«أصول مصر» ترصد مطالب خبراء القطاع العقاري لعبور التحديات الاقتصادية
تنوعت مقترحات ومطالب العاملون بالقطاع العقاري لعبور التحديات الحالية التى تتمثل فى ارتفاع تكاليف تنفيذ المشروعات العقارية وانعكاسها المباشر على اسعار الوحدات العقارية والتى يقابلها أنخفاض القوى الشرائية للعملاء نتيجة المتغيرات الاقتصادية الاخيرة وارتفاع تكاليف المعيشة ككل .
ومع قرار البنك المركزي مؤخراً برفع اسعار الفائدة واصدار بنكى الاهلى ومصر شهادات ادخارية بعائد 18 % ، تزيد التحديات امام الشركات بالاضافة الى استمرار عدم استقرار سعر الدولار امام الجنيه .
ارتفاع التكاليف
محمود حجازي : رفع الحد الاقصى للتمويل العقاري بفائدة 3 % للوحدات حتى 3.5 مليون جنيه
قال المهندس محمود حجازي رئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين الأفارقة ، أن مواد البناء شهدت ارتفاعات سعرية من قبل حدوث ازمة الحرب الروسية الاوكرانية وهناك خامات شهدت زيادات لاتتناسب مع ارتفاع تكاليف انتاجها وبالتالى كانت غير مبررة مثل الاسمنت مشيراً الى ان الارتفاعات الحالية أمر طبيعى نتيجة للاوضاع والتداعيات العالمية .
وأضاف أن العقارات بالتبعية شهدت زيادات سعرية وستستمر فى المرحلة المقبلة مما يتطلب خلق حلول مصرفية لدفع وتنشيط التمويل العقاري منها رفع سقف تمويل الوحدات السكنية التى تتمتع بفائدة 3 % ضمن مبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري على 30 عاماً ليصبح الحد الاقصى لسعر الوحدة المشمول بالمبادرة 3.5 مليون جنيه بدلا من 1.4 مليون جنيه .
واوضح ان رفع الحد الاقصى امر ضروري فى ظل الارتفاعات السعرية التى حدثت بالفعل والمتوقع حدوثها بالفترة المقبلة .
ولفت الى تنشيط الطلب على العقار سيسهم فى دفع العديد من الصناعات المرتبطة بالقطاع والحفاظ على معدلات النمو بالاقتصاد .
وأشار الى ان التغيرات المستمرة فى سعر العملة تثبت ان العقار الاستثمار الامثل والاكثر حفاظاً على القيمة وايضا تحقيق مكاسب فى ظل الارتفاعات المستمرة به .
وطالب بتطبيق الية حق الانتفاع فى التصرف فى الاراضى المخصصة للتطوير العقاري وذلك كأحد الحلول لخفض اسعار الوحدات السكنية كون ان سعر الارض يمثل أكثر من ثلث تكلفة المشروع .
كمال الدين حسين : عودة الطاقات الانتاجية لمصانع الاسمنت الى ماقبل كورونا
ومن جانبه قال اللواء مهندس كمال الدين حسين ، رئيس شركة العريش للأسمنت سابقاً ، ان ارتفاع اسعار الاسمنت تعود الى زيادة سعر الطاقة فطن الفحم ارتفع سعره من 60 دولار فى 2021 الى أكثر من 400 دولار فى 2022 .
واضاف ان الطاقة تمثل اكثر من 55 % من تكلفة انتاج الاسمنت وتعتمد نسبة قليلة من الشركات المصنعة على الغاز والماوزت بينما النسبة الاكبر تعتمد على الفحم وهو ماادي الى الزيادة فى الاسعار .
واوضح ان شريحة من المصنعين تجار التجزئة تغالى فى اسعار البيع ولكن الاوضاع تعاود الاستقرار مع الاليات الرقابية المتبعة من جهاز حماية المستهلك . ولفت الى ان عودة الطاقات الانتاجية الى المعدلات الطبيعية قبل كورونا ستكون احد الحلول لضبط الاسعار حيث كان قد تم اللجوء الى تخفيض طاقات الانتاج لزيادة المخزون فى وقت سابق .
الالتزامات المالية
علاء فكري : تأجيل الاقساط المستحقة على الاراضى لمدة عام
فيما أكد المهندس علاء فكري ، نائب رئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين ، على ان التداعيات العالمية الخاصة بالحرب الروسية الاوكرانية وزيادة معدلات التضخم فرضت اتخاذ اجراءات لحماية الاقتصاد مثل رفع اسعار الفائدة فى إطار حرص الحكومة للحفاظ على مكتسبات الاصلاح الاقتصادي فى مصر مشيراً الى أن القطاع العقاري تمكن من تجاوز العديد من التحديات الصعبة العالمية والمحلية نتيجة لقوته وامتلاكه قاعدة مميزة من المطورين الجادين .
وشدد فكري على حاجة القطاع العقاري لإجراءات لتخفيف الاعباء الملقاة على كاهل شركات التطوير خاصة مع ارتفاع تكاليف تنفيذ المشروعات واسعار الاراضى وفى المقابل انخفاض القدرة الشرائية للمواطنين والتى تحد من قدرة الشركات على رفع اسعار الوحدات بصورة موازية للارتفاعات فى التكاليف الحقيقية للتنفيذ.
وطالب فكرى بتأجيل أقساط الاراضى المستحقة على المطورين الجادين لمدة عام وذلك بعد التأكد من جدية المطور فى التنفيذ والالتزام بالجدول الزمنى مشيراً الى ان تلك الحلول تم تطبيقها فى اوقات سابقة شهدت تحديات اقتصادية وسياسية مثل اعوام 2008 و2011 وكان لتلك الاجراءات دوراً فى استمرارية العمل بالقطاع وقدرته على مقاومة التحديات .
ولفت الى ان تأجيل الاقساط سيسهم فى توجيه السيولة المتاحة للمطورين لاعمال التنفيذ بالمشروعات وضمان الالتزام بمواعيد التسليم المحددة بالتعاقدات مع العملاء ، كذلك تحقيق هدف هام وهو الحفاظ على حجم العمالة بالشركات حيث ان زيادة الاعباء المالية قد يدفع شركات للاستغناء عن جزء من العمالة وهو الامر الذى سيؤدى الى اثار سلبية وارتفاع نسب البطالة مجدداً .
واشار الى انه من الممكن ايضا ان يصبح عدم استغناء الشركة عن عمالة هو أحد شروط منح اعفاء من الاقساط للشركات .
وأضاف ان القطاع يشهد تحديات تختلف عن الاعوام السابقة منها زيادة عدد الشركات العاملة بالسوق وتنوع المعروض وارتفاع حدة المنافسة بين الشركات وكذلك انخفاض القدرة الشرائية للمواطنين وبالتالى نحتاج الى المزيد من الحلول الاستثنائية لدعم المطورين واستمرار معدلات النمو بالقطاع .
ولفت الى ان اسعار مواد البناء تتغير بصورة يومية وهناك صعوبة لوضع دراسات سليمة لتكاليف تنفيذ المشروعات مشيراً الى أهمية خلق آليات رقابية لمنع مغالاة التجار .
عماد دوس: اعفاء المطور من الفوائد على اقساط حال الانتهاء من تنفيذ المشروع وفقاً للجدول الزمني
وقال المهندس عماد دوس ، عضو جمعية رجال الأعمال المصريين أن القطاع العقاري يشهد تحديات فى المرحلة الحالية نتيجة ارتفاع تكاليف التنفيذ للمشروعات وأجور العمالة والنقل وغيرها وكذلك الفوائد البنكية وهو الأمر الذى يتطلب البحث عن حلول بديلة لضمان استمرارية معدلات البناء والتنفيذ وتوسع الشركات العقارية كذلك المبيعات وتلبية احتياجات العملاء الراغبين فى الحصول على سكن او مقار ادارية وتجارية .
وأشار الى ان شركات التطوير العقاري ترغب فى استمرار تحقيق المبيعات المستهدفة ومع الارتفاعات فى تكاليف التنفيذ قد يكون أحد الحلول هو قيام الشركات بالتنازل عن جزء من هامش الربح لضمان عدم حدوث ارتفاعات سعرية كبري فى الوحدات لاتتناسب مع مستويات دخول الشريحة المستهدفة من العملاء مشيراً الى ان التحدى الاكبر فى السوق العقاري هو انخفاض القدرة الشرائية .
وأقترح دوس قيام الشركات بتخفيض هامش الربح المستهدف الى نحو 5 % مساهمة منها فى الحفاظ على استقرار السوق واستمرارية المبيعات .
وطالب المهندس عماد دوس بابتكار آليات لمساندة شركات التطوير العقاري وتخفيف الاعباء الملقاة على كاهلهم بما يضمن الحفاظ على معدلات العمل بالمشروعات و على العمالة والتزام الشركات بمواعيد تسليم المشروعات .
وأشار الى امكانية النظر فى الفوائد المستحقة على اقساط الاراضى والتى تصل الى 12 % بحيث يتم ابتكار الية جديدة لسداد قيم الاراضى تتمثل فى قيام الشركة بسداد مقدم " 10 % على سبيل المثال " مع الالتزام بسداد الاقساط المستحقة دون فوائد بنكية طوال فترة تنفيذ المشروع.
وتابع " اذا قامت الشركة بالانتهاء من المشروع فى الفترة الزمنية المحددة يتم اعفاءها من الفوائد المستحقة على الاقساط ، واذا لم تنتهى من المشروع تلتزم بسداد الفوائد وفقاً للالية التى تحددها الجهة المختصة " .
وأوضح ان ذلك المقترح سيسهم فى الإسرع من معدلات تنفيذ المشروعات ويحد من الاعباء المالية الملقاة على كاهل المطورين ، كما يضمن الحفاظ على حقوق الدولة ومواردها من اقساط الاراضى فى توقيتاتها المحددة .
ولفت الى أهمية توسع البنوك فى عمليات تمويل العملاء لشراء الوحدات السكنية وذلك لدفع المبيعات وعبور التحديات الحالية بسلام .
التسويق والاسعار
محمود عبد الحليم : اعادة النظر من قبل المطورين فى هامش الربح
فيما أوضح محمود عبد الحليم رئيس شركة MREC للخدمات العقارية المتكاملة ، أن الشركات العقارية الجادة بدأت حاليا فى اعادة تقييم اسعار المشروعات واعادة النظر فى خطتها الاستثمارية للمواكبة مع التغيرات الحالية والمتوقعة فى تكاليف التنفيذ مشيراً الى ان الشركات التى تقوم بتقديم عروض حالياً واسعار غير منطقية تواجه مشكلات فى السيولة وترغب فى الوفاء بالتزاماتها .
واضاف ان الشركات عليها النظر فى هامش ارباحها المحدد وتقليله لضمان استمرارية المبيعات.
وأوضح ان الشركات التى تقوم بالبيع على الماكيت وايضا التى انهت تنفيذ مشروعاتها ووحداتها جاهزة كلاهما سيرفع الاسعار فالاولي تقوم بالتنفيذ والثانية ان لم ترفع اسعارها لن تستطع تدوير ارباحها فى مشروعات جديدة فى ظل ارتفاع اسعار الاراضى والخامات.
واضاف ان الفرصة امام الاستثمارات الاجنبية والعربية لعمل شراكات داخل السوق المصري والتوسع بها ذهبية الان فى ظل ارتفاع الدولار ومطلوب تثبيت سعر العملة سريعاً لتهيئة المناخ امام المستثمرين الاجانب .
