الفقاعة الوهمية والمبيعات الخيالية - بقلم بدور إبراهيم
انتشرت في الآونة الأخيرة أحاديث عن قرب تعرض السوق العقارية المصرية لفقاعة عقارية ستؤدي إلى انخفاض في أسعار العقارات، وبالتأكيد هذه ليست المرة الأولى التي يتم فيها انتشار تلك الأحاديث أو التنبؤات بتعرض السوق العقارية لأزمة أو انهيار، فقد بدأ الحديث عن ذلك مع تعويم 2003 والأزمة المالية العالمية في 2008، مرورًا بـ 2018 و2020 وحتى الآن.
في كل مرة تُثبِت السوق العقارية المصرية عدم صحة تلك الأحاديث، وتستمر الشركات العقارية في التوسع وتحقيق مبيعات متزايدة، تدفع بدورها نحو استمرار ارتفاع أسعار العقارات، ولا نبالغ إذا قلنا إن الشركات حققت في آخر عامين مبيعات خيالية، والنتائج المعلنة للشركات المدرجة بالبورصة المصرية خير دليل على ذلك.
وفي كل مرة تُثبِت السوق العقارية المصرية عدم صحة تلك الأحاديث، وتستمر الشركات العقارية في التوسع وتحقيق مبيعات متزايدة، تدفع بدورها نحو استمرار ارتفاع أسعار العقارات، ولا نبالغ إذا قلنا إن الشركات حققت في آخر عامين مبيعات خيالية، والنتائج المعلنة للشركات المدرجة بالبورصة المصرية خير دليل على ذلك.
فمع تفاقم الحديث عن الفقاعة وقرب السوق من الانهيار، حققت شركة «طلعت مصطفى» – على سبيل المثال – مبيعات خلال النصف الأول من 2024 تفوق المحقق في الفترة ذاتها خلال 2023، بنسبة تتخطى 550%، وكذلك شركة «بالم هيلز» التي حققت نموًّا في المبيعات بنسبة 293%، وغيرهما من الشركات، وقد بلغت مبيعات أكبر 10 شركات في مصر خلال النصف الأول من 2024 نحو 649 مليار جنيه، بزيادة بنسبة 319% على النصف الأول من 2023.
ومع قيام كل شركة عقارية جادة بطرح مرحلة جديدة من المشروعات، نجد دائمًا زيادة في عدد المتقدمين على الوحدات المطروحة، بل يتم حجز جميع الوحدات في ساعات قليلة، وأبرز مثال على ذلك ما حدث مؤخرًا لشركة «التعمير للتطوير العقاري (تورك)» التي روجت مشروعًا لصالح هيئة المجتمعات العمرانية، فقد تم نفاد جميع وحدات أول مرحلة في 55 دقيقة فقط.
وعلى مستوى الأسعار، شهدت السوق العقارية في مصر زيادات غير مسبوقة، فهناك مناطق – من بينها الساحل الشمالي – كان سعر الشاليه فيها 4 ملايين جنيه، وبلغ سعره الآن 20 مليون جنيه، وكان من يؤجر وحدة تحقق له عائدًا سنويًّا 100 ألف جنيه أصبح العائد السنوي الآن مليون جنيه.
ومن ثم، فمَن انساق وراء أحاديث الفقاعة الوهمية خسر كثيرًا؛ فما كان يستطيع شراءه في 2020 أصبح الآن لا يستطيعه مع الارتفاعات الكبرى في الأسعار لنفس الوحدة.
وإذا تحدثنا عن الريسيل الذي يقوم فيه مشتري وحدة بإعادة بيعها لعميل آخر، فهو سوق مختلفة تعتمد على البيع النقدي، وعلى سبيل المثال، فلو فرضنا أن مالك الوحدة قام بشرائها منذ 5 أعوام بسعر مليونَي جنيه وعرضها للبيع بسعر 20 مليون جنيه، ولكنه يقوم ببيعها فعليًّا بسعر 15 مليون جنيه، فهو رابح أيضًا ومحقق عائدًا لم يكن يستطيع أن يحصل عليه من أي وعاء ادخاري آخر، ولا يعكس فارق السعر الذي تنازل عنه البائع وجود فقاعة وأن الأسعار تنخفض، وكذلك ما يحدث من قِبَل الشركات بتسهيلات سداد أفضل وعروض؛ فكل ذلك ليس دليلًا على وجود أزمة.
وعليه، لا بد من الانتباه إلى إثارة الشائعات والأقاويل غير المنطقية وغير المدروسة التي لا تساهم في شيء سوى إثارة بلبلة في بعض الفترات، وتُعرِّض السوق لحالة ركود مفتعلة تؤثر على العمالة التي تعمل في القطاع العقاري، وعلى وسائل الإعلام عدم استضافة غير المتخصصين، ومطالبة كل ضيف بتقديم أدلة مملوسة قبل الحديث عن الاقتصاد.
لقراءة جميع مقالات الكاتب - اضغط هنا
