اشباه المسوقين والمضاربين وفوضي الشائعات بقلم رئيس التحرير بدور إبراهيم
في آخر شهرين من 2023 وأول شهرين من 2024 قبل قرار تعويم الجنيه كان الطلب الكبير السمة الأساسية للقطاع العقاري ، بما عكس ثقة المشترين في العقار كأستثمار آمن.
المضاربين الباحثين عن مكاسب سريعة لايملكون ملاءات مالية لسداد الاقساط وكان هدفهم دفع مقدم حجز وحدة وبيعها بعد أشهر بسيطة لتحقيق عوائد أعلى ولكون تلك الحالة لاتتناسب مع طبيعة الاستثمار بالقطاع العقاري فحدث حالات حرق أسعار مع عجز هؤلاء العملاء عن سداد الاقساط المستحقة فقاموا ببيع الوحدات لعملاء آخرون مع التنازل عن جزء من مقدم الحجز المدفوع والذي أصبح في تلك الحالة أقل من المقدم المحدد من قبل الشركات لنفس المشروعات بما آثار حالة من التساؤلات بالسوق حول حقيقة حدوث انخفاضات سعرية وزادت الشائعات .
وزاد في تلك الفترة الطلب من العملاء الحقيقين الذين يقومون بالشراء بغرض السكن ، والعملاء الذين يلجأون للعقار كأستثمار واللافت ان شريحة المستثمرين أنقسمت الى فئتين الأولي جادين يملكون ملاءات مالية للإلتزام بسداد الأقساط وهم من يقوموا بشراء وحدات واعادة بيعها لتحقيق عوائد بعد فترة لاتقل عن عامين الى 3 أعوام اما الثانية هم المضاربين والتى أنتشرت فى الفترة الآخيرة وكانت السبب وراء حالة البلبلة وفوضي الشائعات التى أثيرت فى السوق رغم كونها لاتتعدي 10 % من المشترين .
التحفيز والترويج لتشغيل الساحل الشمالى - بقلم بدور إبراهيم رئيس تحرير أصول مصر
لم يعد الساحل الشمالي منطقة عادية أو « مصيف موسمي « بل أصبح منطقة عالمية باستثمارات كبري تنافس مناطق أخرى على مستوى العالم من قبل عملاء الخليج العربي . وتضخ الشركات العقارية فى مشروعات بالساحل الشمالي يصل عددها الى 65 مشروعاً استثمارات كبري
فالمضاربين الباحثين عن مكاسب سريعة لايملكون ملاءات مالية لسداد الاقساط وكان هدفهم دفع مقدم حجز وحدة وبيعها بعد أشهر بسيطة لتحقيق عوائد أعلى ولكون تلك الحالة لاتتناسب مع طبيعة الاستثمار بالقطاع العقاري فحدث حالات حرق أسعار مع عجز هؤلاء العملاء عن سداد الاقساط المستحقة فقاموا ببيع الوحدات لعملاء آخرون مع التنازل عن جزء من مقدم الحجز المدفوع والذي أصبح في تلك الحالة أقل من المقدم المحدد من قبل الشركات لنفس المشروعات بما آثار حالة من التساؤلات بالسوق حول حقيقة حدوث انخفاضات سعرية وزادت الشائعات .
بالإضافة الى ذلك هناك عمليات الريسيل والتى أثير حولها ايضاً شائعات حول البيع بأسعار منخفضة وهو أمر لم يحدث ولكن الذي حدث هو علي سبيل المثال من قام بطرح شقة او فيلا مثلا في مايو 2023 بـ 10 ملايين جنيه ,و مع حالة البيع و الطلب الكبير علي شراء العقارات و الزيادة الكبيرة في الاسعار قام بطرحها للبيع بـ 15 مليون جنيه و مع عدم وجود كاش قام بخفض سعرها الى 12 مليون جنيه كاش للإسراع من البيع فهو « لم يخسر « بل حقق مكسب وعائد مميز. و لكن الصورة الذهنية و صلت إلى المهتمين أن هناك مشكلة و انخفاض في الاسعار
وعن أسباب وصول السوق الى تلك الحالة نجد أن السبب الرئيسى هو شركات التطوير العقاري التي منحت اشباه المسوقين صلاحيات مبالغ بها دون مراقبة آساليبهم في البيع ،فنجد الشركات تمنح عمولات مبالغ بها للمسوقين وصلت الي 15٪ بالاضافة الي الحفلات والهدايا الباهظة .
وفي المقابل كانت شركات التسويق الغير جادة سببا في الاضرار بالمطور نفسه وبالقطاع ككل فقاموا بمنح معلومات خاطئة للعملاء حول امكانية اعادة البيع فى فترة بسيطة وتحقيق مكاسب خيالية وذلك لاتمام البيع دون النظر الي جدية العميل .
و هم من كانوا سبباً رئيسياً فى انتشار المضاربين .
وعلى الرغم من تلك الاوضاع فان الشركات العقارية حققت مبيعات كبري خلال 2024 تعد الأعلى فى تاريخها وهو مايعكس قوة السوق العقاري ومقاومته للتحديات ولكن گم يجب إعادة الفلترة و التنظيم الجيد للسوق والقضاء على تلك السلبيات .
فلابد من وضع حلول عاجلة من الدولة لتنظيم القطاع العقاري ووضع ضوابط لعمل المسوقين وآليات رقابية مشددة وعدم السماح لهم بممارسة العمل الا بعد الحصول علي رخص معتمدة واجتياز دورات تدريبية وذلك أسوة بدبي.
وعلى كبار المطورين العقاريين مشاركة خبراتهم للعاملين بالقطاع وتقديم نصائح تسهم فى التغلب على التحديات و رفع خبرات جميع العاملين بالسوق .
كما لابد من تحديد قيم منطقية وعادلة لعمولات المسوقين .
