هشام طلعت مصطفى : استراتيجية طلعت مصطفى هي خلق حياة متكاملة وليست بناء كومباوندات فقط
«يجب أن نفرق بين المطور والمنمي العقاري»، مقولة شدد عليها وزير الإسكان الدكتور عاصم الجزار في وصفه لهشام طلعت مصطفى بـ«المنمي العقاري»، وهو المفهوم الذي يعد أشمل وأعم من المطور العقاري، وقليلون فقط من يطلق عليهم ذلك اللقب، -أحد رواد التنمية العقارية في مصر- بما نفذته مجموعة «طلعت مصطفى» من مدن متكاملة، مثل «الرحاب» و«مدينتي»، وما ساهمت به تلك المدن في إحداث تنمية عمرانية متكاملة بشرق القاهرة. «رسالتنا الإعمار في الأرض»، وبهذه الكلمات وصف هشام طلعت مصطفى الدور الاستراتيجي للمجموعة والمبادئ التي غرسها الأب طلعت مصطفى في أبنائه من حيث كيفية تقديم منتجات وخدمات تفيد الدولة والمواطنين وتحقق التنمية الشاملة.
القطاع الخاص دون دولة واعية لا يستطيع العمل والنهوض
استراتيجية «طلعت مصطفى» هي خلق حياة متكاملة وليست بناء كومباوندات فقط
ويخوض هشام طلعت مصطفى تحديًا جديدًا في مجتمع عمراني وليد، وهو «حدائق العاصمة»، وذلك عبر إطلاق مشروع مدينة متكاملة، هي «نور»، التي يسعى من خلاله لتكرار نجاح نموذجي «الرحاب» و«مدينتي» والتنمية المتكاملة التي حققها بشرق القاهرة.
الإعداد لمشروع «نور» استغرق عامين.. وتمت مراعاة الحداثة والتطور في كل التفاصيل
الرؤية والمستقبل
نود التعرف على رؤيتكم للقطاع العقاري والاقتصاد المصري، وما العوامل التي حفزت المجموعة على تكرار تجربة إنشاء مدن متكاملة؟
هشام طلعت مصطفى: في البداية أحب أن أؤكد أن الله أكرم مصر بالرئيس عبد الفتاح السيسي، فبعد عام 2011 كانت مصر في منزلق خطير للغاية، وبعدما تولى الرئيس السيسي استطاع إنقاذ مصر وأركان الدولة وإعادة مصر إلى عظمتها ومكانتها في وقت قياسي وبسرعة شديدة، فإذا نظرنا إلى ما حولنا من الدول فسنجد أن أيًّا منها لم يستطع تحقيق النمو السريع الذي حققته مصر، فالرئيس السيسي انتهج استراتيجية ناجحة للغاية قادت مصر نحو التنمية وخلق مناخ جيد أعاد الاستثمار وحقق دفعة اقتصادية وزاد من قابلية تحقيق طموحات جميع المستثمرين.
وأؤكد أن القطاع الخاص دون دولة واعية لا يستطيع العمل والنهوض، ولدينا حاليًّا في مصر كل الإمكانيات، فرئيس الجمهورية يبذل أقصى الجهود لدعم استقرار الدولة وتحقيق التنمية وتذليل العقبات أمام الاستثمارات وتوفير قوانين وتشريعات لحماية رؤوس الأموال وتحفيزها، وقد ساهمت جهود القيادة السياسية ورؤيتها السليمة في تحقيق معدلات نمو متزايدة وإيجابية، ويكفى تحقيق نمو إيجابي في 2020 في الوقت الذي حقق فيه العالم نموًّا بالسالب.
وأؤكد أن مصر لديها جميع مقومات النجاح لأي مستثمر، وما نفذه الرئيس عبد الفتاح السيسي في السنوات الأربع الماضية لم يتم في مصر طوال 30 عامًا من طرق وشبكة مواصلات ومحطات مياه وكهرباء وصرف صحي وجميع المرافق والخدمات العامة، وكذلك خلق بيئة تشريعية مستقرة وقوانين تؤهل المناخ الاستثماري لرؤوس الأموال نحو العمل والتنمية، والأمن والأمان أيضًا، وفي ذلك الصدد يجب أن نوجه التحية للقوات المسلحة المصرية ووزارة الداخلية؛ فلا يمكن لأي مستثمر أن يعمل في دولة لا يوجد بها استقرار أمني.
نحتاج إلى مليون وحدة سنويًّا بتكلفة تريليوني جنيه.. ويجب أن ننتج خلال الـ30 سنة المقبلة 30 مليون وحدة وما رسالتك للاستثمارات، وبخاصة الأجنبية؟
هشام طلعت مصطفى: في ضوء كل العوامل التي قمنا بذكرها أوجه رسالة للعالم أجمع: «تعالوا استثمروا في مصر»؛ فهي سوق كبيرة وواعدة وتحتاج في الـ30 سنة القادمة ما تم إنجازه في الـ150 سنة السابقة، فنحتاج إلى 30 مليون وحدة سكنية في الـ30 سنة القادمة.
ألا نمتلك زيادة في المنتج والمعروض من الوحدات العقارية؟
هشام طلعت مصطفى: المنتج والمعروض حاليًّا في القطاع العقاري لا يلبي الاحتياج الحقيقي، فنحتاج سنويًّا إلى مليون وحدة، وهذا غير موجود رغم دخول شركات جديدة إلى السوق، فالمنتج لا يمثل 20% من الاحتياج الحقيقي، والتحدي الأكبر هو عدم اتساق العرض المتاح مع القدرة الشرائية للعملاء، ولذلك يجب التركيز جيدًا على خلق أدوات تمويلية وحلول خارج الصندوق لتلبية طلب العملاء، فإنتاج مليون وحدة سكنية سنويًّا يتطلب نحو تريليوني جنيه في السنة، وهي تكلفة ضخمة، ولكن إذا نظرنا إلى العوائد المتوقعة لو تم تطبيق ذلك فسنجدها أكبر، فأبسط مثال أنه سيتم توفير عوائد ضريبية وغير ضريبية إلى الدولة تقدر بـ440 مليار جنيه سنويًّا، كما سيتم خلق فرص عمل أكبر وتنافسية أعلى ورفع الدخول، وبالتالي مستوى المعيشة والنمو أيضًا. تحدٍّ جديد
مدينة «نور» هي أحدث مشروعات مجموعة «طلعت مصطفى»، من أين جاءت الفكرة؟
هشام طلعت مصطفى: استراتيجية «طلعت مصطفى» هي خلق حياة متكاملة، فلا نقوم ببناء مساكن فقط، بل نبني مجتمعًا متكاملًا يحقق تنمية حقيقية، وإنجاز مجتمع بتلك المواصفات -كما حدث في «الرحاب» و»مدينتي»- وبذلك الحجم من الخدمات صعب للغاية، ولا يتوقف التحدي على ذلك فقط، بل نجد تحديًا أكبر هو كيفية تحقيق الإعاشة وجذب الكتل السكانية إلى مدننا، ففي «نور» سنركز على الفكر نفسه ولكن بآليات أكثر تطورًا تواكب متغيرات العصر واحتياجاته، ونحن في مشروعاتنا نراعي كل التحديات التي واجهتنا في السابق ونتعامل معها بصور أكثر إيجابية، فمجموعة «طلعت مصطفى» تعمل في التطوير وبناء المدن منذ أكثر من 50 عامًا، و»الأجيال بتسلم أجيال».
الوحدات تتسم بالخصوصية.. ونسبة المباني لا تتخطى 15% والمساحات الخضراء 600 فدان
وبالعودة إلى الحديث عن «نور» فالإعداد للمشروع استغرق عامين لتصميم مدينة على أحدث طراز من المدن الذكية والخضراء وجذب العملاء للإعاشة والانتقال بها وإقناع مقدمي الخدمات من العلامات الشهيرة بالوجود، وأيضًا الأدوات التمويلية التي تمكن العملاء من تلبية احتياجاتهم إلى السكن، ونحن نستعين بالخبرات العالمية في بعض التخصصات التي سبقنا العالم بها.
ومدينة «نور» يتم تطويرها بالشراكة بين هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والشركة العربية للاستثمار العمراني (إحدى الشركات التابعة لمجموعة «طلعت مصطفى»)، ويتم تنفيذها على مساحة 5 آلاف فدان بمدينة «حدائق العاصمة»، وبإجمالي استثمارات يصل إلى نصف تريليون جنيه، وهي أول مدينة ذكية خضراء في مصر، ومن المقرر أن تضم 140 ألف وحدة سكنية (عمارات وفيلات) تستوعب نحو 600 ألف نسمة، بجانب مناطق خدمات تجارية وإدارية وحكومية وغيرها، وستدر ضرائب للدولة بمليارات الجنيهات، وتوفر نحو 3,3 مليون فرصة عمل منتظمة وغير منتظمة.
وأشير إلى أنه تم اختيار موقع «نور» بعناية فائقة لتكون أمام العاصمة الإدارية الجديدة وعلى أهم محاور التنمية العمرانية في مصر بشرق القاهرة الذي ينتظر أن يشهد نموًّا متزايدًا في تعداد سكان هذه المنطقة من 4,5 مليون نسمة حاليًّا إلى 10 ملايين نسمة بحلول عام 2030، وتم تخطيط المدينة من قِبل أكبر 4 مكاتب وشركات عالمية متخصصة، وهي (SWA – SASAKI – BCG – Perkins Eastman)، وذلك بهدف وضعها على قمة مدن الجيل الرابع، وبما يحقق أهداف التنمية المستدامة ومعاييرها.
وستضم «نور» مجموعة من العناصر والخدمات المتكاملة والتطبيقات الحديثة لأول مرة في مصر، مثل تقنيات الـ5G، كما تتبنى تطبيق فكر المدن الذكية باستخدام أحدث التقنيات التكنولوجية وبنية تحتية متطورة من الـ»Fiber Optics»، فضلًا عن توفير الإنترنت فائق السرعة وخدمة الـ»واي فاي» في جميع المناطق العامة والمناطق التجارية والخدمية، بالإضافة إلى توافر الخدمات الأمنية على أعلى مستوى من الدقة من خلال أحدث أنظمة الأمان وكاميرات المراقبة «CCTV» وغرف التحكم بجميع المناطق.
ما أهم مميزات «نور» وما حجم المبيعات الذي حققه المشروع حتي الآن؟
هشام طلعت مصطفى: «نور» سجل مبيعات قياسية بقيمة 15 مليار جنيه فى أول ثلاثة أسابيع من إطلاقه فقط.
و هذه المبيعات القياسية تعد أعلى مبيعات حققها مطور عقارى مصرى فى تاريخ مصر المعاصر.
ورفعت مبيعات مشروع نور إجمالى مبيعات المجموعة المسجلة خلال النصف الأول المنتهى يونيو الماضى إلى 21 مليار جنيه، كما رفعت من توقعات المجموعة لمبيعات عام 2021 إلى 30 مليار جنيه تقريبا القابضة حوالى 63 مليار جنيه حتى 30 يونيو 2021 ، وهو أعلى رقم للمبيعات المحققة (غير المثبتة) بين شركات التطوير العقارى المصريةوتمت مراعاة أن تتمتع جميع الفيلات والعمارات بخصوصية شديدة وإطلالة على المسطحات الخضراء، والمشروع يتسم بالحداثة في كل شيء، في التصميم والبيع عبر الـ»أون لاين» والخدمات، فنركز على خلق مجتمع سعيد، وأحمد الله أن لدينا قصص نجاح في ذلك، فدائمًا ما أقول إن «ربنا كارمني بسكاني»؛ فأكثر من 120 ألف عائلة تسكن في «الرحاب» و»مدينتي»، وهم فخر لي، وأعد الجميع بتحقيق أكبر قدر من السعادة في «نور».
التحدي الحالي في السوق هو كيفية تلاقي العرض مع الطلب.. ولذلك يجب خلق أدوات تمويلية جديدة والتفكير خارج الصندوق
وقد راعينا أدق التفاصيل في «نور»، ومنها مسارات الطرق لمنع التكدس والازدحام، والمشروع يتسم بنسبة 15% مباني و85% مساحات خضراء وطرقًا، ويبلغ إجمالي مساحة المسطحات الخضراء والخدمات 600 فدان، والخدمات التعليمية 54 فدانًا، والنادي الرياضي الاجتماعي 90 فدانًا، والخدمات الإدارية 25 فدانًا، والطبية 15 فدانًا، ومناطق التجمع المركزية 50 فدانًا، والمحور الأخضر 100 فدان، بالإضافة إلى فندق (5 نجوم) و17 مؤسسة دينية، منها مسجد عملاق تم تصميمه بصورة متطورة تناسب العمارة في 2025، إلى جانب الخدمات الأخرى مثل نقطة شرطة ووحدة للمطافي وسجل مدني وشهر عقاري.
وكيف تم الوصول إلى التسعير الأمثل في المشروع؟
هشام طلعت مصطفى: بذلنا جهودًا كبيرة للغاية في عملية التسعير، فهدفنا الأول ليس الربحية، بل تقديم خدمة للناس، والدليل أن الأسعار في «نور» أقل منها في «مدينتي»، كما تم الوصول إلى آلية تعاون مع الجهاز المصرفي ممثلًا في 3 بنوك حكومية، هي «الأهلي» و»مصر» و»القاهرة»، للوصول إلى طرق سداد مناسبة للشريحة الكبرى من العملاء، وتم وضع أعلى أجل سداد في السوق، وهو تقسيط على 15 عامًا.
تنبأنا باتجاه المستقبل نحو شرق القاهرة منذ سنة 1995.. و«الرحاب» و«مدينتي» بهما 800 ألف نسمة
في الوقت الذي اتجه فيه أغلب المطورين العقاريين إلى غرب القاهرة في تسعينيات القرن الماضي كان لمجموعة «طلعت مصطفى» رؤية أخرى بالتوجه إلى الشرق، فلماذا شرق القاهرة؟ وما الذي حفزكم على ذلك التحدي؟
هشام طلعت مصطفى: في سنة 1995 أعددنا دراسة بالاستعانة بإحدى الشركات العالمية، وذلك بالفعل في الوقت الذي كانت فيه أغلب الشركات تتوجه نحو غرب القاهرة، وقد أثبتت الدراسة أن 65% من القوى الشرائية هي من ناحية المدن القديمة بشرق القاهرة، وبالتالي سيكون الامتداد الطبيعي لها المجتمعات العمرانية الجديدة بالشرق، وخضنا ذلك التحدي بـ»الرحاب» ثم «مدينتي»، وقد أثبتت التجربة صحة رؤية الشركة، وحدثت طفرة تنموية عملاقة بعد ذلك بالشرق، وتستمر الدولة حاليًّا في التوسع شرقًا عبر العاصمة الإدارية الجديدة والعديد من المدن التي سيتم تأسيسها، ومن المستهدف أن يجذب شرق القاهرة في 2030 أكثر من 10 ملايين نسمة.
بعد مرور تلك السنوات، ما عوامل نجاح «الرحاب» و»مدينتي»؟
هشام طلعت مصطفى: «الرحاب» و»مدينتي» يقطن بهما الآن ما يقرب من 800 ألف نسمة، وأهم عوامل نجاح التجربة هو مخاطبتها شرائح عديدة من المجتمع واتباع فكرة التنمية المستدامة، وهي بالمناسبة تحدٍّ كبير للقطاع الخاص من حيث خلق حياة متكاملة (سكن وخدمات تعليمية وترفيهية ورياضية وغيرها)، ولذلك لا توجد شركات عديدة قامت بذلك النموذج.
سلمنا ما يقرب من 70 ألف وحدة بـ«مدينتي».. ومتابعة دقيقة لشكاوى العملاء وحلول فورية
ما عدد الوحدات التي تم تسليمها في «مدينتي»؟ وما أبرز الخدمات بالمدينة؟
هشام طلعت مصطفى: تم تسليم ما يقرب من 70 ألف وحدة، ومن ضمن أبرز الخدمات بالمدينة «أوبن إير مول» تم تصميمه على الطراز الأمريكي ويقع على مسطح نصف مليون متر، ويضم أكثر من 500 محل ومجمع سينمات به 16 شاشة عرض، وهناك 5 مولات أخرى على غراره سيتم افتتاحها تباعًا، كما يوجد مسجد «المنارة» الذي يعد صرحًا تعليميًّا وثقافيًّا ودينيًّا، فهو من أكبر المساجد في مصر، وكذلك يوجد مجمع أوليمبي على 200 فدان يضم جميع الرياضات.
المساهمة المجتمعية
نشهد نشاطًا ملحوظًا للمجموعة في المسؤولية المجتمعية مؤخرًا.
هشام طلعت مصطفى: اتخذنا قرارًا بالتوسع في تبني أنماط عديدة من المسؤولية المجتمعية لرؤيتنا لما يتم على أرض الواقع وحجم الإنجازات التي شهدتها مصر تحت قيادة الرئيس عبد الفتاح السيسي خلال الـ4 سنوات الماضية، وهو ما يتطلب دعم القطاع الخاص، فقمنا بعدة أدوار، منها مشاركة صندوق «تحيا مصر» في مكافحة العمى وأمراض الأعين، وساهمنا في تكاليف إجراء مليوني عملية جراحية، كما تمت المساهمة في تحمل تكلفة توفير لقاح كورونا لمليوني مواطن بإجمالي 4 ملايين جرعة، ومنذ بداية أزمة كورونا تعاونا مع وزارة الصحة لتوفير آليات التعامل مع الجائحة، وتم تطوير مستشفيات، كما ساهمنا في دعم تطوير العشوائيات.
