التكاليف ارتفعت 100 %.... كيف ينجو القطاع العقاري من تضاعف التكلفة ونقص السيولة
تستمر التحديات التى تواجه القطاع العقاري منذ مارس 2022 فى فرض حالة من الغموض حول مستقبل الاستثمارات ومدى صمود الشركات العاملة فى السوق فى ضوء زيادات التكاليف المستمرة والتى وصلت الآن بحسب الخبراء الى 100 % مقارنة بالعام الماضى.
فخلال عام أرتفعت اسعار جميع مدخلات تنفيذ المشروعات كذلك أرتفعت أسعار الفائدة بنسبة 10 % حتى مارس 2023، واصبحت الشركات تواجه مخاوف حول مدى امكانية الاستمرار والقدرة على الوفاء بالالتزامات فى ضوء تلك التحديات التى لم يشهد مثلها السوق من قبل.
ووضع خبراء القطاع العقاري لـ " أصول مصر " روشتة مقترحات حول تجاوز التحديات الحالية وكيفية امتصاص جزء من الاثار السلبية الناتجة عن التضخم وانخفاض قيمة العملة.
عمرو بدر الدين: الشائعات و" الشوشرة " تصدر صورة سلبية للمستثمرين ويجب الاعلان عن خطة الدولة لتجاوز التحديات
قال المهندس عمرو بدر الدين رئيس مجلس إدارة شركة « البدر للاستثمار العقاري» والعضو المنتدب لـ«أركان بالم»، أن الفترة الحالية تتطلب فى البداية تحديد التحديات الحقيقية والاعتراف بالمشكلات التى نواجهها وهو الطريق نحو وضع علاج مناسب وتخطى التحديات.
واشار الى انه لابد من الحد من الشائعات و"الشوشرة " لعدم تخويف الاستثمارات وخاصة الاجنبية الراغبة فى الدخول الى السوق المصرية حيث ان الشائعات العديدة تعكس صورة غير صحيحة للوضع الاقتصادي وتصدر الرؤي السلبية.
وأكد على اهمية الاعلان عن خطة واستراتيجية واحدة لعبور التحديات الاقتصادية وكذلك نوعية الاستثمارات المطلوبة لتقوية العملة المحلية وهو مايمنح الشركات المزيد من الثقة ويساعد فى تحديد خططها الاستثمارية.
شركات المقاولات
طارق الجمال: على لجان فروق الاسعار ضم الفوائد البنكية كمتغير رئيسي مثل مواد البناء
أكد المهندس طارق الجمال رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون للتعمير، على مرور قطاع التشييد حاليًا بمرحلة حرجة مع الاوضاع الاقتصادية والارتفاعات الكبري فى اسعار الخامات وزيادة سعر الفائدة بنسبة 10 % منذ مارس 2022 وحتى الآن.
واشار الى ضرورة وضع حلول عاجلة لانقاذ القطاع والشركات العاملة به والحفاظ على معدلات التنمية والتعمير مضيفًا ان الغاء مبادرة البنك المركزي ذات الفائدة 8 % والتى كان يستفيد منها قطاع المقاولات ضاعفت الاعباء مع الزيادات فى اسعار الفوائد البنكية.
وأوضح أن الفوائد البنكية تعد أكثر المعاملات التى تتأثر بها شركات المقاولات حاليًا ولابد من من مراعاتها فى الفروق السعرية التى يتم صرفها لشركات المقاولات مشيرًا الى ان اللجان المختصة تقوم بصرف فروق لاسعار مواد البناء فقط دون النظر الى العوامل الاخري.
وأكد الجمال على أهمية ابتكار اليات لتحفيز الشركات العقارية والمقاولين وتضافر كافة الجهود لعبور التحديات الحالية.
حلول غير تقليدية
شريف حمودة:يجب ابتكار حلول لوقف التضخم تختلف عن رفع الفائدة
من جانبه أكد المهندس شريف حمودة، رئيس مجلس إدارة شركة GV للتنمية العمرانية، على ان قرار البنك المركزي برفع اسعار الفائدة مجددًا بنسبة 2 % كان متوقعًا وهو حل تقليدي يلجأ المركزي اليه لمواجهة التضخم.
واشار الى ان ذلك الحل لم ينجح فى الشهور الماضية فى كبح جماح معدلات التضخم واستمرت فى الزيادة الى ان وصلت نسبتها الى 40 % وهو امر يعكس عدم جدوي تلك الخطوة.
وتابع " ساهم رفع اسعار الفائدة على مدار الشهور الماضية فقط فى زيادة الاعباء الملقاة على كاهل المستثمرين ورفع اسعار السلع وبالتالي لم يحقق الغرض المأمول من الناحية الاقتصادية وكان سببًا فى زيادة الاعباء "
واوضح انه يجب البحث عن حلول غير تقليدية لوقف ارتفاع التضخم وزيادة سعر العملات الاجنبية وخاصة الدولار امام الجنيه مشيرًا الى ان الحل الامثل هو فتح الباب امام الصرافات لحرية تداول الدولار.
واشار الى ان تحجيم الصرافات وكذلك تحجيم تداول الدولار ساهم فى استمرار ارتفاع سعره نتيجة للندرة وبالتالي استمر ارتفاع الاسعار واحجام مالكي السيولة عن الادخار او الاستثمار لمواجهة الزيادات المستمرة فى الاسعار وهو ماادي الى استمرار زيادة التضخم.
ولفت الى ان حرية تداول الدولار بالصرافات لن يؤدى الى زيادة فى اسعاره امام الجنيه فسيقف عند حد معين على العكس من الوضع الحالي.
هاني العسال: الوضع الحالي ظروف قاهرة واسعار العقارات سترتفع 100 % خلال 2023
وقال المهندس هاني العسال، وكيل غرفة التطوير العقاري بإتحاد الصناعات، ان ارتفاع الدولار امام الجنيه واثاره فى تضاعف تكاليف تنفيذ المشروعات خلق فجوة تمويلية كبري للشركات خاصة التى قامت بيبع وحدات فى العاميين الاخيرين او قبل ذلك وتقوم بالتنفيذ الآن كما عصف بارباح الشركات فلو كانت الشركة ستربح 40 % على 8 سنوات اى مايعادل 2 % سنويًا فالمتغيرات الاخيرة ستجعلها باعت مشروعاتها دون ارباح.
وتابع " مع عدم تحقيق ارباح واستمرار زيادة التكلفة سيواجه المطور مخاطر اكبر اهمها عدم القدرة على استكمال المشروعات وهو ماسيضر بالقطاع والعملاء ".
ولفت الى ان الشركات الكبري التى تمتلك فوائض فى الوحدات الغير مباعة او صاحبة محفظة الاراضى المميزة والملاءة المالية ستقاوم وتستمر بينما الشركات الصغري لن تستطع الاستمرار.
واضاف باهمية وضع حلول لتأمين المطور لمواجهة الزيادات الطارئة فى اسعار الخامات ومدخلات التنفيذ مشيرًا الى ان غرفة التطوير العقاري تدرس عدة حلول فى ذلك الصدد.
واوضح ان الوضع الحالي بمثابة ظروف قاهرة فوفقًا للمفاهيم الاقتصادية اى اوضاع من شانها رفع زيادة التكاليف لأكثر من 30 % تسمي ظروف قاهرة تتطلب بدورها حلولا استثنائية للتعامل معها.
ولفت الى امكانية تبنى حلول من بينها ربط سعر الوحدات بالدولار بحيث اذا تخطي الدولار قيمة محددة من الجنيه يتم فرض زيادات على الاقساط المستحقة من العملاء بنسب محددة وذلك لضمان قدرة الشركات على استكمال المشروعات.
واشار الى ان العقارات من المتوقع ان ترتفع اسعارها على مدار 2023 بنسبة 100 % وذلك فى كافة المدن بخلاف العاصمة الإدارية والتى ستشهد ارتفاعات اكبر بمجرد انتقال الحكومة بالكامل.
الدراسات الجيدة والاراضى
عماد دوس: على الشركات وضع دراسات تحوطية دقيقة ومبيعات الشركة فى اخر ربعين سجلت 3 أضعاف 2021
ومن جانبه قال المهندس عماد دوس الرئيس التنفيذى لشركة البطل للتطوير العقاري، ان الشائعات المستمرة بشأن ارتفاع الدولار تؤثر سلبيًا على الشركات الراغبة فى طرح مراحل او مشروعات جديدة ويجعلها تضع دراسات بتحوطات قد تكون غير سليمة.
واضاف ان الفترة الحالية تتطلب هدوءًا ودراسة سليمة من قبل الشركات قبل اتخاذ اى قرار بشأن تحديد اسعار المشروعات ورفعها.
واضاف انه على الرغم من تضاعف تكاليف التنفيذ وعدم وضوح الرؤي الا ان السوق يحقق مبيعات جيدة مشيرًا الى ان شركته حققت فى الربعين الاخيرين من 2022 مبيعات تعادل 3 اضعاف المبيعات المحققة مقارنة بالفترة ذاتها فى 2021.
وارجع ارتفاع مبيعات الشركة رغم التحديات الى عدة عوامل من بينها امتلاك وحدات قابلة للتسليم.
واضاف ان الشركة لم تقم بفرض زيادات سعرية كبيرة خلال العام الماضى رغم ان العقارات ارتفعت حتى 60 %.
علاء فكري: لابد من اعادة النظر فى سياسات طروحات الاراضى واسعارها
وقال المهندس علاء فكري رئيس مجلس ادارة شركة بيتا ايجيبت للتنمية العمرانية ان المطور يواجه عدة اعباء منها الضغط فى مدد التنفيذ وسداد الاقساط والفوائد المستحقة بالاضافة الى ارتفاع اسعار الاراضى وندرة المساحات المطلوبة من قبل المطورين.
واشار الى ان تكاليف البناء ارتفعت 100 % ووفقًا للظروف الطبيعية كانت الارتفاعات السنوية لاتتخطي 10 % وهو مايعكس التحدي الكبير الذى يواجه الشركات.
ولفت الى حاجة القطاع الى عدة اجراءات من بينها مراجعة عمليات طروحات الاراضى وانظمة السداد والتسعير كما لابد من الاهتمام بدراسة المظاريف الفنية المقدمة من الشركات جيدًا.
