الحذر ومخاوف التراجع تسيطر على التمويل العقاري في 2023

لم يكن عام 2022 سهلًا على شركات التمويل العقاري؛ فعلى الرغم من تحقيق نتائج إيجابية على مستوى حجم التمويلات خلال النصف الأول من العام، فإن المتغيرات الاقتصادية المتلاحقة من ارتفاع أسعار الفائدة وزيادة التضخم وتجميد مبادرات البنك المركزي للتمويل العقاري –خاصة لشريحة محدودي الدخل بفائدة 3% رغم عدم وجود قرار رسمي بذلك– ساهمت في سيطرة حالة من الترقب والجمود على قطاع التمويل الذي من المتوقع، وفقًا لآراء الشركات، استمرار تلك الحالة خلال 2023.

وشهد العام الماضي صدور قرارات إيجابية قد تكون عاملًا لتقليل فرص حدوث جمود بقطاع التمويل العقاري، ومن بينها إصدار «الرقابة المالية» قرارًا بزيادة قيمة قسط التمويل العقاري ليصبح 50% من إجمالي دخل طالب التمويل العقاري بدلًا من 35% و40% للفئات ذات الدخول المختلفة.

وفي هذا الصدد تستعرض «أصول مصر» آراء خبراء التمويل العقاري في تأثير هذا القرار على نسبة التمويل العقاري وحقيقة وقف مبادرات البنك المركزي.

أيمن عبدالحميد: ارتفاع الفائدة يؤثر في تراجع حجم التمويل العقاري بنسبة 80%

توقع أيمن عبد الحميد –العضو المنتدب ونائب رئيس مجلس إدارة شركة «التعمير للتمويل العقارى الأولى»– انخفاض حجم التمويل العقاري في عام 2023 بسبب ارتفاع تكلفة التمويل، وبالتالي زيادة حجم الأعباء على العميل الذي سيأخذ التمويل، حيث شهد عام 2022 رفع سعر الفائدة بنسبة 8%، ومن المعروف أن كل 1% زيادة في سعر الفائدة يساهم بزيادة 10% من قيمة التمويل العقاري، فبالتالي زيادة الفائدة خلال 2022 أثرت على ارتفاع العبء في قيمة التمويل العقاري بنسبة 80%.

وأضاف عبد الحميد خلال تصريحات خاصة لـ«أصول مصر» أن هناك خدمات مختلفة للتمويل العقاري، أهمها العملاء الذين يحصلون على تمويل لوحداتهم، وعملاء مبادرات البنك المركزي التي أصبحت حاليًّا تابعة لوزارة الإسكان، وذلك بخلاف عملاء المحافظ العقارية التي يتم شراؤها من المطورين العقاريين.

وأشار إلى أن المحافظ المشتراة ارتفعت خلال 2022 بسبب تخلص المطورين من مديونيات العملاء حين ارتفاع تكلفة التمويل بدلًا من الاقتراض بشكل مباشر، وعلى الجهة الأخرى انخفضت نسبة التمويل العقاري على مستوى تمويل الأفراد ومبادرات البنك المركزي مقارنة بالأعوام السابقة، وذلك ترجع نتيجته إلى ارتفاع أسعار العائد.

وتابع بأنه من التأثيرات على حجم التمويل العقاري الممنوح في الأشهر الأخيرة من 2022 تغيير جهة الولاية لمبادرات البنك المركزي من وزارة المالية والبنك المركزي إلى وزارة الإسكان، مما أحدث تأخيرًا.

وأوضح أيمن عبد الحميد أنه لا يوجد أي تعليمات لوقف مبادرات البنك المركزي للتمويل العقاري، ولكن المتغيرات الأخيرة فرضت تجميدها لحين وضوح الرؤى واستقرار الأوضاع.

وأوضح أن شركة «التعمير للتمويل العقاري» تتوقع تحقيق تمويلات عقارية للعملاء بقيمة 1.6 مليار جنيه خلال 2023، وهي نسبة أقل من المحقق في 2022، حيث بلغت 2.2 مليار جنيه، وذلك نتيجة للمتغيرات الحالية والتحديات التي يشهدها العام وارتفاع تكلفة التمويل.

وأشار إلى أنه من المتوقع ارتفاع أسعار العقارات بنسبة بين 15% و25% على أقل تقدير، وهو أمر سيساهم بالتبعية في تراجع الطلب على العقارات نسبيًّا.

أحمد إمام: قرار زيادة التمويل العقاري ليصبح 50% من إجمالي الدخل سيكون عاملًا إيجابيًّا

وقال أحمد إمام –رئيس مجلس إدارة شركة «أملاك» السابق– إن قرار هيئة الرقابة المالية الخاص بزيادة التمويل العقاري ليصبح 50% من إجمالي دخل طالب التمويل العقاري بدلًا من 35% و40% للفئات ذات الدخول المختلفة، سيؤدي إلى زيادة حجم التمويلات الممنوحة في 2023، وسيحد من تأثير زيادة الفائدة، كما سيؤدي إلى حل هذه الأزمة على المدى الطويل، ولكن لن يكون المؤثر الأساسي على زيادة نسب التمويل العقاري.

وأضاف إمام أنه حدث انخفاض في نسبة التمويل العقاري خلال عام 2022، وهذا الانخفاض يرجع إلى ارتفاع سعر الفائدة وقلة طلب الأفراد على التمويل العقاري، ولكن الطلب لا يقل بالنسبة لشركات التمويل العقاري.

مبادرات البنك المركزي

وأوضح فيما يخص مبادرات الـ3% والـ8% الخاصة بالبنك المركزي أنها لم تتوقف، ولكنها تمر الآن بمرحلة انتقالية، وهي نقلها من البنك المركزي إلى وزارة الإسكان، وهو أمر سيتم تلافي آثاره في وقت لاحق.

«المصرف المتحد»: مبادرات البنك المركزي لم تتوقف بعد

وقال أيمن محمد –رئيس قطاع التمويل العقاري في «المصرف المتحد»– إننا نسير وفقًا لقرارات صندوق الإسكان الاجتماعي ومبادرات البنك المركزي، وإن نسبة التمويل العقاري زادت خلال عام 2022 مقارنة بالأعوام السابقة، موضحًا أن طروحات الدولة ساهمت بشكل كبير في زيادة نسب التمويل العقاري، ومستهدفات الدولة كلها العام السابق كانت تتجه إلى التمويل العقاري، مؤكدًا أنه تم طرح العديد من الوحدات في العديد من المحافظات.

وأضاف رئيس قطاع التمويل العقاري في «المصرف المتحد» أن تلك الطروحات الجديدة أحدثت طفرة كبيرة خلال عام 2022، وسيكون هناك طروحات جديدة أيضًا من الدولة في بدايات عام 2023، خاصة بالإسكان الاجتماعي، سواء «سكن مصر» أو «دار مصر» أو غيرهما، موضحًا أنه تم طرح نحو 850 ألف وحدة حتى شهر نوفمبر 2022.

وتابع بأن مبادرات البنك المركزي لم تتوقف بعد، مؤكدًا أنها ما زالت تعمل في البنوك، و«المصرف المتحد» ما زال يقدمها دعمًا للدولة والبنك المركزي المصري، سواء مبادرة الـ3% أو الـ8%، مشيرًا إلى أن ما يشاع عن توقفها ليس حقيقيًّا، وأن المبادرات كان لها تأثير كبير على نسب التمويل العقاري، والمبادرة الرئيسية الـ3% كانت حلمًا للمصريين بالحصول على شقة بنسبة عائد 3% متناقصة وبقسط مريح على 30 عامًا، واستفاد منها العديد من الشباب والمقبلين على الزواج وأفادت السوق أيضًا، وستستمر في تحقيق نجاح أيضًا في عام 2023.

وأردف بأن «المصرف المتحد» حقق زيادة عن مستهدفاته الموضوعة في عام 2022، وأن حجم التمويل الممنوح للعملاء من البنك بلغ في 2022 مليارين و200 مليون جنيه، بزيادة 200 مليون جنيه عن المستهدف.

وقال إن «المصرف المتحد» يستهدف تحقيق حجم تمويل بقيمة مليارين و900 مليون جنيه في 2023.