تفرض عمليات إعادة التنظيم تغيير النهج الذي جعل صناديق التقاعد الكندية مراكز قوة في سوق العقارات
أكبر صندوق معاشات كندي يخسر 5% من محفظته العقارية
خسرخسر مجلس خطة استثمار صندوق معاشات كندا، الذي يعد أكبر صندوق معاشات كندي، خمسة في المائة من محفظته العقارية في عامه المالي الأخير مع تعمق الركود في العقارات التجارية، بحسب وكالة بلومبرج.
بالنسبة لصندوق معاشات كندي آخر، وهو “مجلس استثمار معاشات التقاعد في القطاع العام”، كان الألم بمثابة خسارة مذهلة بلغت 16 في المائة على تلك الرهانات، وهو أسوأ أداء لتلك الاستثمارات في السنة المالية منذ الأزمة المالية العالمية.
انقلبت سوق العقارات رأسا على عقب بسبب ارتفاع تكاليف الاقتراض، وباتت صناديق التقاعد الكندية – المعروفة بأعمالها العقارية الضخمة التي كانت موضع حسد عالم الاستثمار لسنوات – تشعر بالصدمة. وهي تقود ما لا يقل عن أربعة صناديق رئيسية صوب إعادة تنظيم عملياتها بشكل جذري.
وقال جو تايلور، الرئيس التنفيذي لخطة معاشات معلمي أونتاريو التي تبلغ قيمتها 248 مليار دولار، في مقابلة في مكتب بلومبرج في تورونتو: "ما نجح بشكل جيد خلال السنوات الـ 35 الماضية قد لا يعمل بشكل جيد خلال السنوات الخمس إلى العشر القادمة".
أسوأ أربع سنوات
يواجه صندوق تايلور أسوأ أربع سنوات في عملياته العقارية منذ استحواذه على شركة تدعى كاديلاك فيرفيو في عام 2000. وأصبحت هذه الشركة واحدة من جواهر التاج للصندوق والأكبر منفردة في محفظته.. لكن في العام الماضي، تولى تايلور السيطرة على معظم الاستثمارات العقارية المستقبلية بعيدًا عن كاديلاك فيرفيو وأدخلها إلى داخل الشركة، تمامًا مثل فئات الأصول الأخرى في الخطة.
خسرت ثاني أكبر شركة تقاعد كندية، وهي شركة Caisse de Depot et Placement du Quebec، 6.2 في المائة على الرهانات العقارية في السنة المالية 2023، وهي الأسوأ منذ تفشي الوباء قبل ثلاث سنوات. وفي شهر يناير، قال الصندوق إنه سيدمج هذا النشاط العقاري مع نشاط آخر متخصص في الإقراض مقابل العقارات، وهو اندماج من المتوقع أن يوفر للخطة 100 مليون دولار سنويًا.
تفرض عمليات إعادة التنظيم تغيير النهج الذي جعل صناديق التقاعد الكندية مراكز قوة في سوق العقارات. على الرغم من أنها تدير ستة في المائة فقط من أصول معاشات التقاعد العالمية، فإن الصناديق الكندية مسؤولة عن 60 في المائة من القيمة الإجمالية للصفقات العقارية الخاصة التي تنطوي بشكل مباشر على معاشات تقاعدية، وفقا لبحث أجراه سي إي إم بنشماركينج وسيباستيان بيتيرمير في جامعة ماكجيل في مونتريال.
على سبيل المثال، لعبت كاديلاك فيرفيو دورًا رائدًا في توسيع الحي المالي في تورنتو وسيطرت على العديد من مراكز التسوق الأفضل أداءً في كندا.
مخاطر أكبر
إن الانتقال إلى هياكل أكثر انسيابية ومركزية يرقى إلى مخطط يوضح كيف يعتقد بعض مشتري العقارات الأكثر إنتاجًا في العالم أن اللعبة قد تغيرت. أصبح الاستثمار العقاري أكثر مخاطرة حيث أدى ارتفاع أسعار الفائدة إلى انخفاض التقييمات وانسحاب المقرضين. إنه أيضًا اعتراف بأن فئة الأصول أصبحت أكثر عالمية وأكثر تخصصًا، مع هوامش أقل، ومنافسة أشد من أنواع الاستثمارات الأخرى.
وقال جيم كلايتون، الأستاذ في جامعة يورك في تورونتو: "إن قطاع العقارات يتغير بشكل كبير". "وفي الوقت نفسه، لدينا الآن هذا التحول الهيكلي في الطريقة التي نعمل بها ونعيش بها، مما أدى إلى تسريع مرحلة ما بعد كوفيد. لذلك أعتقد أن هناك أشخاصًا يعيدون التفكير حقًا في العقارات."
وهذا يؤدي إلى تغييرات في كيفية استثمار الصناديق الكندية وكذلك ما يراهنون عليه. تتطلعCDPQ الآن إلى القيام بالمزيد من استثماراتها العقارية مع مستثمرين مشاركين أو من خلال مديرين خارجيين، بدلًا من التعامل مع كل شيء بمفردها، وفقًا لأشخاص مطلعين على الأمر طلبوا عدم الكشف عن هويتهم نقلًا عن معلومات خاصة.
وقال بيتريمير، أستاذ العلوم المالية المشارك الذي يدرس صناديق التقاعد الكندية في جامعة ماكجيل: "لديك عدد قليل من صناديق التقاعد تسأل نفسها الآن، هل يجب أن أستمر في العمل بشكل مباشر أم أتراجع فعليًا؟".
يظهر بحثه أن الشركات العقارية الضخمة التابعة للصناديق الكندية تساعدها في الحصول على هوامش أكبر من المنافسين الذين يعتمدون على الوسطاء، لكنها تجعل الصناديق الكندية أقل ذكاءً – فهي لا تستطيع بسهولة تحويل الأموال إلى أنواع أخرى من الأصول.
وقال: "عندما تتعمق في شركة تابعة واحدة، فإنك تفقد القليل من المرونة لأنك تعتمد على فئة أصول معينة أو مجموعة واحدة من المهارات، بدلا من تخصيص رأس المال الذي قد يكون أكثر ذكاءً".
