقة التي يمنحها النظام المصرفي الألماني لسوق العقارات التجارية الأمريكية صغير نسبيًا، ولكنه يتركز نسبيًا في البنوك الفردية".

كما شعرت البنوك الإقليمية في ألمانيا بالألم الناجم عن تعرضها للعقارات التجارية؛ وفي النصف الأول من عام 2023، سجلت البنوك الحكومية الكبرى - هيلابا، وبايرن إل بي، وإل بي بي دبليو، ونورد إل بي - مخصصات تبلغ حوالي 400 مليون يورو في المجموع.