أسعار العقارات إلى أين ؟ كبار المطورين يجيبون
يظل التساؤل عن مستقبل أسعار العقارات هو أهم ما يشغل بال العملاء والمستثمرين في العقار، خاصة مع حدوث متغيرات اقتصادية، سواء إيجابية أو سلبية، وبعد ما شهدته السوق على مدار العامين الأخيرين من زيادات سعرية كبرى وغير مسبوقة في العقارات.
وقد كان لارتفاع أسعار الدولار وتراجع العملة المحلية وارتفاع أسعار الخامات وجميع تكاليف التنفيذ دور كبير في الزيادات التي حدثت خلال عامي 2022 و2023، ولكن مع هدوء تلك المتغيرات الاقتصادية هل ستنخفض أسعار العقارات أم ستستمر في الارتفاع؟
ممدوح بدر الدين: الاستقرار السعري يسيطر على السوق حاليًّا.. والطلب يرتكز على سد الاحتياج الحقيقي
قال المهندس ممدوح بدر الدين – رئيس مجلس إدارة شركات «بدر الدين» – إن العقارات في مصر لا تشهد بأي حال انخفاضات سعرية حتى في أوقات الركود، ومن ثم فإن سيناريو الانخفاض غير مطروح حتى وإن حدث تراجع في تكاليف التنفيذ.
وأشار إلى أن الاستقرار السعري هو السيناريو الأقرب في التوقيت الحالي، وذلك مع وصول الارتفاعات خلال العام الماضي إلى صورة غير مسبوقة، وأصبحت لا تتناسب مع إمكانيات الشريحة الكبرى من العملاء.
وأضاف أن أسعار الخامات شهدت تراجعًا مع استقرار سعر الصرف، ولكن في المقابل حدث ارتفاع في الدولار الجمركي، ومن ثم لم يحدث انخفاض ملموس في تكاليف تنفيذ المشروعات.
وتوقع أن تعاود أسعار العقارات الارتفاع بعد فترة زمنية، ولكن الأقرب أن تكون ارتفاعات طبيعية وبصورة أقل من العام الماضي.
ولفت إلى أن الطلب بغرض السكن والاحتياج الحقيقي سيكون المسيطر على القطاع العقاري في الوقت الحالي.
ارتفاع الساحل الشمالي
عمرو سليمان: العقارات في مصر لا تنخفض.. والساحل الشمالي مستمر في الارتفاع
وقال المهندس عمرو سليمان – مؤسس ورئيس مجلس اﻹدارة التنفيذي لشركة «ماونتن فيو» – إن السوق المصرية مليئة بالشركات العقارية التي أصبحت «براند» مميزًا بالشرق الأوسط، وذلك بفضل الابتكار والحرص على التطوير الدائم للمنتج والاطلاع على أحدث التجارب على مستوى العالم، بالإضافة إلى قوة السوق المصرية والطلب الهائل على العقار، سواء بغرض السكن أو الاستثمار.
وأوضح أن الأرقام البيعية التي تحققها السوق العقارية والتي تشهد تزايدًا بصورة سنوية رغم التحديات تؤكد قوة السوق؛ فقد شهد الربع الأول من 2024 مبيعات تفوق الفترة المقارنة في عام 2023.
وأشار إلى أن أسعار العقارات في مصر لا تنخفض، وذلك نظرًا للاحتياج الحقيقي، وعدم قدرة المعروض على سد الطلب، وطبيعة السوق من حيث المتوالية الهندسية لعدد المواليد.
وأضاف أن الساحل الشمالي يشهد تناميًا في مستوى المبيعات بصورة سنوية، وقد حققت الشركات أعلى المبيعات خلال صيف 2023، وهو ما دفع نحو زيادة الأسعار، وحقق المشترون عوائد استثمارية غير مسبوقة، لافتًا إلى أن العام الجاري سيشهد مبيعات أكبر وعوائد مضاعفة، خاصة مع إطلاق كبار مطوري القطاع العقاري مشروعات جديدة، بالإضافة إلى التأثير الإيجابي لمشروع تنمية وتطوير رأس الحكمة الذي يتم تنفيذه بالشراكة بين مصر والإمارات.
وأشار إلى أن العام الماضي شهد إقبالًا من العملاء العرب والخليجيين على الساحل الشمالي، وتغيرت بوصلتهم من السفر إلى الدول الأوروبية إلى السفر إلى مصر، ومن المتوقع استمرار ذلك التوافد خلال العام الجاري.
ياسر زيدان: الأسعار سترتفع.. وحالة الهدوء انتهت
وقال المهندس ياسر زيدان – رئيس مجلس إدارة شركة «القمزي-مصر للاستثمار والتطوير العقاري» – إن أسعار العقارات لن تنخفض، بل ستعاود الارتفاع خلال الفترة المقبلة، وذلك نتيجة للطلب الكبير ونقص المعروض.
وأوضح أن حالة الهدوء النسبي التي نتجت عن استقرار العملة وهدوء الأوضاع، وأيضًا طرح البنوك شهادات ذات فوائد عالية، انتهت وعاد الطلب تدريجيًّا على العقارات السكنية، ومن المتوقع ارتفاعها بنهاية العام الجاري.
ولفت إلى أنه بالنسبة إلى الساحل الشمالي فالوضع مختلف، ويشهد زيادات سعرية كبرى خلال موسم صيف 2024، وذلك للطلب الكبير وتأثير صفقة رأس الحكمة الإيجابي وطرح كبار المطورين مراحل جديدة ومميزة من مشروعاتهم.
التضخم
أيمن عامر: استمرار ارتفاع معدلات التضخم سيؤدي إلى رفع الأسعار
وقال المهندس أيمن عامر – العضو المنتدب لشركة «سوديك» – إن التضخم العالمي وصل إلى 40%، ومن ثم فأسعار مواد البناء في زيادة تصل إلى 40%، وهو ما يؤدي بالتبعية إلى زيادة أسعار العقارات.
وتابع: «إذا استمرت معدلات التضخم في الارتفاع خلال 2025 فإن أسعار العقارات ستشهد أيضًا زيادات».
وأوضح عامر أن زيادة أسعار العقارات خلال السنوات الخمس الأخيرة كانت تتم بصورة تدريجية، والتنامي في المبيعات المحقق من قِبَل الشركات العقارية يدل على استيعاب السوق لتلك الزيادات السعرية بصورة نسبية، بالإضافة إلى إيمان العملاء بأن العقار هو المخزن الآمن للقيمة والأكثر قدرة على مواجهة التضخم.
وليد مختار: الساحل الشمالي المنطقة الواعدة خلال الفترة القادمة.. والاستثمارات العربية ستغير شكل المنطقة
وأضاف المهندس وليد مختار – الرئيس التنفيذي لشركة «إيوان»، وعضو مجلس العقار المصري – أن السوق حاليًّا في حالة ترقب ودراسة لما حدث نتيجة تغير سعر العملة خلال الفترات السابقة، وإننا بحاجة إلى الوقت للتأقلم، لأن الفترة السابقة ازداد بها الشراء بشكل كبير كنوع من التخوف والتحوط ضد العملة.
وأكد أن حدوث انخفاض في الأسعار مستبعد، لأن الزيادات تمت على فترات طويلة، ومن ثم سيكون هناك استقرار في الأسعار، ومن الممكن أن تكون هناك بعض الحوافز التي يقدمها المطورون للتشجيع على الشراء، وهذا متوقع خلال الفترة القادمة.
وليد مختار: نحتاج إلى حلول تشاركية بين الحكومة والمطورين وإلى تَفهُّم من العميل
وأشار إلى أن الساحل الشمالي سيكون المنطقة الواعدة خلال الفترة القادمة بعد صفقة رأس الحكمة، وقد أصبح منطقة جذب كبير للمصريين، خاصة مع حالات التطوير من الدولة للمنطقة وإنشاء مطار دولي بها، وذلك بخلاف أن الاستثمارات الإماراتية ستغير طبيعة المنطقة.
علاء فكري: الطلب الكبير من قِبَل العملاء خلال الأشهر الثمانية الأخيرة دفع الشركات إلى التوسع وطرح مراحل جديدة
وتوقع المهندس علاء فكري – النائب الأول لرئيس لجنة التطوير العقاري بجمعية رجال الأعمال المصريين – أن يشهد عام 2024 استقرارًا سعريًّا في العقارات، وذلك بعد الارتفاعات الكبيرة التي حدثت خلال العام الماضي، فعلى الرغم من حدوث انخفاض لسعر الدولار، ومن ثم نزول أسعار بعض الخامات المستخدمة في البناء، فإن هناك تكاليف أخرى ارتفعت في المقابل، مثل ارتفاع الدولار الجمركي من 31 إلى 50 جنيهًا، بما ساهم في رفع تكلفة الجمارك، بالإضافة إلى ارتفاع تكلفة النقل والقيمة المضافة والطاقة، وكذلك الفوائد البنكية التي تُعَدُّ عنصرًا هامًّا في التكلفة نظرًا لقيام شركات التطوير العقاري بالبيع على فترات سداد طويلة، فقد ارتفعت مؤخرًا بنسبة 6%، وقبل ذلك بأشهر بسيطة بنحو 2%، وقد أثر ذلك في تكلفة التقسيط التي تصل إلى 33% حاليًّا.
وأضاف: «ومن ثم نجد أن هناك توازنًا بين تأثير انخفاض سعر الدولار وبين العوامل الأخرى التي ارتفعت، ونتيجة لذلك سيكون الاستقرار السعري هو السمة الغالبة»، كما توقع فكري حدوث نشاط في الطلب على العقارات خلال الأشهر المقبلة.
وأكد أن حالة الرواج والطلب الكبير من قِبَل العملاء على العقار خلال الأشهر الثمانية الأخيرة كانت دافعًا للشركات العقارية إلى التوسع وطرح مراحل جديدة من مشروعاتها على الرغم من التحديات الاقتصادية الكبرى خلال العام الماضي.
وأشار إلى أن القطاع منذ بداية عام 2023 وحتى شهرَي يناير وفبراير 2024 كان هناك فيه طلب كبير ومتزايد على العقارات، ولكن مع حدوث التعويم خلال مارس الماضي واستقرار العملة مبدئيًّا، وأيضًا طرح شهادات بنكية بفوائد مرتفعة، حدثت حالة من الهدوء في الطلب، وذلك أمر طبيعي ويحدث دائمًا نظرًا لإقبال شريحة كبيرة من أصحاب السيولة المالية والمدخرات على الشهادات ذات الفوائد المرتفعة.
الاستثمار الآمن
ضياء الدين فرج: الطلب المتنامي وثقة العملاء يدفع بسعر العقار
قال ضياء الدين فرج، رئيس مجلس إدارة شركة «هوم تاون للتطوير العقاري»، أن الفترة الماضية شهدت استقرارًا فى سوق العقارات وذلك بعد التأثير الإيجابي لصفقة « رأس الحكمة « وزيادة الموارد الدولارية بالاضافة الي الاجراءات الاقتصادية الاخيرة مثل تحرير سعر الصرف.
واضاف ان تلك الصفقة بالاضافة الى الطلب الضخم سيسهم فى رفع أسعار العقارات بالساحل الشمالي خلال الموسم الصيفي الجاري مشيرًا الى ان العقارات بصورة عامة تحقق عوائد متزايدة بصورة سنوية.
ولفت الى ان اسعار العقارات دائما ماتشهد ارتفاعات بحد ادنى مايعادل معدل التضخم السنوى وهو ماجعلها الاستثمار الاكثر امانا على مدار السنوات الماضية وهو مادفع العملاء للاقبال والثقة بها.
