الأحد 14 أبريل 2024 الموافق 05 شوال 1445
رئيس مجلس الإدارة رئيس التحرير
بدور ابراهيم
عاجل
عقارات

لسنوات عديدة، ازدهرت العقارات في أوروبا، وخاصة ألمانيا والسويد، مع انخفاض أسعار الفائدة

اثنتان من أكبر شركات العقارات في السويد تكافحان لمواجهة أزمة العقارات الأوروبية

الثلاثاء 27/فبراير/2024 - 08:59 م
أصول مصر

أعلنت اثنتين من أكبر شركات العقارات في السويد، اليوم الثلاثاء، عن شطب أصول بمليارات الكرونات في نتائجها لعام 2023، في الوقت الذي تكافحان فيه لمواجهة أزمة العقارات الأوروبية التي أعربت كلتاهما عن أملهما في أن تنتهي قريبًا.

لسنوات عديدة، ازدهرت العقارات في أوروبا، وخاصة ألمانيا والسويد، مع انخفاض أسعار الفائدة، مما أدى إلى زيادة الطلب. والآن أدى الارتفاع الحاد في أسعار الفائدة إلى انفجار هذه الفقاعة.

وخفضت شركة SBB، أكبر مالك تجاري في السويد، قيمة ممتلكاتها بأكثر من 13 مليار كرونة سويدية (1.3 مليار دولار)، مما قلص محفظتها - بما في ذلك من خلال المبيعات - إلى 73 مليار كرونة من 135 مليارًا.

وسجلت خسارة عام 2023 تزيد عن 22 مليار كرونة.

احتدام أزمة العقارات الأوروبية

وخفضت شركة هايمستادن، وهي شركة استثمار عقارية تمتلك مساحات واسعة من المنازل من ستوكهولم إلى برلين، قيمة عقاراتها الاستثمارية بمقدار 31 مليار كرونة، مما أدى إلى خسارة ما قبل الضريبة بقيمة 29 مليار كرونة.

وانخفضت أسهم الشركة بأكثر من 30٪ بعد أن خفضت وكالة فيتش تصنيفها الائتماني بشكل أعمق إلى ما يسمى بالمنطقة "غير المرغوب فيها" وقالت الشركة إنها ستؤجل مدفوعات فوائد السندات الهجينة.

انتعشت أسهم شركة SBB والتي أعلنت في وقت سابق من هذا الأسبوع عن صفقة لتأمين خط باهظ الثمن من التمويل الجديد من خلال تقديم مجموعة من المستشفيات ودور الرعاية والممتلكات الأخرى كضمان.

وأعربت الشركتان عن تفاؤل حذر بأن السوق لن تنخفض أكثر من ذلك بكثير.

وقال ليف سينيس، الرئيس التنفيذي لشركة SBB: "نحن الآن في بداية فترة تتحسن فيها الظروف في الأسواق المالية، ويتم إجراء المزيد من المعاملات العقارية عند مستويات معقولة طويلة الأجل".

وينتاب كريستيان فلادلاند، نائب الرئيس التنفيذي لشركة Heimstaden، نفس هذا الشعور. وقال لرويترز: "أنا متفائل إلى حد ما بشأن عام 2024".

وقال: "لقد انخفضنا بنسبة 15 إلى 20% عن الذروة في ألمانيا والسويد. أجد أنه من الصعب للغاية رؤية احتمال كبير لمزيد من الانخفاض"، لكنه أضاف: "السويد أكثر عرضة لخطر الانخفاض أكثر قليلًا".

نقطة ضعف السويد

والسويد واحدة من أغنى دول أوروبا وأكبر اقتصاد في بلدان الشمال الأوروبي، ولكنها تعاني من نقطة ضعف - سوق العقارات حيث أقرضت البنوك أكثر من 4 تريليون كرونة (360 مليار دولار) لأصحاب المنازل.

وبسبب هذه القروض السكنية، فإن السويديين مثقلون بالديون مرتين مقارنة بالألمان أو الإيطاليين.

وشدد رئيس البنك المركزي السويدي إريك ثيدين على الشعور بالانزعاج، مشيرًا إلى العقارات التجارية بدلًا من قروض الإسكان العادية باعتبارها التهديد الرئيسي للبنوك.

وقال في اجتماع لرجال الأعمال إن "الطفل الذي يمثل مشكلة السويد هو قطاع العقارات التجارية". "لقد اقترضوا ما يقرب من ضعف المبلغ مقابل كل كرونة من الأرباح مما كانوا عليه... قبل 10 سنوات."

وقال: "نعلم من التاريخ أن الشركات العقارية التجارية يمكن أن تفلس". انهار سوق العقارات في السويد في التسعينيات، مما أدى إلى دخول الدولة الشمالية في أزمة مالية.

في حين تقوم شركة SBB بتأجير عقاراتها للبلديات والأفراد في المباني الخاضعة لرقابة الإيجار في المقام الأول في السويد، تمتلك شركة Heimstaden Bostad عقارات في جميع أنحاء أوروبا وهي واحدة من أكبر مالكي العقارات في القارة للأفراد.

وأصبحت المجموعتان العام الماضي رمزين للمشاكل العقارية في السويد وخارجها بسبب ديونهما الهائلة وهياكل الشركات المعقدة.

شركات عقارية مثقلة بالديون

يوم الثلاثاء، خفضت وكالة فيتش التصنيف الائتماني لشركة Heimstaden AB إلى "B" من "BB"، قائلة إن اقتراح الشركة التابعة الرئيسية Heimstaden Bostad بعدم دفع أرباح لعام 2023 من شأنه أن يعطل التدفقات النقدية للشركة الأم.

وقالت Heimstaden أيضًا إنها لا تنوي دفع أرباح وستؤجل مدفوعات فوائد السندات المختلطة.

مجموعة هايمستادن هي واحدة من العديد من شركات العقارات السويدية المثقلة بالديون والتي تعاني من ارتفاع تكاليف الاقتراض، حيث قال أحد مالكيها الرئيسيين، صندوق التقاعد أليكا، في سبتمبر إن المالك يحتاج إلى المزيد من الأموال.

وقال فلادلاند إنه بينما يتوقع تحسنا واسع النطاق، فإن بعض أجزاء السوق، مثل المكاتب، قد تتأخر.

وقال "إن التعافي لن يكون موحدا".

وتابع: "ترى المكاتب الأوروبية يتم تداولها بنسبة 20 أو 30 أو 40% أقل من أسعار الاستحواذ التي لوحظت قبل خمس سنوات."