ياسين منصور لـ أصول مصر : الاستثمار العقاري يحارب التضخم..

تستكمل شركة «بالم هيلز للتعمير» دورها كواحدة من كبرى شركات التطوير العقاري في السوق المصرية، حيث ساهمت في إحداث تنمية عمرانية متكاملة في العديد من مدن المجتمعات العمرانية الجديدة وسواحل مصر لتطبق مفهوم التطوير العقاري بمعناه السليم بمواكبة خطط الدولة في التنمية العمرانية وتحقيق قيمة مضافة.

«بالم هيلز» تمتلك محفظة تضم 30 مشروعًا في مختلف أنحاء الجمهورية

وخلال حوار مع رجل الأعمال ياسين منصور -رئيس شركة «بالم هيلز للتعمير»- تم تسليط الضوء على استراتيجية الشركة التنموية ورؤيته لمستقبل القطاع العقاري والعديد من التحديات الاقتصادية التي يشهدها العالم ومصر. وقال ياسين منصور إن شركة «بالم هيلز» تمكنت من تنفيذ أكثر من 30 مشروعًا في مختلف أنحاء جمهورية مصر العربية، وقد حرصت في كل مشروع على تقديم قيمة مضافة للدولة وأعلى العوائد لعملائها. وإلى الحوار:

نيو كايرو

25 مليار جنيه استثمارات «نيو كايرو».. والانتهاء من المشروع في 2027

وتحدث رجل الأعمال ياسين منصور في البداية عن مشروعات الشراكة التي تنفذها «بالم هيلز» مع هيئة المجتمعات العمرانية في شرق القاهرة وغربها، فقال إن «بالم هيلز» وقَّعت خلال المؤتمر الاقتصادي في شرم الشيخ -الذي عُقد عام 2015- اتفاقتي شراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، الأولى لمشروع «بادية» المقام على 3000 فدان في غرب مدينة السادس من أكتوبر، والثانية لمشروع «بالم هيلز نيو كايرو» المقام على 500 فدان بالقاهرة الجديدة، مشيرًا إلى أن آلية الشراكة إحدى الآليات التي تبنتها الدولة في السنوات الماضية وبدأت في جني ثمارها الآن بتقديم مشروعات عقارية مميزة وعلى أحدث طراز وبأسعار تنافسية، كما ساهمت تلك المشروعات في تحقيق قيمة مضافة سريعة لمدن المجتمعات، وكذلك ساهمت في إدرار عوائد مستمرة للدولة.

وأشار إلى أن مشروع «بالم هيلز نيو كايرو» تعادل مساحته 2.1 مليون متر مربع، وهو مقسم إلى 400 فدان سكني و100 فدان للخدمات التجارية والإدارية والتعليمية والترفيهية، ويبلغ إجمالي استثماراته 25 مليار جنيه.

الشركة ضخت بين 4 و5 مليارات جنيه في الإنشاءات.. والمبيعات تخطت 10 مليارات

وأوضح أن الشركة ضخت إلى الآن في تنفيذ المشروع ما بين 4 و5 مليارات جنيه، وحققت مبيعات بنحو 10 مليارات جنيه إلى الآن. ولفت إلى أنه تم الانتهاء من المرحلة الأولى التي تشمل 277 فيلا و760 شقة، وتم الانتهاء من 90% من المرحلة الثانية، ومن المتوقع الانتهاء منها في الربع الأول من 2022، كما تم بدء إنشاءات المرحلة الثالثة وأعمال تسويات المرحلتين الرابعة والخامسة وتمهيدهما، ويتم تنفيذ المشروع على 7 مراحل، ومستهدف الانتهاء منه بالكامل في 2027.

تسليم 145 وحدة من المرحلة الأولى قبل عام من موعدها.. والانتهاء من المرحلة الثانية الربع الأول من 2022

وأضاف أن الشركة بدأت في تسليم وحدات بالمشروع بإجمالي 145 وحدة، وذلك قبل الموعد المحدد للتسليم بعام كامل وفقًا للتعاقد، لافتًا إلى حرص «بالم هيلز» على تسليم مشروعاتها إما في الموعد المحدد وإما قبله بفترة، فهناك مشروعات -منها «بادية» و»كراون»- تم تسليمها قبل عامين من الموعد المحدد في التعاقد.

وأضاف أن إجمالي وحدات المشروع 4500 وحدة بمساحات متنوعة، وتقع المرحلة الأولى على 100 فدان، والثانية على 70 فدانًا، وخلال مارس 2022 ستكون «بالم هيلز» أنهت تنمية 170 فدانًا بالكامل من مساحة الأرض.

جارٍ تصميم الفندق بالتعاون مع شركة إنجليزية كبرى

وأشار إلى أن الجزء الخدمي من المشروع سيضم مدرسة «كينجز» الإنجليزية الشهيرة التي تعد من أكبر المدارس على مستوى العالم، وتوجد في السوق المصرية للمرة الأولى عبر «بادية» و»بالم هيلز أكتوبر» و»بالم هيلز الإسكندرية» و»بالم هيلز نيو كايرو»، ومن المتوقع افتتاح الأخير في 2025.

وتسعى المدارس إلى تحقيق طفرة جديدة في التعليم المدرسي الدولي في مصر، وستكون المدرسة جزءًا من مجموعة مدارس «إنسبيرد» للتعليم التي تقدم تعليمها لنحو 50 ألف طالب في خمس قارات، وستقوم بتقديم منهج بريطاني.

تنفيذ النادي الرياضي الأكبر بغرب القاهرة وأول نادي فروسية بمواصفات عالمية

وأوضح منصور أن الجزء الخدمي من المشروع سيضم ناديًا رياضيًّا على 25 فدانًا ومولات تجارية ومكاتب إدارية، وتُمكِّن الخدمات المشروع من تحقيق عوائد مستمرة ومتزايدة، كما سيضم فندقًا يجري تصميمه من قِبل شركة إنجليزية شهيرة.

حصة المجتمعات من الإيرادات 28.4% والعينية نحو 175 ألف متر سكني و17 ألف متر تجاري تسلم في 2025 في مشروع نيو كايرو

ولفت إلى أنه تم فتح حساب بنكي مشترك للمشروع (إسكرو أكاونت) بين هيئة المجتمعات العمرانية والشركة بحيث يتم وضع إيرادات المشروع به، وتبلغ نسبة ما تحصل عليه الهيئة من أي تحصيلات تدخل حساب المشروع 28.4%، وكذلك تحصل الهيئة على حصة عينية تعادل نحو 175 ألف متر سكني و17 ألف متر تجاري تحصل عليها في 2025.

العائد الاستثماري

وشدد ياسين منصور على حرص «بالم هيلز» على توفير أعلى العوائد الاستثمارية لعملائها، وبالطبع تحقق مشروعاتها ذلك بفضل تميزها وخدمات إدارة ما بعد البيع وغيرها، فعلى سبيل المثال حقق مشروع «بالم هيلز نيو كايرو» عوائد استثمارية بنسبة 122% في وقت زمني قياسي، حيث بدأ سعر الطرح من 9000 جنيه للمتر وبلغ الآن 20 ألف جنيه للمتر.

عملاء «بالم هيلز» عائلتنا.. وأزمة كورونا رسخت ذلك المفهوم

وأضاف أن عملاء «بالم هيلز» هم عائلة الشركة ويتم التعامل على ذلك الأساس، وقد رسخت أزمة كورونا ذلك المفهوم، فحرصت الشركة على صحة عملائها وسلامتهم بالعديد من الإجراءات، ومنها تعقيم الكومباوند والمنازل وتوفير خط ساخن يتيح لعملاء الشركة التواصل مع 4 أطباء من أكبر الأطباء في مصر، ويتم عرض الشكوى والأعراض هاتفيًّا والحصول على الاستشارة الطبية، مشيرًا إلى أن تلك الخدمات تمت دون تحميل العميل أي تكاليف إضافية.

وأشار إلى أنه يوجد في مشروعات «بالم هيلز» ضمن الخدمات الطبية أشهر الأطباء بجمهورية مصر العربية، ويتم منح أولوية لسكان الكومباوند في الحجز والاستشارة.

شراكة مع «AFS» الإماراتية عبر تأسيس شركة لتقديم خدمات الصيانة للكومباوندات

ولفت إلى أن الشركة تحرص على توفير الصيانة الدورية والإدارة لمشروعاتها بأحدث الأساليب، وتعاقدت الشركة مع «AFS»، وهي شركة إماراتية كبرى تقدم أعمال الصيانة والإدارة لكبرى المشروعات في دول الخليج العربي، وتم تأسيس شركة بينها وبين «بالم هيلز» بحصص شراكة 50% لكل منهما لإدارة بعض المشروعات، منها القاهرة الجديدة، وسيتم استخدام أحدث الأساليب لتوفير الطاقة وتقليل الاستهلاك.

مؤشرات مميزة

حققنا أكبر عدد وحدات مبيعة في تاريخ الشركة العام الجاري.. والمبيعات قفزت 67% مقارنة بـ2020

وقال ياسين منصور إن عام 2021 كان مميزًا للشركة، فتم تحقيق زيادة في المبيعات حتى شهر سبتمبر تعادل 67% مقارنة بالفترة نفسها من 2020، وحققت الشركة أعلى زيادة في تاريخها في عدد الوحدات المبيعة، فكان أفضل عدد للوحدات المبيعة حققته الشركة في 2019 هو 2470 وحدة.

ضخ 1.9 مليار جنيه حتى سبتمبر 2021 في الإنشاءات

وحققت «بالم هليز» حتى نهاية سبتمبر الماضي 2467 وحدة مبيعة، أي بنهاية العام الجاري سيتم كسر الرقم المحقق في 2019. ولفت إلى أن الشركة أنفقت في الأعمال الإنشائية لمشروعاتها حتى سبتمبر 2021 ما يقدر بـ1.9 مليار جنيه مقارنة بـ800 مليون جنيه تم إنفاقها في الإنشاءات في الفترة نفسها في 2020.

صافي المديونية حتى 30 يونيو الماضي أقل من 500 مليون جنيه

وعن الآليات التمويلية قال رئيس مجلس إدارة شركة «بالم هيلز» إن الشركة تعتمد على مواردها الذاتية كأساس ثم المبالغ المحصلة من العملاء، وفي حال احتياج المشروع إلى مزيد من السيولة يتم البحث عن آليات تمويلية أخرى.

وأشار إلى أن الشركة قامت العام الماضي بأول توريق لها بقيمة 1.350 مليار جنيه، ومن المتوقع إبرام صفقة توريق خلال العام الجاري.

وأوضح أن صافي المديونية بلغ حتى 30 يونيو الماضي أقل من 500 مليون جنيه، ومع إبرام صفقة توريق سيكون هناك فائض سيولة.

السوق والتضخم

نواجه التضخم بعدة آليات منها عدم بيع كامل وحدات المرحلة والإسراع من التنفيذ

وأكد ياسين منصور أن السوق العقارية المصرية يدعم قوتها الطلب الحقيقي والمتزايد على الوحدات السكنية، فلدينا زيادة سكانية سنوية بين 2.5 و3 ملايين نسمة، بالإضافة إلى الطلب المتراكم في السنوات الماضية، ولا يستطيع المعروض حاليًّا تغطية الطلب.

وأشار إلى أن العقار هو الاستثمار المقاوم للتضخم، فلم نجد على مدار السنوات الماضية عقارًا انخفضت قيمته حتى في أسوأ التحديات الاقتصادية، فدائمًا ما يشهد العقار زيادة سعرية، ولذلك هو الاستثمار الأكثر أمانًا وقدرة على الحفاظ على القيمة.

وأضاف أن أسعار مواد البناء تشهد ارتفاعات شأنها شأن جميع السلع نتيجة أزمة التضخم العالمية التي نتجت بعد عام الهدوء في الشراء بسبب الجائحة، وأيضًا بسبب قلة المعروض نتيجة وقف عمليات التصنيع، ومع ذلك فمن الصعب على الشركات الجادة إعادة تسعير الوحدات المبيعة.

مشروعات الشركة تقدم وحدات بأقل نسب تحميل في السوق تتراوح بين 5% و17%

وأوضح أن الشركة تتبع عدة آليات لمحاربة الموجات التضخمية، الأولى هي الإسراع من معدلات التنفيذ في المشروعات لتفادي الارتفاعات السعرية المتوقعة في الخامات، والثانية هي عدم بيع كامل وحدات المراحل المطروحة من المشروعات وترك جزء من الوحدات الجاهزة لتقليل الخسائر الناتجة عن تغير أسعار خامات المراحل التي تم بيعها للعملاء بأسعار أقل من تكلفة تنفيذها، والآلية الأخيرة هي تنفيذ ما يتلاءم مع احتياجات السوق عبر تصغير مساحات الوحدات بالمشروعات، وهو الإجراء الذي اتخذته الشركة في 2016 وقامت بالتركيز على ابتكار حلول إنشائية وهندسية تتيح إنشاء وحدات صغيرة المساحة بأقل نسب هدر وتحميل بما يجعل العميل يشعر أن مساحة الوحدة تفوق مساحتها الحقيقية.

مشيرًا إلى أن مشروعات «بالم هيلز» تتمتع بأقل نسب تحميل في السوق المصرية، وهذه النسب تتراوح عادة بين 5% و17%. ولفت إلى أن الشركة لديها حاليًّا مخزون من الوحدات الجاهزة غير المبيعة تعادل قيمته 4 مليارات جنيه.

وأوضح أن كل دول العالم تحارب دائمًا التضخم، ولكنه قد يكون ذا بُعد إيجابي للاقتصادات النامية، فقليل منه يأكل المديونية. وأشار إلى أن التمويل العقاري ما زال يمثل نسبة ضئيلة من الناتج القومي، فلا يتعدى 0.5% إلى 1%، في حين يتراوح في دول العالم ما بين 23% و100% من الناتج القومي.

وأضاف أن الدولة والبنك المركزي اتخذا إجراءات مميزة في السنوات الماضية لدعم التمويل العقاري عن طريق مبادرات بأسعار فائدة بدأت بـ5% ووصلت إلى 3%، كما تم رفع السقف السعري للوحدات المنطبقة عليها شروط المبادرة، ولكننا نترقب التطبيق.

وأوضح أن الشركة من الممكن أن تتيح وحدات لها بنظام التمويل العقاري إن انطبقت عليها الشروط.

منتج متطور

وأوضح أن شركة «بالم هيلز» تحرص على تقديم منتج متطور يواكب أحدث المستجدات في قطاع الإنشاءات والمفاهيم الذكية، فتقدم الشركة منتج «سمارت هوم» بمواصفات تلبي احتياجات العملاء، فيتم تركيب الوصلات الخارجية لجميع الوحدات إذا كانت نصف تشطيب، وبالنسبة لكاملة التشطيب يتم عمل الوصلات وتوصيل الأجهزة بالخدمات الذكية التي يحتاج إليها العميل.

وأضاف أنه تم توقيع العديد من الاتفاقيات، منها اتفاقية مع WE في مشروع «بادية» بغرب القاهرة.

وقال ياسين منصور إنه أجريت دراسة على مباني «بالم هيلز» خلال الـ20 عامًا الماضية -وتحديدًا منتج التاون هاوس- وشملت الدراسة العوائد التي كان من الممكن أن يحققها العميل إذا استثمر منذ 20 سنة أمواله في الودائع أو في الدولار، وكان الجنيه وقت الدراسة أعلى من الدولار، وخلصت الدراسة إلى أن العائد الذي كان سيُحقق على مدار 20 سنة بالاستثمار في الودائع هو 7.9 مرة من قيمة العملة وفي الدولار هو 6.9 مرة من القيمة وفي العقار هو 19 مرة، بما يعكس العائد الضخم على الاستثمار في العقار.

وأضاف أن الشركة بالطبع سترفع أسعار وحداتها، ولم تحدد النسبة إلى الآن.

«باديا».. انطلاقة غرب القاهرة

100 مليار جنيه استثمارات «باديا».. و750% نمو في مبيعاتها خلال أول تسعة أشهر من 2021

وقال ياسين منصور إن «بالم هيلز» بدأت في تسليم وحدات بمشروع «باديا» الشهر الماضي قبل موعد التسليم بعام، وتعتزم تسليم 1000 وحدة أخرى خلال 2022 على أن يتم استكمال أعمال المرحلة الأولى بالكامل في 2023 بالتزامن مع بدء إنشاءات المرحلة الثانية.

وأضاف أن «بالم هيلز» حققت 750% نموًّا في مبيعات مشروع «باديا أكتوبر الجديدة» بغرب القاهرة خلال الأشهر التسعة الأولى من 2021. ويعد «باديا» ثاني مشروعات الشراكة بين هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وشركة «بالم هيلز للتعمير».

باديا الدولية أول جامعة دولية في غرب القاهرة بالشراكة مع إحدى كبريات الجامعات الأوروبية

وتابع منصور: «يقام (باديا) على 3000 فدان في أكتوبر الجديدة بغرب القاهرة، ويبلغ إجمالي استثماراته 100 مليار جنيه، ويضم خدمات استراتيجية، منها أول جامعة ضمن التوسعات الجديدة بأكتوبر، وهي جامعة «باديا الدولية» بالشراكة مع إحدى كبريات الجامعات الأوروبية، وتشمل الجامعة 7 كليات، منها الهندسة وإدارة الأعمال والفنون والأسنان، كما يضم (باديا) ناديًا رياضيًّا على مساحة 80 فدانًا، وهو الأكبر في غرب القاهرة، بالإضافة إلى 6 مدارس دولية ومطاعم وكافيهات ومولات وأول نادي فروسية بمواصفات عالمية».

ويشتمل «باديا» على 50 ألف وحدة سكنية بين شقق وفيلات وتاون وتوين هاوس ومساحات خضراء واسعة تشمل 12 حديقة.

الأسعار تبدأ من 1.2 مليون جنيه للوحدة كاملة التشطيب

وأوضح منصور أن مشروع «باديا» يوفر وحدات سكنية بمساحات مختلفة وأسعار متنوعة تناسب معظم الشرائح وتبدأ من 1.2 مليون جنيه للوحدة كاملة التشطيبات بالتقسيط على 10 سنوات، وتبدأ مساحات الوحدات من 60 مترًا، لافتًا إلى أنه تم تصغير المساحات لتتناسب مع السعر، مع تقليل الهدر في المساحات، إلى جانب تصميم ذكي يضمن الاستفادة من إجمالي المساحة.

وأشار إلى أنه توجد أيضًا مساحات أخرى بخطط أسعار متنوعة ومدد تقسيط طويلة نسبيًّا، كما يمكن تصميم خطة تقسيط طبقًا للظروف المالية لكل عميل، هذا فضلًا عن إمكانية دخول معظم الوحدات ضمن منظومة التمويل العقاري لتكون متاحة لمعظم العملاء بمختلف مستويات الدفع.

وبيَّن أنه عندما تم التفكير في إنشاء مدينة «باديا» تمت الاستعانة بشركة «ماكينزي آند كومباني» -وهي من أكبر الشركات الاستشارية في العالم- وشركة ألمانية متخصصة في إدارة المشروعات لضمان تحقيق أعلى كفاءة في هذا المشروع، مذكرًا بأن المدينة مصممة طبقًا لنظام مبتكر يسمى «٦+١» وضعه خبير ألماني.

ويضمن هذا التصميم توافر كل الخدمات الأساسية في المدينة منذ اليوم الأول، بحيث تكون المدينة مقسمة إلى 6 مناطق سكنية مستقلة بكل خدماتها، كما أنها تتبع قاعدة (5 - 10 – 15)، بمعنى أن كل احتياجات السكان اليومية تكون على بعد 5 دقائق، مثل السوبر ماركت والصيدلية والمخابز، والأسبوعية على بعد 10 دقائق، والشهرية على بعد 15 دقيقة سيرًا على الأقدام.

تغيرات السوق

وأكد رجل الأعمال ياسين منصور أن جائحة كورونا أثرت سلبيًّا على السوق العقارية.

وأشار إلى أن شركته لم تتوقف يومًا عن العمل خلال وقت الجائحة، قائلًا: «لم نتوقف عن العمل يومًا واحدًا في (بالم هيلز) خلال جائحة كورونا»، لافتًا إلى أن حجم أعمال «بالم هيلز» ارتفع إلى 640 مليونًا تقريبًا خلال الشهور التسعة الأولى من 2021.

ولفت إلى أن صافي ديون «بالم هيلز» انخفض إلى 444 مليون جنيه بعد أن كان مليارًا و400 ألف العام الماضي، متوقعًا الوصول إلى (صفر ديون) بنهاية العام الجاري، معلقًا: «صافي مديونية (بالم هيلز) سيتراجع خلال الفترة المقبلة ثم يعاود الارتفاع وفق نظام التسهيلات الجديد».

أتوقع ارتفاع الأسعار في 2022 بين 10% و12%

وبيَّن أن موجة التضخم العالمية ستكون مرحلة مؤقتة لن تستمر طويلًا، قائلًا: «التضخم العالمي مؤقت ولن يستمر طويلًا، ونتوقع ارتفاعًا في أسعار العقارات خلال الفترة المقبلة»، فيما توقع ارتفاع أسعار العقارات العام المقبل في حدود 10% إلى 12%.

وأشاد منصور بإجراءات الدولة لضبط السوق العقارية، ناصحًا بـ»اختيار المطور قبل المشروع»، مبينًا أن الضوابط المقررة من الحكومة تصب في صالح المطور العقاري الملتزم وصاحب الملاءة المالية وتجعله قادرًا على الاستمرار.

وأوضح أن تلك الضوابط تمنح المستهلك الشعور بالأمان وتجعله غير قَلِق من عملية التطوير في المطلق، لافتًا إلى أن المستفيد الأول من تحديد نسبة 30% قبل طرح المشروعات هو العميل أو المواطن لأنه سيحصل على حقه.