أظهرت دراسة عن القطاع العقارى المصرى أعدها «عقار ماب « بناء على مسح شارك به عدد من المطورين والمستثمرين والمسوقين بالقطاع أن شركات التطوير العقارى ستقوم بتقليص نفاقتها فى الفترة المقبلة لمواجهة الآثار السلبية التى فرضها فيروس « كورونا « وستستحوذ تكاليف التسويق والانشاءات على الجانب الاكبر من ترشيد النفقات حيث ستتراوح نسبة التراجع بين 50 الى 75 % .

وأظهرت الدراسة الى ان الخطوة التالية للمطورين فى ترشيد النفقات ستكون خفض مرتبات الموظفين بنسب بين 25 الى 50 % ، وهناك بعض الاختلافات الطفيفة فى الخطط تتحدد وفقاً لاهتمامات المطور واولوياته .

وبالنظر إلى أن أكبر الشركات العالمية بدأت في تسريح الموظفين أو منحهم إجازات مؤقتة أثناء الأزمة كان من المتوقع أن بعض شركات التطوير العقاري في مصر ستتخذ إجراءات مماثلة.

ويميل التوجه العام المستند إلى الشريحة إلى التباين الشديد، حيث قام المطورون في مجال المساكن الفاخرة والمنازل الاقتصادية بإتخاذ إجراءات متباينة للغاية ضمن جهود ضبط تكاليف أجور الموظفين.

وفى مقابل ذلك هناك خطة للمطورين لتغيير خريطة التسويق فقد تأثرت بشدة « الاوت دور « والاعلانات فى الشوارع والمبانى بالوضع الحالى كما ان عدم اقامة المعارض العقارية سيزيد من البحث عن اليات بديلة تتواكب مع متغيرات السوق وكذلك رغبة المطورين فى ترشيد النفقات .

وكشف المطورون عن خططهم لمواصلة الإنفاق على التسويق الرقمي وسط توقعات بقضاء المستهلكين وقت أطول على الانترنت أثناء فترة الإغلاق العام.

الحظر يخالف توقعات المطورين

رجح غالبية المطورين بناءاً على مسح اجرته عقار ماب فى مارس الماضى انتهاء الحظر بنهاية ابريل او بعد رمضان وهو ما لم يحدث حتى الآن فيستمر تطبيق الحظر حتى بعد عيد الفطر وقد تلجأ الحكومة لاتخاذ اجراءات احترازية اشد حال استمرار انتشار الفيروس .

وعن موقف القوى العاملة قال أغلب المطورين انهم يمارسون أعمالهم مستخدمين جزء من العمال فى المكاتب بين 25 الى 50 % بينما يعمل غالبية الموظفين من المنزل.

عمولات السماسرة

رغم أن المسح كشف رغبة السماسرة في الحصول على عمولات أكبر أثناء الازمة بسبب تزايد المصاعب وتعقيد إتمام الصفقات ، الا ان 65 % من المطورين لم يخططوا لإجراء أية تغييرات فى عمولات السماسرة ، بينما هناك نسبة 20 % يخططوا لزيادة عمولات السماسرة بنسبة 25 % .

وهناك مخاوف من السماسرة من لجوء المطورين إلى تأجيل سداد عمولاتهم بسبب أزمة نقص السيولة، بينما اشار المسح الى ان نسبة 50 % من المطورين لا يخططون لإجراء تغييرات تتعلق بطريقة سداد عمولات السماسرة بينما يتوقع 40 % منهم تأجيل مدفوعات عمولات السماسرة حتى يتسنى لهم إدارة تدفقات السيولة خلال هذه الأزمة.

المطالب من الحكومة

وجاءت توقعات غالبية المطورين ان تأجيل اقساط الاراضى هو الدعم الأكثر قابلية للتطبيق وهو ماحدث بالفعل وقررت وزارة الاسكان مد آجال سداد اقساط الاراضى .

كما طالب البعض منهم تعديل التشريعات والنظر فى شروط التمويل العقارى .

هل سيوجه العملاء السيولة للعقار

أصابت توقعات المطورين فى أن أغلب المستهلكين سيتجهون صوب الاحتفاظ بالكاش وهو ماحدث بالفعل فوفقا لمسح اجرته عقار ماب فضل 54 % من العملاء الاحتفاظ بالكاش حتى نهاية الأزمة.

وقد أكد العملاءخلال المسح انهم يفضلون شراء الذهب عن العقارات كمخزن للقيمة .

العاصمة الادارية

وفي ظل تزايد التنافس بين المطورين والمعروض من مشروعات فى العاصمة الادارية الجديدة « كان من المهم الإطلاع على رأي المطورين بشأن أوجه تأثر هذه العاصمة مقارنة ببقية السوق اعتمدت الاراء على الشريحة والمكان اللذان ينالا اهتمام المطورين وظلت العاصمة الادارية من الاماكن التى تستحوذ على الاهتمام .

وبالنسبة للمشترين فلم يتأثر بالأزمة أغلب الذين كانوا مهتمين بالشراء في العاصمة الجديدة وأقبلت نسبة لا تتخطى 15 % على إلغاء فكرة الشراء في العاصمة الجديدة.

التعامل مع الازمة

أظهر المسح ان المطورون فى الغالب سيقومون بتقديم تسهيلات لجذب العملاء من خطط دفع اطول وخصومات تتناسب مع آلية الدفع وهو ماتناسب مع متطلبات العملاء التى تم استطلاعها ايضا وأن كانوا يفضلون الخصومات بشكل اكبر من اجال السداد الطويلة ولذلك على المطورين ابداء مرونة اكبر فى الاستراتيجيات السعرية.

وقد توقع ثلث المطورين إبرام المزيد من صفقات الدمج أو تعرض شركات للافلاس بسبب الازمة الحالية فى السوق من نقص السيولة .

وعن المبيعات جاءت توقعات المطورين مستندة الى المقارنة بالمبيعات المعتادة التي كانت متوقعة قبل الأزمة فتوقع معظم المطورين بناء على المسح الذى اعد نهاية مارس انهيار المبيعات فى شهر ابريل بمتوسط سالب 58 % .

مقبلون على الشراء

وبسؤال السماسرة عن تلك الفئة اكدوا انها تتمثل بصورة اكبر فى العملاء الذين يرغبون فى الحصول على وحدة بشكل فورى

وقد تراجع طلب المصريين العاملين فى الخارج خلال الأزمة الى 17 % بعد ان كان فى السابق 45 % استنادا الى الباحثين عن شراء عقارات عبر الانترنت .

بينما لم تطرأ تغيرات على نوع المشترين «ذكر أو أنثى» خلال الأزمة بشكل ملحوظ ففى الظروف المعتادة تصل نسبة الذكور الذين يبحثون عن العقارات إلى 60%، وتظل الإناث هن اللاعبات الأساسيات عندما يتعلق الأمر باتخاذ القرار.

وتتراوح الشريحة العمرية الأكثر نشاطا بين 25 و 35 سنة و تتباين استنادا إلى المكان الشريحة العمرية الاكبر سناً اكثر تهتم اكبر للبحث عن المنزل الثانى « السكن الساحلى « بينما يبحث غالبية المشترين عن السكن الاول و الفئة التالية هم الذين لديهم عقار ويرغبون فى الحصول على اخر فى موقع افضل وهم الذين ينشطون وقت الازمات على عكس المستثمرين الذين لديهم اكثر من عقار.

وبالنظر الى تفضيلات الفئات العمرية للمناطق نجد ان الشريحة العمرية من 25 الى 35 عاماً هى الاكثر طلباً على وحدات القاهرة الجديدة والشروق ومستقبل سيتى وأكتوبر بينما الشريحة بين 35 الى 45 عاماً الاكثر طلبا على العاصمة الادارية الجديدة والشيخ زايد والشريحة بين 55 الى 65 عاماً الاكثر طلبا على الساحل الشمالى والبحر الاحمر .

واذا تم التصنيف حسب الوضع الاقتصادى والاجتماعى نجد ان الفئات (A) و (B) تضم مشترين ينشطون خلال الأزمة أما الفئة (C) فتضم الفئات التي تشتري المنزل الأول لها في الغالب الأعم.

انتهاء الأزمة

يتوقع المستهلكون الذين تم سؤالهم بنهاية مارس 2020 انتهاء الازمة بعد شهر أو شهرين، ويتوقع البعض منهم استمرار الإغلاق العام لأكثر من أربعة أشهر.

وقال 38 % ممن تم سؤالهم أنهم يرغبون في الشراء خلال فترة الإغلاق الجزئي مقابل نسبة 25 % للرافضين ونسبة 37 % لمن قالوا أنهم ربما يشترون ، وقالت نسبة 20% ممن تم سؤالهم أنهم يرغبون في الشراء خلال فترة الإغلاق الكامل مقابل نسبة 47 % للرافضين ونسبة 33 % لمن قالوا أنهم ربما يشترون.

الرغبات تتجه نحو التسليم الفورى

وخلاف التوجهات قبل الازمة اصبح العملاء يميلون إلى التسليم الفوري أو التسليم في العام ذاته وهو أمر منطقي بالنظر إلى أن المشترين في هذه الظروف غير المضمونة يفضلون تأجيل الصفقة إلا إذا كانوا في عجلة من أمرهم.

وعن مواصفات الوحدات من حيث التشطيب فلا يوجد اختلاف رئيسي بين ماقبل الازمة ومابعدها .

وتبين عبر الدراسة أن 20 % من العملاء جادون ومستعدون للشراء، ولكن توجد شريحة ضخمة تمثل 40% من جميع المشترين الناشطين خلال الأزمة ممن يحبون انتهاز الفرص ويبحثون عن عروض انتظارا لخفض الأسعار أو لقيام المطورون بطرح خصومات مميزة أو خطط دفع ملائمة لهم.

ويتمسك معظم المستهلكين بخطط تقتضي الاحتفاظ بالسيولة المتاحة لديهم خلال الأزمة لأسباب ترجع إلى خوفهم من تعرض القطاع المالي للمشاكل أو لرغبتهم في جعل هذه السيولة متاحة لهم حال تعرضهم لمشاكل صحية، لا يزال الكثير من المشترين يخططون للاستثمار في الذهب والعقارات وسط اهتمام محدود بشراء الدولارات أو الأسهم.

توقعات المشترين بخصوص الاسعار

توقع أغلب من تم سؤالهم تسجيل تراجع طفيف في الأسعار وتخطت نسبتهم 50 % ، توقع 40 % انخفاض كبير فى الاسعار بينما توقع نسبة لاتتخطى الـ 2% ارتفاع الاسعار .

ويبحث العملاء كما هو معتاد عن تخفيضات سعرية فورية كشرط لابرام التعاقد فورياً على الوحدات واتمام الرغبات الشرائية .