بعد زيادة أسعار العقارات 500% خلال 6 سنوات.. فقاعات هاني توفيق إلى أين؟

مع زيادة الطلب على العقارات والطفرات السعرية الكبرى التي تم تحقيقها بداية من عام 2017، والتي حفزت شركات عديدة على الدخول لسوق العقارات أملًا في المكاسب الكبرى، خاصة مع ظهور العاصمة الإدارية الجديدة والإعلان المستمر عن العديد من المشروعات واستمرار ارتفاع أسعار العقارات، ظهرت موجة من الأقاويل والشائعات حول اقتراب مصر من حدوث فقاعة عقارية، وزادت تحذيرات عدة اقتصاديين من ذلك الأمر، أبرزهم الخبير الاقتصادي هاني توفيق، وهي التحذيرات التي بدأت منذ عام 2018 ولم تتوقف إلى الآن.

الأسعار في العاصمة الإدارية ارتفعت 460%.. و630% في السادس من أكتوبر

ما هي الفقاعة العقارية؟

وتُعرَف الفقاعة العقارية بأنها حالة من المبالغة في أسعار العقارات في منطقة أو مدينة بشكل لا يتناسب مع سعرها الحقيقي بسبب الطلب والمضاربة العقارية والإنفاق المفرط، وتبدأ الفقاعة العقارية عادة من زيادة في الطلب، في مقابل معروض محدود، وفي مرحلة ما ينخفض الطلب أو يحل الركود، في نفس الوقت الذي يزداد فيه العرض، وهو ما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار، أي انفجار الفقاعة.

رئيس الوزراء: مصر غير مُعرَّضة لحدوث فقاعة عقارية

ومنذ أيام قال الدكتور مصطفى مدبولي – رئيس مجلس الوزراء – إن مصر لن تتعرض لفقاعة عقارية كما يُشيع بعض الأشخاص، ولا يمكن أن ينخفض سعر العقار، ولكن يمكن أن تكون التسهيلات أكثر في بعض الظروف، وذلك في ضوء الزيادة السكانية، مضيفًا: «إن كل وحدة سكنية تُبنَى يعمل وراءها أكثر من 90 مصنعًا، ومن ثم فهي دافع إلى التنمية الصناعية، فلا خوف من الاستثمار في العقار».

اخبار ذات صلة

كورنرستون للتطوير العقاري Cornerstone تجذب العملاء بمنتج الـ80 % تشطيب وتحقق أعلى أقبال بمعرض عقارات النيل بامريكا

معرض عقارات النيل بنيوجيرسي..إقبال من العملاء بالولايات المتحدة على العقارات المصرية باليوم الأول

وزير الإسكان: السوق المصري بعيد عن الفقاعة العقارية

كما قال المهندس شريف الشربيني، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، إن السوق المصري بعيد عن الفقاعة العقارية، لافتا إلى أن الشعب المصري يعلم قيمة العقار والاستثمار فيه وتصدير صورة ليست حقيقية لن تؤدي لحدوث تلك الفقاعة.

وأضاف وزير الإسكان أن السوق المصري مطلوب منه إضافة 200 الف وحدة سكنية لمواجهة الزيادة السكانية الجديدة، التي تبلغ حوالي 2 مليون نسمة سنويًا، وتقوم وزارة الإسكان بتوفير جزء منه ويقوم القطاع الخاص بتوفير الجزء الباقي.

وأشار إلى مبيعات الساحل الشمالي غير المسبوقة التي تؤكد ارتفاع الطلب في هذه المنطقة خلال الصيف الحالي، على عكس انخفاض الطلب في القاهرة، مما أدى إلى بعض التصورات غير الدقيقة عن السوق.

أكبر 10 شركات عقارية حققت 649 مليار جنيه مبيعات بالنصف الأول من 2024

وحققت أكبر 10 شركات عقارية بالسوق المصرية 649 مليار جنيه مبيعات خلال النصف الأول من عام 2024، بنسبة زيادة نحو 319% مقارنة بالنصف الأول من العام الماضي 2023.

وخلال التقرير التالي نقدم بحثًا دقيقًا قام به فريق «أصول مصر» عن أسعار العقارات في مصر، لتكشف الأدلةُ والأرقامُ الحقيقةَ.

الفقاعات إلى أين؟

نشر الخبير الاقتصادي هاني توفيق خلال عام 2018 على حسابه الخاص بموقع التواصل الاجتماعى «فيسبوك» أن هناك ارتفاعًا ضخمًا منتظمًا في أسعار العقارات، وأن هناك تباطؤًا في المبيعات وزيادة في المعروض على القوى الشرائية، وأن الفقاعة العقارية قد اقتربت.

وفي عام 2020 كتب هاني توفيق على حسابه الشخصي منشورًا قال فيه إن حجم القطاع العقاري بلغ نحو 22% من الناتج المحلي الإجمالي، ومن المتعارف عليه أنه إذا ارتفعت النسبة عن 6% في اقتصاد أي دولة فإن ذلك يشير إلى اقتراب حدوث فقاعة عقارية.

منشور آخر على موقع التواصل الاجتماعي «فيسبوك» لهاني توفيق في عام 2024 تحدث فيه عن قيام المطورين بفتح الاكتتاب للمرحلة الأولى من المشروع بشيكات آجلة مسحوبة عليهم لمالك الأرض، وسنشهد فقاعة عقارية غير مسبوقة، ويجب الحذر وربط صرف الشيكات الآجلة عند التعاقد.

وأخيرًا أضاف توفيق في منشور له عبر «فيسبوك» في أغسطس 2024: «أكرر تحذيري؛ عندما يبتعد السعر عن القيمة، فهذه فقاعة مآلها الانفجار. عندما تشتري الأغلبية العقار ليس للسكن، وإنما بغرض إعادة البيع بربح سريع عند طرح المراحل التالية الأعلى سعرًا، فهذه كرة ثلج مصيرها كمصير الفقاعة».

تحذيرات هاني توفيق من 2018 مستمرة إلى الآن

وفيما يلي صور من المنشورات الكاملة لتوفيق:

الأرقام لا تكذب

الارتفاعات تتفاوت بحسب المشروعات والمواقع

ولإثبات حقيقة ما يثار حول حدوث الفقاعة العقارية، قامت «أصول مصر» برصد السوق العقارية المصرية الخاصة بارتفاع الأسعار وحجم الطلب على الوحدات منذ عام 2018 حتى العام الجاري، واعتمد البحث الذي أجرته «أصول مصر» على الأسعار السوقية المعلن عنها منذ 2018 في العديد من المشروعات والأسعار الآن، وكذلك تصريحات كبار المطورين عن أول سعر للطرح والسعر في وقتنا هذا.

وقد زادت أسعار الوحدات السكنية في مصر بنسبة 500% كمتوسط إجمالي خلال 6 سنوات، وسجل متوسط سعر المتر داخل كومباوندات القاهرة الجديدة عام 2018 نحو 14 ألف جنيه، ووصل متوسط سعر المتر الآن إلى 65 ألف جنيه، بزيادة نحو 355% خلال 6 سنوات.

و تفاوتت نسبة الزيادة في بعض المشروعات، حيث ارتفعت 500% في مشروع «icity التجمع» لشركة «ماونتن فيو» خلال 7 سنوات، فوصل متوسط سعر المتر إلى 42 ألف جنيه بعدما كان 7000 جنيه في 2018، وارتفعت أسعار مشروع «هايد بارك التجمع الخامس» بنسبة 430%، حيث وصل متوسط سعر المتر إلى 80 ألف جنيه بعدما كان 15 ألف جنيه في 2018، وفي مشروع «بالم هيلز» بالقاهرة الجديدة كان سعر المتر نحو 9000 جنيه، ووصل إلى 57 ألف جنيه، أي زاد 530%.

وفيما يخص العاصمة الإدارية، فإن متوسط سعر المتر في كومباوندات العاصمة الإدارية في 2018 سجل نحو 8000 جنيه، ووصل متوسط سعر المتر إلى 45 ألف جنيه، بزيادة 460% خلال 6 سنوات.

وتتفاوت الزيادة من مشروع لآخر، حيث سجل سعر المتر في مشروع «il bosco العاصمة الإدارية» 9000 جنيه في 2018، وحاليًّا 45 ألف جنيه، أي بزيادة نحو 400%، ومشروع «كاسيل» من شركة «كريد» سجل 8000 جنيه في 2018، ووصل حاليًّا إلى 60 ألف جنيه، أي زاد بنسبة 650%، وزاد مشروع «بارك لين» من شركة «العتال» بنسبة 375%، حيث سجل سعر المتر 8000 جنيه في 2018، ووصل الآن إلى 38 ألف جنيه.

وفي مدينة السادس من أكتوبر سجل متوسط سعر المتر في الكومباوندات في عام 2018 نحو 7500 جنيه، ووصل متوسط سعر المتر إلى 55 ألف جنيه، بزيادة 630% خلال 6 سنوات.

وسجل مشروع «أشجار سيتي» من شركة «igi» زيادة بنسبة 550% خلال 6 سنوات، حيث بلغ متوسط سعر المتر نحو 3800 جنيه في 2018، ووصل الآن إلى 21 ألف جنيه، وسجل مشروع «آي سيتي ماونتن فيو» زيادة بنسبة 600%، حيث كان 5700 جنيه في 2018، ووصل حاليًّا إلى 40 ألف جنيه، أي زاد بنسبة 600%.

تصريحات المطورين لـ «أصول مصر»

في عدد مجلة «أصول مصر» الصادر في شهر أكتوبر 2023، قال المهندس طارق شكري – وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، ورئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، ورئيس شعبة الاستثمار العقاري باتحاد الغرف – إن العقار ارتفع سعره من 2018 إلى 2023 بنحو 310%، والدولار ارتفع في نفس الفترة 172%، أي إن مَن استثمر في العقار حقق 150% أرباحًا زيادة على مَن قام بالاستثمار في الدولار.

وأشار إلى أن الأرقام جاءت من خلال دراسة أعدها على مشروع شركة «صن كابيتال»، قارن خلالها بين 1000 عقد تم توقيعها في عام 2018 و1000 عقد آخر تم توقيعها في عام 2023.

وقال المهندس عمرو سليمان – الرئيس والمؤسس لشركة «ماونتن فيو» – في تصريحات لـ «أصول مصر» نُشِرت في عدد أغسطس 2021، إن سعر المتر في الطرح الأول من «آي سيتي القاهرة الجديدة» كان بين 7000 جنيه و11 ألف جنيه.

وعلى مدار 4 سنوات رصدت «أصول مصر» أسعار العقارات المعلنة لمختلف المشروعات، وأجْرت العديد من المقارنات بين أول سعر للطرح وآخر سعر، وهناك مناطق قامت بإجراء تلك المقارنات كل شهر، مثل الساحل الشمالي الذي يشهد ارتفاعات متتالية بصورة شهرية.