خبراء: يجب تفعيل دور الصناديق العقارية لتحسين نمو وتطوير سوق الاستثمار العقاري
انطلقت النسخة الثامنة من سلسلة المائدة المستديرة "ثنك كوميرشال"، والتي تنظمها شركة "ميديا أفينيو" المتخصصة في تنظيم المؤتمرات، بفندق ريتز كارلتون، اليوم الثلاثاء، تحت عنوان "التطوير العقاري في عصر الصفقات الكبرى"، لمناقشة تطورات السوق العقاري.
وناقشت المائدة المستديرة تطورات السوق العقاري، وخطط الشركات العقارية للتعامل مع تطورات العمل في القطاع، ودور القطاع المالي في توفير التمويلات للشركات العقارية عبر آليات متنوعة، ومن المقرر تكريم الشركات الرائدة في القطاع العقاري بمختلف أنشطتها.
تطورات السوق العقاري
وشارك في المائدة المستديرة مسؤولون حكوميون، وممثلو كبرى شركات التطوير العقاري، والتمويل العقاري، والشركات المتخصصة في إدارة الأصول وتأسيس الصناديق العقارية والاستشارات القانونية.
وانعقدت الجلسة الثانية بالمائدة المستديرة، تحت عنوان "الشركات العقارية وتنوع أدوات التمويل"، والتي تولت إدارتها سوزان حمدي رئيس مجلس إدارة شركة مصر لإدارة صناديق الاستثمار، بمشاركة أحمد صقر مدير صندوق SDC للاستثمار، وأيمن عبد الحميد العضو المنتدب ونائب رئيس شركة التعمير للتمويل العقاري “الأولى”، ومصطفى السقا الشريك بمكتب كلايد آند كو، وأحمد أبو السعد العضو المنتدب لشركة أزيموت مصر لإدارة الأصول، وسارة حسني العضو المنتدب لشركة البركة كابيتال، ومحمد الكحكي العضو المنتدب لشركة تمويل للتمويل العقاري، وهاشم السيد الرئيس التنفيذي لصندوق المصريين للاستثمار العقاري، ومحمد يوسف الرئيس التنفيذي لشركة قسطلي للتمويل العقاري.
وناقشت الجلسة الثانية، كيفية تأثر القطاع العقاري ببورصة تداول الحصص العقارية، ومستقبل أدوات التمويل من سندات وصكوك في ظل ارتفاع الفائدة، والبدائل التمويلية المتاحة أمام الشركات لتوفير تمويل بتكلفة أقل، ومستقبل الصناديق العقارية في السوق المصري، وطرحت تساؤلين بشأن مدى إمكانية أن نشهد حلولًا مبتكرة من شركات التمويل العقاري، وهل حان وقت التمويل عن طريق التملك؟.
تفعيل دور الصناديق العقارية
ولفتت سوزان حمدي رئيس مجلس إدارة شركة مصر لإدارة صناديق الاستثمار، إلى ضرورة تفعيل دور الصناديق العقارية لتحسين نمو وتطوير سوق الاستثمار العقاري، وهو ما ينعكس بالإيجاب على الأفراد وحجم ثرواتهم.
وأضافت سوزان حمدي، أن العقار في مصر لا يمكن أن يتسبب في خسارة، بل يحقق مكاسب أكبر من الدولار والذهب وغيرها من الاستثمارات.
وقال أحمد أبو السعد العضو المنتدب لشركة أزيموت مصر لإدارة الأصول، إن "أزيموت" شركة عالمية موجودة في 18 دولة في العالم، دورها توفير بدائل استثمارية في مختلف أنواع الأصول، مشيرًا الى صندوق الذهب الذي أتاحته الشركة العام الماضي، وهدف تلك الصناديق مساعدة المواطن المصري على الاستثمار.
وأشار أبو السعد، إلى أن خبرة الناس في العصر الحديث خاصةً مع الأزمات الاقتصادية المتتالية، جعلتهم يتأكدون أن الحل ليس في وضع الأموال بالبنوك، واتجهوا إلى استثمار الأموال بشكل أكثر كفاءة من خلال المنتجات الاستثمارية، وهنا يأتي دور الشركات في توفير مختلف أنواع الأصول وأهمها العقارات التي تمثل أهمية كبيرة للمصريين، حيث تحافظ على ثرواتهم على مدار الزمن.
وأوضح أبو السعد، أن العقارات مطلوب إتاحتها للمستثمرين، ولكن مشكلة الاستثمار في العقارات أنها تحتاج لملاءة مالية مرتفعة جدًا، ويكون حل المشكلة من خلال الصناديق العقارية التي تمكن الأشخاص من الاستثمار بمبالغ ليست ضخمة، كما تتيح فكرة الاستثمار التراكمي على فترات طويلة، كما أن التخارج من الصناديق أسهل كثيرًا من التخارج من العقارات في حد ذاتها.
وروى هاشم السيد الرئيس التنفيذي لصندوق المصريين للاستثمار العقاري، تجربته في إدارة أول صندوق عقاري في مصر، مشيرًا إلى أنه يمتلك 25 سنة خبرة في مجال الصناديق العقارية، حيث لم يكن لدى مصر أي صناديق عقارية قبل عام 1997 بالرغم من وجودها في السعودية والعديد من الدول العربية في ذلك الوقت.
قانون سوق رأس المال
وأوضح هاشم السيد، أن شركته كافحت كثيرًا لتعديل قانون سوق رأس المال واللائحة التنفيذية على مدار الأربعة أعوام الماضية، وتم الاستجابة لبعض مطالبهم في هذا الشأن، مضيفًا أنه تم إيجاد حل لمشكلة التسجيل العقاري، كما لفت إلى وجود مباحثات مع وزير المالية وهيئة الرقابة المالية لإزالة المعوقات أمام الصناديق العقارية، والتي تتمثل أهمها في إعفائها من الضرائب، مشيرًا إلى أنهم في انتظار تشكيل الحكومة الجديدة لحل باقي المشكلات الخاصة بالصناديق العقارية.
وأكدت سارة حسني العضو المنتدب لشركة البركة كابيتال، أنه هناك نوعين حاليًا من المستثمرين، فالبعض يأتي إلى مصر بغرض السياحة في مدن مثل مرسى مطروح والجونة ومرسى علم، حيث يشتري وحدات سكنية هناك للانتفاع بها أو تأجيرها.
وأشارت سارة حسني، إلى نوع ثانٍ من المستثمرين يرغبون في الاستثمار بالوحدات الإدارية، وهؤلاء يواجهون العديد من المعوقات منها عدم معرفة طبيعة الأسعار ولا يوجد لديهم أي معلومات عن العائد المرتقب وغيرها من الأمور، ولذلك يستعينون بمستشارين يكلفونهم أموالًا طائلة، إلا أن الصندوق العقاري يستطيع حل تلك المشكلات من خلال شراء العقارات للمستثمرين ومن ثم إدارتها.
وأضافت أن الصناديق العقارية يمكن التخارج منها بسهولة، لذا تستطيع جذب المستثمر الأجنبي للقطاع العقاري في مصر، وتجعله مطمئنًا لاستثمار أمواله في المكان الصحيح.
ويرى أحمد صقر مدير صندوق SDC للاستثمار، إن إصلاح منظومة العقار في مصر يبدأ من وزارة الري - لأن هيئة المساحة تابعة لها- بجانب وزارة العدل، لافتًا إلى أنه تم العمل على مشروع قانون تم إقراره من مجلس الوزراء، من شأنه تطوير السوق العقاري في مصر، ولكن لم يتم صدوره حتى الآن.
وتحدث عن مشكلات السوق العقاري، قائلًا إنه لا يوجد جهة في مصر بها جميع الصلاحيات لإدارة سوق العقارات، وأضاف أن حركة السوق سابقة للتشريع الذي يبدأ من وزارة الري، مضيفًا أن مصر لديها ك المقومات لكن السوق العقاري مقيد جدًا، وهناك رفض لاستخدام تكنولوجيا في أهم قطاع بمصر.
وأضاف أن مدير صندوق SDC للاستثمار، قد أسس محفظة جديدة في مصر، وتحديدًا في مدينة الجلالة والعاصمة الإدارية الجديدة، ورأس الحكمة قبل توقيع صفقة رأس الحكمة بساعتين.
وقال محمد الكحكي العضو المنتدب لشركة تمويل للتمويل العقاري، إن شركات التمويل العقاري تتعلق بالتسهيلات التي تقدمها البنوك لهم، مضيفًا أن البنوك ليس لديها فهم للتسهيلات التي تقدمها للشركات لمدة أقصاها 15 عامًا فقط، في حين أنها تصل في العديد من الدول لـ 30 عامًا.
وأضاف الكحكي، أن البنوك تضع قواعد صارمة، وكأنها في جزر منعزلة، حيث يتم إيقاف ميزات للشركات، وذلك لأن نظرة البنوك محدودة حيث يستهدفون تحقيق مكسب كبير على مدى قصير، وفق قوله.
شركات التمويل في السوق العقاري
وشدد الكحكي، على أن البنوك تصعب حركة شركات التمويل في السوق العقاري، وهو ما يجب التصدي له حتى يتم تنشيط القطاع العقاري، وتوفير وحدات سكنية لجميع الفئات وليس لمحدودي الدخل فقط.
وعبر الكحكي عن قلقه بشأن حدوث مشكلة في السوق العقاري قريبًا، خاصةً مع ارتفاع أسعار الفائدة، وعدم وجود استراتيجية لحل مشكلات السوق، بجانب دخول الناس المنخفضة والتي لا تساعدهم على الاستثمار في السوق العقاري.
وتحدث أيمن عبد الحميد، العضو المنتدب ونائب رئيس شركة التعمير للتمويل العقاري “الأولى”، عن مشكلة التسجيل العقاري، قائلًا إنهم يواجهون إجراءات معقدة في هذا الشأن خاصة بوزارتي الري والموارد المائية والعدل والمحافظة والحي التابع له العقار وغيره، لذا يجب حل جميع هذه الأمور من خلال جهة واحدة، كما أكد ضرورة وجود سجل ملكية للعقارات خاص بالأجانب، يتم فرضه على المطور العقاري، وذلك بغرض خلق حالة من الطمأنينة للمستثمر الأجنبي للاستثمار في السوق العقاري.
وأكد عبد الحميد، أن الصناديق العقارية تقلل المخاطر من على المستثمرين، كما أن العاملين بها يمتلكون خبرات على أعلى مستوى لمساعدة المستثمرين في جميع الأمور المتعلقة بالسوق العقاري.
وشدد مصطفى السقا الشريك بمكتب كلايد آند كو، أن حل مشكلات المستثمرين العقاريين يتمثل في الصناديق العقارية التي تمثل طفرة كبيرة جدًا في السوق العقاري، من خلال تصدير العقار وتلك الأجانب.
واقترح السقا إنشاء صندوق استثمار عقاري بسياسة واضحة وطرحه في البورصة في الأسواق الدولية، لجذب المستثمرين الأجانب، مضيفًا أنه يرى أن البيئة التشريعية للصناديق العقارية ليست سيئة، موضحًا إنه يعمل على إقناع عملاء مكتبه للاستثمار من خلالها.
وقال عمر محفوظ المدير المالي لشركة قسطلي للتمويل العقاري، إن من أهم أهداف التمويل العقاري هو توفير وحدات سكنية للمواطنين، قائلًا إن الشخص حينما يقدم أوراقه للحصول على شقة أحيانًا يتم رفضه دون أن يتم إرشاده للطريق الصحيح.
دراسة الحالة المالية للمواطن
وأَضاف محفوظ، أن الشركة لا ينبغي اقتصار دورها على قبول أو رفض أوراق المواطن المتقدم بطلب للحصول على شقة، حيث يجب أن يكون هناك توجيه ونصائح لهؤلاء المواطنين بدلًا من رصد حالتهم فقط.
وتابع محفوظ أنه يجب دراسة الحالة المالية للمواطن، واختيار ما يناسبه من وحدات دون معوقات أو مشكلات، لكي يتمكن في النهاية من الحصول على شقة ينتفع بها، وهو ما تقوم به شركة "قسطلي" حرصًا على مصلحة المواطن.
وفي نهاية الجلسة، قدم حسين عبد ربه رئيس تحرير جريدة البورصة دروع تكريم "ميديا أفينيو" لجميع المشاركين في فعاليات المائدة المستديرة "ثنك كوميرشال" في نسختها الثامنة، موجهًا لهم الشكر عما بذلوه من جهد بشأن تطوير السوق العقاري في مصر.
