تسعير العقارات يعتمد على مؤثرات عديدة والفائدة لا تؤدي لفقاعة

يظل التزايد المستمر فى الطلب على العقار أحد أهم سمات السوق المصرية والذى تجعله بعيدًا عن امكانية حدوث فقاعة او انخفاض فى الاسعار.
فالزيادة السكانية المطردة والطلب على الوحدات السكنية بكل مستوياتها ستظل لسنوات عديدة أعلى بكثير من المعروض كما أن توافد الشركات العربية والأجنبية على مصر، خاصة شركات Outsourcing أو التسويق من الخارج، ونمو الاقتصاد المصري المتوقع الجاذب للاستثمارت الأجنبية سيساهم أيضا في زيادة الطلب على الوحدات الإدارية.

فقاعة عقارية

ومع انتشار احاديث حول حدوث فقاعة عقارية خاصة مع ارتفاع الفائدة البنكية فيجب الاشارة الى وجود مؤثرات عديدة ومتشابكة تساهم في تسعير العقار في مصر وليس فقط تكلفة التمويل.
فتكلفة التمويل ليست وحدها المؤثر الرئيسي في تسعير العقارات، ولكنها أحد المدخلات ولا تزيد نسبتها عن 10 إلى 15% من اجمالي التكلفة، وهذه النسبة تنشأ في حالات الاقتراض الصحي عندما تكون نسبة القروض إلى حقوق الملكية في حدود النسب الصحيحة، وبالتالي انخفاض الفائدة إلى 16% سيقود إلى انخفاض تكلفة التمويل من إجمالي تكلفة العقار لتصل إلى 6 إلى 8%.
اما عن العوامل الاخري المتحكمة فى اسعار العقارات نجد فى مقدمتها تكلفة الأرض والتى تتراوح بين 30 إلى 40% من إجمالي تكلفة العقار، اى ان انخفاض الفائدة لن يقابله انهيار في اسعار العقارات بما يؤدي الى حدوث فقاعة.
فحدوث انخفاض فى الفائدة سيجعل الزيادة السنوية فى اسعار العقارات الناتجة عن التضخم بالاضافة إلى نسب التحوط التي يضعها المطور تحسبا لاي تقلبات اقتصادية في حدود النسب الطبيعية المتعارف عليها ولن يحدث انخفاض فى الاسعار.
وفى حالة اعتماد بعض المطورين العقاريين في بيع وحداتهم على عقود طويلة الأجل تصل إلى 9 سنوات، وخلال هذه المدة تطبق سعر الفائدة وقت التسعير فمن الطبيعي أن التضخم والزيادات السنوية المتعاقبة ستسدد هذه الفجوة خلال سنوات محددة نتيجة تنشيط قطاع التمويل العقاري على خلفية انخفاض الفائدة وتشجيع الأفراد، ما يساهم في سد الفجوة بين الطلب 500 الف وحدة والعقود السنوية البالغة 240 الف وحدة سكنية، وانخفاض سعر الفائدة يساهم في رفع القدرة الشرائية للافراد ويزيد من الطلب الفعلي علي العقار.
ويجب الاشارة الى أن انخفاض اسعار الفائدة بشكل عام هو مطلب للمطورين والمستثمرين ليس في مصر فقط بل في العالم اجمع فلا يمكن لاي اقتصاد ان ينمو ولا اي سوق ان ينشط في ظل ارتفاع تكلفة التمويل بل إن ارتفاع الفائدة لفترات طويلة يدفع نحو ركود اقتصادي، وهو ما لا تريده كافة اقتصادات العالم.
كما ان هناك عوامل تجعل دائما الطلب على العقار فى زيادة بخلاف الطلب المحلي فقد ساهم التطور العمراني وزيادة حجم المشروعات المميزة التى تلبى احتياجات العملاء الاجانب كذلك جاذبية سعر العقار المصري الى ارتفاع الطلب من العملاء الأجانب والمصريين العاملين في الخارج خاصة مع ارتفاع العائد الذى تحققه العقارت المصرية فى وقت زمني قياسي.
فاصبحت نسبة المبيعات للمصريين بالخارج والاجانب تمثل تتراوح بين 30 و50%، كما أن انخفاض العملة بسبب مرونة سعر الصرف سيعزز من قدرة مصر على تصدير العقار الذي يعد أحد العوامل المساهمة في زيادة الطلب على العقار.
واود ان اشير فى الختام الى دور مشروع رأس الحكمة الذي عكس الثقة في القيادة السياسية والسياسات الاقتصادية لمصر، في تحقيق إجمالي استثمارات بقيمة 150 مليار دولار، وسيحول الساحل الشمالي إلى منطقة مزدهرة طوال العام بتنمية حقيقية ليست فقط في وحدات سكنية شاطئية ولكن في فنادق وجامعات وصناعات تخدم المنطقة وتؤدي لنمو الصادرات والتوسع في التصدير إلى الأسواق المجاورة وغيرها وهو ما يعد أكبر استثمار أجنبي مباشر لمصر سيساهم في تنشيط سوق العقارات بصفة عامة والصناعات المغذية له ومشروع رأس الحكمة أكبر عامل داعم للقطاع العقاري المصري وعدم حدوث فقاعة عقارية.