سنغافورة تضيق الفجوة مع هونج كونج في الصفقات العقارية

تقترب سنغافورة منتخطي هونج كونج من حيث حجم الصفقات العقارية، حيث تستفيد الدولة المدينة من وضعها كملاذ للثروة، في حين تؤثر مبيعات العقارات المتعثرة على المركز المالي الآسيوي المنافس، بحسب وكالة بلومبرج.

حتى الآن هذا العام، شهدت هونج كونج 107 معاملات عقارية على مستوى الكيانات عبر القطاعات بما في ذلك المكاتب والسكن والفنادق، في حين شهدت سنغافورة 96 معاملة، وفقًا لبيانات من إم إس سي آي ريال أسيتس. أما الصفقات في هونج كونج فهي أقل بنسبة 62% عما كانت عليه في عام 2021، في حين تمكنت سنغافورة إلى حد كبير من الحفاظ على مكانتها على الرغم من ارتفاع تكاليف الاقتراض. تتضمن الأرقام صفقات لا تقل عن 10 ملايين دولار اعتبارًا من الشهر الماضي.

يعكس هذا التحول في المعاملات الاتجاه الذي شهدته سنغافورة مدعومًا بتدفق الثروة والمواهب مما أدى إلى طلب قوي على المكاتب، وارتفاع أسعار المنازل وقصص مثيرة لارتفاع الإيجارات.

تراجع طويل الأمد

وبالمقارنة، عانت هونج كونج من تراجع طويل الأمد في قطاع العقارات، خاصة في قطاع المكاتب، بسبب سنوات من القيود الوبائية، والصعوبات الاقتصادية التي تواجهها الصين وزيادة التوترات الجيوسياسية.

وقال بنجامين تشاو، رئيس أبحاث الأصول الحقيقية في آسيا لدى مورجان ستانلي كابتال انترناشنال (MSCI)، إن نشاط الاستثمار العقاري يمكن استخدامه أيضًا كمقياس لتوقعات الأعمال.

وقال تشاو: "في عام 2023، بدأنا نرى الكثير من أصول هونج كونج يتم تداولها بخسائر مقارنة بالهدف الذي تم الاستحواذ عليها من أجله". "على النقيض من ذلك، فإن الغالبية العظمى من الأصول السنغافورية المتداولة لا تزال تتميز بنمو قوي في رأس المال مقارنة بأسعار الاستحواذ الخاصة بها".

في واحدة من أكبر الصفقات في هونج كونج هذا العام، باع المستلمون جولدن فاينانشال جلوبال سنتر إلى PAGومالبتري انفيستمنتس في عملية بيع متعثرة. وقالت شركة بي أ جي ((PAGو مابلتري(Mapletree ) في بيان في يناير إن الصفقة التي تبلغ قيمتها 5.6 مليار دولار هونج كونج (717 مليون دولار أمريكي) كانت "بخصم كبير على تكلفة الاستبدال". وفي سنغافورة، ترجمت تصفية شركة فريزرز سنتربوينت ترست للاستثمار في تشنجي سيتي بوينت إلى علاوة قدرها 11% على سعر الاستحواذ وعائد خروج بنسبة 4.3% على أساس صافي دخل العقارات، وفقًا للمحللين في شركة سيتي جروب.

ومن حيث حجم الاستثمار، سجلت سنغافورة 7.53 مليار دولار حتى الآن هذا العام، في حين بلغ إجمالي هونج كونج 5.27 مليار دولار.

وقال هنري تشين، رئيس أبحاث منطقة آسيا والمحيط الهادئ في شركةCBRE، إن العدد الأكبر من الصفقات ولكن أحجام المعاملات الأصغر تشير إلى أن المشترين في هونج كونج هم عادةً المستخدمون أنفسهم مقارنة بالمشترين في سنغافورة.

على سبيل المثال، وافقت لجنة الأوراق المالية والعقود الآجلة الشهر الماضي على شراء 12 طابقًا من برج مكاتب بمبلغ 5.4 مليار دولار هونج كونج، في حين ذكرت وسائل الإعلام المحلية أن كنيسة اشترت مسرحًا تاريخيًا.

وفي أحدث صفقة في هونج كونج، اشترت شركة الملابس الرياضية الصينية لي نينج كو (Li Ning Co ) مبنى تجاري في هونج كونجنظير 2.2 مليار دولار هونج كونج، لاستخدامه كمقر رئيسي لها. وقدرت قيمة العقار بحوالي 2.5 مليار دولار هونج كونج من قبل مثمنين مستقلين في وقت سابق من هذا الشهر، وفقًا لبيان للشركة يوم الأحد.

استمرار شراء العقارات التجارية

وقال تشين: "يواصل المستثمرون شراء العقارات التجارية في سنغافورة بالسعر الحالي". "عندما يتعلق الأمر بهونج كونج، يصبح المستثمرون حذرين - ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى اختلال التوازن بين العرض والطلب في الوقت الحاضر والمخاوف بشأن تعافي الصين".

تشترك التوقعات المستقبلية لكلتا المدينتين في شيء واحد: بيئة صعبة لجمع التبرعات وسط ارتفاع أسعار الفائدة. ولا تزال معدلات الرسملة - معدل العائدات المتوقع تحقيقها على العقارات - يتم تداولها بأقل من تكاليف الاقتراض. ويبلغ معدل الرسملة الحالي للمكاتب من الدرجة الأولى في هونج كونج 2.8%، في حين يبلغ معدل الرسملة في سنغافورة 3.75%، وفقًا لأحدث بياناتCBRE. وفي ظل العوائد المحدودة وارتفاع تكاليف الاقتراض، يتطلع المستثمرون إلى تعزيز أصولهم أو الشراء في قطاعات بديلة ذات عوائد أعلى.

وتعاني هونج كونج أيضًا من تباطؤ اقتصادها. ومن المتوقع أن يتم طرح الأصول التي تم الاستيلاء عليها في منطقة اليورو، وخاصة تلك التي كانت مملوكة سابقًا لمطوري البر الرئيسي المتعثرين، في السوق، لكن أي مبيعات قد تعتمد على مقدار استعداد البنوك للإقراض نظرًا لضعف معنويات السوق الحالية وارتفاع نسبة القروض إلى القيمة. النسب، وفقا لشركة سافيلاس.

وقال آلان تشيونغ، المدير التنفيذي للأبحاث في شركة سافيلز سنغافورة، إن سنغافورة قد تجد الراحة في وضعها كملاذ للثروة. وقال إنه سيظل هناك مستوى أساسي من المعاملات القادمة من الأسر الغنية التي تسعى إلى التنويع بعيدا عن الأصول والدول الأكثر خطورة.