اتش سي  تخفض تقييمها لسهم مدينة نصر بـ44% وتوقعات بنمو  المبيعات 3% سنويا 

مريم السعدني – محلل القطاع العقاري بشركة اتش سي

قال تقرير لبنك الاستثمار اتش سي حول أداء شركة مدينة نصر أن القطاع العقاري مازال يواجه صعوبات مما دفع الشركة إلى اللجوء إلى المبيعات الاستثنائية وخصومات نقدية للتغلب على نقص السيولة، مما أثر أيضًا على تسليم وحدات الشركة التي من المتوقع أن تتعافي في عام 2021.

وتوقعت اتش سي أن تنمو ايرادات الشركة بمعدل نمو سنوي مركب للـ 3 سنوات القادمة بنسبة 21٪ تقريبا وأن تنمو المبيعات الاولية نمو متواضع قدره 3% تقريبا.

وأبقت الشركة على توصياتها السابقة بزيادة الوزن النسبي لسهم مدينة نصر للإسكان والتعمير،، وخفضت توقعاتها للسعر المستهدف بنسبة 44% تقريبا إلى 7.05 جنيه مصري/سهم؛ مشيرة إلي أنها تعتمد على منهجية خصم التدفقات النقدية (DCF) في تقييمها لمشاريع الشركة ة وهما، تاج سيتي وسراي (Sarai)، ونقيم مخزون الأراضي غير المطوَّرة للشركة من خلال احتساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية المحتملة من تطوير هذه الأرض في المستقبل، وباستخدام المخطط الرئيسي لكل قطعة أرض.

وأشارت إلي أنها في هذا التقييم قامت باستثناء المبيعات المستقبلية من كابيتال جاردنز من تقييمنا بسبب عدم وجود رؤية واضحة حول عمليات الإطلاق المستقبلية وبطء وتيرة المبيعات، مع مراعاة فقط دفعات حجز العملاء الحالية للمشروع.

وقالت مريم السعدني – محلل القطاع العقاري بشركة اتش سي بأنه: "أدي فيروس كورونا إلى تفاقم صعوبة الظروف التي يمر بها القطاع العقاري مما أثر على معدل تسليم الوحدات والمبيعات الاولية، مضيفة أن فيروس كورونا أدي إلى تفاقم وضع المبيعات ومعدل تسليم الوحدات، وأن مدينة نصر لم تكن للإسكان والتعمير استثناء خاصةً أنها كانت تواجه منافسة شرسة في شرق القاهرة، بالإضافة إلى تأخر في تسليم وحداتها.

وأشارت إلىي أن الشركة كانت تواجه بعض النقص في السيولة، بسبب احتياجها للإنفاق على البنية التحتية بشكل رئيسي في مشروع سراي (Sarai) ، فضلاً عن خطط السداد المريحة التي قدمتها إلى السوق خلال إطلاق مشروع سراي (Sarai) في أواخر عام 2016، و لحل هذه المشكلة، قررت الشركة: طرح مخزون بخصومات نقدية تصل إلى 50٪ لمخزون قيمته 500 مليون جنيه مصري، بغرض إعطاء الأولوية للتدفقات النقدية على حساب الربحية، و اللجوء إلى القروض من خلال توقيع قرض مشترك بقيمة 2.19 مليار جنيه مصري مع مجموعة من البنوك (تتوقع الإدارة فقط سحب حوالي 1.40 - 1.50 مليار جنيه مصري من التسهيلات خلال 2020)، (3) التركيز على بيع قطع أراضي تجارية بطريقة استثنائية، و (4) طرح مشروع ( Sarai Mansions) بقيمة قدرها حوالي مليار جنيه مصري، مما يقدم منتجًا مختلفًا لمحفظة الشركة.

الجدير بالذكر أن الشركة أخرت موعد التسليم وحداتها حاليًا إلى 4 سنوات من 3 سنوات سابقًا لاستيعاب تأخر تسليم وحداتها. عملت الشركة على زيادة حجم ارصدة حجز العملاء بشكل مطرد، والتي نمت بمعدل نمو سنوي مركب للـ 3 سنوات الماضية بنسبة 28٪، لتبلغ 8.53 مليار جنيه مصري في الربع الثاني من عام 2020.

وتتوقع اتش سي أن يكون عام 2020 عامًا قويًا بالنسبة لتسليم وحدات الشركة حيث كانت تستهدف تسليم حوالي 2500 وحدة، أي 14.1 ضعف عدد الوحدات المسلمة العام السابق. مع الآثار الاقتصادية لفيروس كورونا الذي يؤثر على جميع القطاعات بشكل عشوائي، نعتقد أن الشركة قد لا تكون قادرة على تحقيق هذا الهدف، مما يؤثر بشكل أكبر على وتيرة دورة التنفيذ."

وأضافت السعدني من المتوقع أن تحقق الشركة إجمالي مبيعات اولية قدرها 14.6 مليار جنيه مصري خلال الفترة من 2020 – 2022 بمعدل نمو سنوي مركب للـ 3 سنوات القادمة بنسبة 3% تقريبا: نتوقع تحصيل 21.8 مليار جنيه مصري خلال الفترة 2020-2030 .

ومن المتوقع ان تقوم الشركة بإنفاق استثماري بقيمة 9.22 مليار جنيه مصري خلال الفترة 2020-2025. في تقديراتنا، نأخذ في الاعتبار المراحل التي تم إطلاقها من تاج سيتي (Taj City) (بما في ذلك تاج سلطان، تي زون، شاليا، ليك بارك ستوديوز، وكوبالت) وسراي (Sarai) بما في ذلك Taval و Croons Condos و S2 و Cavana Lakes ، بينما نستبعد المبيعات المستقبلية لمشروع مدينة نصر لمشترك مع شركة بالم هيلز للتعمير ) كابيتال جاردنز) ونحتسب فقط دفعات حجز العملاء الحالية للمشروع). نتوقع الحفاظ على دفعات حجز العملاء للشركة عند مستوياتها الحالية لأنها تقوم يتسليم S1 في سراي (Sarai) التي طرحتها في الربع الرابع من 2016.

كما قمنا بتمديد فترة التحصيل عبر محفظة مشاريع الشركة لتتضمن سياسة تسهيلات الدفع التي تنتهجها الشركة في مبيعاتها حيث أن خطة 7 و8 سنوات هي الأكثر انتشارًا حاليًا.

نستبعد مشروع حدائق نصر من توقعاتنا ونقيم مخزون المشروع بقيمته الدفترية. على الرغم من توقعاتنا بالتأخر في تسليم الشركة لوحداتها، فإننا نتوقع أن تبلغ ايرادات الشركة 2020-2025 مبلغ 19,7 مليار جنيه مصري، بمتوسط إجمالي ربح يبلغ 10.1 مليار جنيه مصري، أي بهامش ربح يقدر بـ 51٪ز نتوقع أن يكون لعروض الخصم النقدي للشركة تأثير ضئيل على متوسط فترة تحصيل محفظة العملاء واوراق القبض وعلى هوامش ربحها، حيث ان قيمة الوحدات المباعة بخصم نقدي حوالي 500 مليون جنيه مصري فقط، أي 5٪ من رصيد محفظة العملاء واوراق القبض.”