BMI: العقارات الصناعية تشهد نموًّا في الأجل الطويل.. والقيمة المضافة سترتفع بنسبة 15.9%

تشهد أسعار إيجارات العقارات الصناعية ارتفاعا في مصر ولكن ستتعرض لهبوط شديد بالدولار بسبب ضعف الجنيه وذلك وفقا لتقرير بيزنس مونيتور إنترناشيونال BMI إحدى شركات فيتش سوليوشنز.

واشار التقرير الى مواجهة  القاهرة والجيزة نقصا في العقارات الصناعية بينما السوق في الأسكندرية متوازن نسبيا ولكن النظرة المستقبيلية لسوق العقارات الصناعية المصرية جيدة على الأجل الطويل بدعم من استثمار الحكومة في البنية التحتية وتنامي سوق اللوجستيات.

ومن المقرر انخفاض الواردات خلال العام الجاري بنسبة 17% بمعدل سنوي ويرجع ذلك جزئيا إلي ضعف الجنيه ولكن النمو سيستقر في عام 2024 عند 5% - 7% بمعدل سنوي خلال فترة توقع التقرير علي الأجل المتوسط حتى عام 2027.

وستنخفض أيضا الصادرات هذا العام بنسبة 5% بمعدل سنوي ولكن النمو سيستمر خلال الأجل المتوسط ليصل عند حوالي 5.5% بمعدل سنوي مما يوفر بيئة داعمة لنمو العقارات الصناعية خلال الأجل المتوسط.

وكانت شركة أوراسكوم اندستريال باركس وقعت في يونيو الماضي اتفاقية مع شركة ابدوس لابتيك التي تتخذ من الهند مقرا لها لبناء مصنع منتجات بلاستيك للمعامل بمبلغ 30 مليون دولار في المنطقة الصناعية في العين السخنة ويقع المصنع الجديد علي مساحة 55 ألف متر مربع علي أن تغطي المرحلة الأولي مساحة حوالي 20 ألف متر مربع  وسيبدأ تشغيل المصنع في النصف الثاني من عام 2024.

وشكلت شركة حسن علام يوتيليتيز مع شركة أجيليتي في مارس الماضي  مشروع مشترك باسم يانمو لبناء وتشغيل مجمعات لوجستية حديثة ومرافق تخزينية من الدرجة الممتازة  وسيكون أول مجمع لوجيستي باسم يانمو إيست علي مساحة 270 ألف متر مربع عي طريق القاهرة السويس الجديد وسيتم افتتاحه هذا العام بينما المجمع الثاني يانمو ويست من المقرر اكتماله العام المقبل.

يعزز القاعدة الصناعية في مصر موقعها الاستراتيجي بين أفريقيا وآسيا وأوروبا وعدد سكانها الضخم وتمتعها بقاعدة صناعية راسخة ومتنوعة بها عمالة معترف بها علي المستوي العالمي ذات مهارة عالية وتكلفة منخفضة، وتساعد كل هذه العوامل علي اجتذاب الشركات والمستثمرين رغم أن الحكومة تحاول البحث عن الفرص اللازمة لتطوير الجودة.

وتساعد أيضا المشاريع المتعددة لتطوير البنية التحتية علي دعم النمو المستمر للطلب علي العقارات الصناعية التى تستفيد أيضا من نمو تجارة التجزئة الأونلاين التى تنعش الطلب علي مساحات التخزين الحديثة لشركات  التجزئة الإلكترونية وشركات اللوجستيات.

وتستهدف سياسة الحكومة بتخصيص مناطق اقتصادية خاصة لجذب المزيد من الشركات والمزيد من الاستثمارات الأجنبية المباشرة لتدخل مصر من خلال النظم واللوائح الصديقة للشركات والإجراءات الإدارية اليسيرة والفعالة والحوافز الضريبية والبنية التحتية الكاملة.

وتضم منطقة قناة السويس 4 مناطق اقتصادية فريدة تركز على مساحات صناعية ولوجستية مختلفة و6 موانئ، وتتكون هذه المناطق الأربعة في منطقة قناة السويس من عين السخنة التي تركز علي الصناعات الثقيلة والطاقة المتجددة، وشرق بورسعيد الذى يركز علي الصناعات الخفيفة واللوجستيات، والقنطرة غرب المختصة باللوجستيات، وشرق الإسماعيلية التي تركز علي الشركات الزراعية والمنسوجات وتكنولوجيا المعلومات والكمبيوتر.

وساعد ضعف العملة وانخفاض قيمة الجنيه خلال العام الماضي علي تعزيز تنافسية الصادرات ولكن شركات التصنيع المحلية مازالت تعتمد على استيراد البضائع مثل القمح والسلع الرأسمالية مما يؤدي إلى ارتفاع تكاليف المنتجات المعروضة.

.يتوقع التقرير انخفاض إجمالي القيمة المضافة الصناعية خلال العام الحالي انخفاضا حادا بنسبة 30.7% بسبب  ارتفاع أسعار الفائدة واستمرار ضعف الجنيه ولكن من المتوقع تعافي إجمالي القيمة المضافة الصناعية خلال فترة الأجل المتوسط حتي عام 2027 ليرتفع بمعدل سنوى بحوالي 10.4% العام القادم و15.9% في عام 2025 ويظل مرتفعا بقية سنوات توقعات التقرير.

ويؤدي هذا المستوي من النمو المرتفع إلي طلب قوي مرتقب من الشركات الصناعية علي العقارات الجيدة التي يعززها إنشاءات البنية التحتية الضخمة التى تحدث في مصر مع تطوير مدن جديدة ويقود الطلب علي العقارات الصناعية في القاهرة حركة التصنيع والتجارة الإلكترونية وشركات توريد اللوجستيات.

هبوط قيمة اﻻيجارات بالدوﻻر بنحو 30 الى 39.5 % وارتفاعها بالعملة المحلية

ومن المتوقع هبوط أسعار الإيجارات الصناعية هذا العام بحوالي 29.5% ليصل في المتوسط إلى 1.8 دولار للمتر المربع في الشهر كما ستتراوح هذه الإيجارات من 1.3 دولار للمتر المربع في الشهر إلى 2.2  دولار للمتر المربع في الشهر خلال العام الجاري ولكن بالنسبة للجنيه سترتفع هذه الإيجارات للعقارات الصناعية العادية والفاخرة.

وعلى الأجل الطويل ستوجد فرص مواتية في الموانئ الجافة الجديدة التى تنمو على مشارف المدينة وستكون هناك منافسة قوية علي العقارات في هذه الموانئ الجافة الجديدة بين الشركات ذات رأس المال المنخفض والحد من حجم المساحة الجديدة في سوق الإيجارات المفتوحة.

ويؤدي المعروض المحدود من العقارات الصناعية في الجيزة وارتفاع الطلب إلى زيادة الإيجارات بالعملة المحلية ولكنها ستنخفض بالدولار مثل بقية التوقعات الأخرى حيث سيشهد العام الحالي هبوط متوسط أسعار الإيجارات بنسبة 39.5% لينزل إلى  1.8 دولار للمتر المربع في الشهر وستتراوح هذه الإيجارات من 1.3 دولار للمتر المربع في الشهر للعقارات الأقل قيمة  إلى 2.2  دولار للمتر المربع في الشهر للعقارات الفاخرة الباهظة الثمن.

وتحظى مدينة وميناء الأسكندرية بأعلى أسعار إيجارات للعقارات الصناعية بين المدن الثلاثة التي يغطيها التقرير وذلك بفضل التوسع في طاقة الوحدات التي تعادل كل منها 200 قدم في الميناء والتطوير الجديد الذي ينفذ في البنية التحتية حول الأسكندرية لتصبح من أفضل المواقع المناسبة لنشاط العقارات الصناعية والطلب عليها.

ومن المتوقع انخفاض متوسط أسعار الإيجارات هذا العام هبوطا حادا بالدولار بحوالي 36.2% ليتراجع إلى 1.9  دولار للمتر المربع في الشهر ليتراوح من 1.3 دولار للمتر المربع في الشهر للعقارات الأقل قيمة    إلى  2.5 دولار للمتر المربع في الشهر للعقارات الفاخرة الباهظة الثمن بينما سيستمر النمو بالجنيه كما هو الحال في القاهرة والجيزة.

القاهرة تسجل اعلى صافى عائد بنحو 9% والجيزة 7%

وسيكون صافي العوائد خلال العام الحالي في القاهرة أعلي قليلا (6-9%) عن الأسكندرية (6-7%) بينما تكون العوائد الصافية أقل ما يمكن (5-7%) في الجيزة على أن تستقر هذه العوائد الصافية فى العام القادم.

وإذا كانت الاستثمارات المرتقبة في القطاع الصناعي محدودة بقيود المعروض من عناصر الإنتاج فإن القطاع الصناعي في الأسكندرية الذي يمتلئ بالمخزونات وعناصر الإنتاج  يوفر أفضل الفرص لتكامل السوق وللاستثمارات طويلة الأجل.