البيع بعد إنجاز 30% معادلة صعبة.. غير مستحيلة
تبذل الدولة بقيادة الرئيس عبد الفتاح السيسي جهودًا مضنية لدفع الاستثمار العقاري وإزالة جميع المعوقات أمام المطورين وتحفيزهم على العمل والإنتاج، وكذلك لحماية حقوق المواطنين والعمل على تنظيم القطاع.
ولا شك أن توجيهات الرئيس عبد الفتاح السيسي بعدم الإعلان عن تسويق أي مشروعات عقارية إلا بعد الانتهاء من بناء 30% من المشروع تهدف إلى تنظيم السوق والحفاظ على حقوق العملاء وتأكيد جدية المطورين، ولكن تظل إمكانية تطبيق ذلك القرار محل جدل في ضوء طبيعة القطاع العقاري والتحديات التي نواجهها حاليًّا.
فالشركات العقارية تواجه مشكلة سيولة لا جدال فيها في ضوء التحديات المزمنة من حيث ضعف القدرة الشرائية وتغير تكاليف الإنتاج التي تدفع الشركات نحو وضع آجال سداد وتيسيرات عديدة للعملاء لتفعيل عملية الشراء، كذلك قيام الشركة أيضًا بدور الممول لعدم تمويل البنوك للوحدات تحت الإنشاء، فيجد المطور نفسه مطالبًا بإنجاز المشروعات في التوقيتات الزمنية المحددة من الدولة التي تتراوح بين 3 إلى 4 سنوات مع سداد كامل قيمة الأرض في حين حصوله على العوائد الاستثمارية أو ثمن الوحدة من العملاء على فترات أطول.
وبالتالي فإلزام الشركات بتنفيذ 30% من أعمال الإنشاءات بالمشروعات قبل الإعلان عنها والبيع بها في الوضع الحالي أمر صعب للغاية إن لم يكن مستحيلًا على القاعدة الكبرى من الشركات؛ فمن الصعب أن نجد شركة قادرة على ضخ سيولة مالية في ثلث المشروع بالكامل مع سداد الأقساط المستحقة كثمن الأرض، فالشركات تعتمد على مقدمات الحجز في دفع الإنشاءات بالمشروعات بالإضافة إلى مواردها الذاتية.
ولكن يمكن تحقيق تلك المعادلة بأفكار خارج الصندوق، وأقترح في ذلك الصدد إدخال البنوك في تلك المنظومة وتعديل اشتراطات البنك المركزي بأن يتم السماح للبنوك بتمويل المشروعات العقارية حال التأكد من جدوى المشروع وسمعة الشركة وسابقة أعمالها في السوق.
فالبنوك تقوم بمنح سيولة نقدية للمطور بناء على جدوى المشروع، ويقوم المطور بتوجيه السيولة إلى الإنشاءات بما يضمن تحقيق التنمية السريعة وإتاحة فرص للمطورين في التوسع بمشروعات أكبر، كما سيجد العميل أمامه وحدات مكتملة الإنشاء، وسيتم إنهاء سياسة البيع على الماكيت والعودة إلى بيع الوحدات الجاهزة كما كان في السابق.
في تلك الحالة سيكون العميل ملزمًا بسداد ثمن الوحدة كاش (نقدًا) وستختفي آجال التقسيط الطويلة، وبالطبع سيشهد القطاع تحديًا في تلبية رغبات العملاء، ولكن يمكن حل ذلك ببساطة عبر تنشيط التمويل العقاري، وفي تلك الحالة ستكون كل الأطراف "كسبانة"، المطور والعميل والبنوك، وسيتم ضمان حقوق الجميع وتنظيم السوق.
رئيس شركات "بدر الدين"
