تتوقع استمرار ارتفاع أسعار العقارات في مصر تحت الضغوط الجيوسياسة والاقتصادية
JLL تطرح توصيات تحوُّط للشركات العقارية ضد التقلبات الاقتصادية
طرحت شركة JLL للاستشارات والاستثمارات العقارية في تقريرها السنوي عن أداء سوق العقارات في القاهرة خلال 2023 توصيات تساعد الشركات على التحوط ضد التقلبات الاقتصادية التي تشهدها مصر.
خفض فترة سداد ثمن الوحدات إلى 5-8 سنوات بدلًا من 15 يسرع تعافي الشركات
وقالت JLL في تقريرها الذي اطلعت عليه «أصول مصر» إن بعض المطورين العقاريين اتجهوا إلى مراجعة خطط السداد الخاصة بهم إلى 5-8 سنوات فقط بعد أن كانت تصل إلى 15 عامًا تقريبًا في السابق.
وتوقعت أن يؤدي هذا التعديل الإستراتيجي إلى تعزيز تعافيها في الفترة المقبلة، وتخفيف مخاطر التأثر بارتفاع أسعار مواد البناء.
وتابعت JLL بأنه من المهم توصل الشركات العقارية أيضًا إلى تدابير توفير التكاليف، مثل شراء مواد البناء بكميات كبيرة وتقديم دفعات مقدمة للمقاولين.
وتوقعت الشركة أن تواصل أسعار العقار الارتفاع في 2024 بعد أن زادت في الربع الأخير من 2023 بنسبة 63% على أساس سنوي.
القطاع العقاري يحتفظ بصلابته
من جهة أخرى أفاد التقرير بأن القطاع العقاري المصري أظهر قوته من خلال إدراك العقبات والاستفادة من نقاط القوة في القطاع، حيث تواصل صناعة العقارات في مصر التكيف وإيجاد فرص للنمو.
وعلى الرغم من التأثير على قطاع العقارات، أظهرت بعض الصناعات نجاحًا؛ فعلى سبيل المثال أظهرت سوق الضيافة والفندقي أداءً رائعًا مع زيادة عدد السياح وإطلاق العديد من المشروعات في القاهرة والمدن المصرية الأخرى، بالإضافة إلى ذلك أظهر القطاع السكني قوته، وهو ما جذب المستثمرين الباحثين عن فرص للحماية من التضخم وانخفاض قيمة العملة.
كما شهد القطاع الإداري أيضًا طلبًا ثابتًا من الشركات التي تبحث عن مساحات مكتبية عالية الجودة، بينما جلبت سوق التجزئة ديناميكية إيجابية للقطاع العقاري على الرغم من مواجهتها تحديات كبيرة، مع نمو العلامات التجارية المحلية للأزياء والأطعمة والمشروبات.
القطاع الإداري
وسلط التقرير الضوء على أن القطاع الإداري بالقاهرة شهد تسليم نحو 136 ألف متر مربع للمكاتب القابلة للإيجار خلال 2023، وبذلك يصل إجمالي مخزون المكاتب إلى نحو مليوني متر مربع.
وتوقع دخول نحو ما يقرب من 570 ألف متر مربع السوق خلال عام 2024، مع تركز غالبية عمليات الإنجاز المقررة داخل العاصمة الإدارية الجديدة، حيث تستعد لتسليم المشروعات في منطقة الأعمال المركزية، تليها مباشرة القاهرة الجديدة والغرب.
3% انخفاض سنوي في متوسط إيجارات المكاتب بالقاهرة في الربع الأخير من 2023
ومن حيث الأداء، انخفض متوسط إيجارات المكاتب على مستوى المدينة بنسبة 3% في الربع الرابع من عام 2023، مقارنة بالفترة نفسها من العام الأسبق 2022، مسجلًا 362 دولارًا أمريكيًّا للمتر المربع سنويًّا، وعلى نفس الأساس ارتفع متوسط معدل الشغور إلى 10% من 8% في الربع الرابع من عام 2023.
القطاع السكني
وفيما يخص القطاع السكني أشار التقرير إلى أن القطاع السكني في القاهرة شهد الانتهاء من نحو 23 ألف وحدة في عام 2023، وهو ما يزيد إجمالي المخزون إلى ما يقرب من 268 ألف وحدة.
33 ألف وحدة سكنية سيتم الانتهاء منها بالقاهرة في 2024
علاوة على ذلك، من المقرر الانتهاء من نحو 33 ألف وحدة في عام 2024، معظمها وحدات سكنية ضمن مشروعات متعددة الاستخدام.
وعلى الرغم من الرياح المعاكسة التي واجهها القطاع السكني طوال عام 2023، فقد أظهرت السوق قوتها من خلال الطلب الكبير الملحوظ على الوحدات السكنية، على الرغم من الارتفاع الكبير في أسعار البيع، ونتيجة لذلك تمكَّن المطورون من تحقيق وضع تدفق نقدي أكثر توازنًا بحسب التقرير.
30% ارتفاع في أسعار الإيجارات في القاهرة الجديدة و25% في 6 أكتوبر
وأضاف أنه تماشيًا مع اتجاهات السوق الأولية، استمر أصحاب العقارات في السوق الثانوية في رفع أسعار البيع السنوية ومعدلات الإيجار، خاصة خلال الربع الرابع من عام 2023، حيث ارتفع معدل الزيادة بشكل ملحوظ مقارنة بالأرباع السابقة، وعلى أساس سنوي ارتفع متوسط أسعار البيع في الربع الرابع من عام 2023 بنسبة 56% و63% في السادس من أكتوبر والقاهرة الجديدة على التوالي.
وخلال نفس الفترة ارتفعت أسعار الإيجارات بنسبة 25% في مدينة 6 أكتوبر، وبنسبة 30% في القاهرة الجديدة، ومن الجدير بالذكر أن متوسط معدل النمو في إيجارات الشقق وأسعار البيع تجاوز قليلًا معدل نمو الفيلات في كلتا المنطقتين، حيث استمرت في جذب الطلب المتزايد.
ومن المتوقع أن تستمر أسعار البيع في القاهرة في مسارها التصاعدي على المدى القصير إلى المتوسط، ويرجع ذلك إلى قيام المقاولين برفع تكاليف البناء بشكل أكبر، ونتيجة لذلك اضطر المطورون إلى تعديل أسعار البيع على الخارطة بدقة لتعويض الخسائر والحفاظ على هوامش الربح الصحية في المستقبل.
سوق التجزئة
2.98 مليون متر مربع مخزون سوق التجزئة في القاهرة.. 83 ألف متر تجزئة تمت إضافتها بالقاهرة خلال 2023
وقالت شركة JLL إن مخزون سوق التجزئة في القاهرة وصل إلى نحو 2.98 مليون متر مربع بعد إطلاق عدد من المشروعات التي تبلغ مساحتها نحو 83 ألف متر مربع فقط.
وتوقعت الشركة الانتهاء من 447 ألف متر مربع من مساحات البيع بالتجزئة خلال عام 2024، ومن المتوقع أن تقع غالبية هذه المشروعات المكتملة في القاهرة الجديدة، وتتكون في المقام الأول من مراكز التسوق المجتمعية، تليها توسعات مراكز التسوق، ومع ذلك، ونظرًا لظروف السوق الحالية للقطاع، نتوقع المزيد من التأخير في إنجاز المشروعات.
ومن حيث الأداء، ظل متوسط أسعار الإيجارات في مراكز التسوق الرئيسية والثانوية مستقرًّا على أساس ربع سنوي في الربع الرابع، وارتفع سنويًّا بنسبة 11% و9% لكلا القطاعين على التوالي، وفي الوقت نفسه انخفض متوسط معدل الشواغر بشكل طفيف من 10% في الربع الرابع من عام 2022 إلى 9% في الربع الرابع من عام 2023.
القطاع الفندقي
وعلى صعيد القطاع الفندقي أفاد التقرير بأنه تمت إضافة نحو 250 غرفة إلى مخزون فنادق القاهرة في عام 2023، مع إضافة Hilton’s Waldorf Astoria Heliopolis hotel التابع لشركة «هيلتون» في الربع الأخير من العام السابق 2023، وبذلك يصل إجمالي مخزون الفنادق إلى نحو 28000 غرفة، وبالنظر إلى المستقبل، من المتوقع تسليم أكثر من 1500 غرفة طوال عام 2024، معظمها لفنادق 4 و5 نجوم.
70% معدلات الإشغال بفنادق القاهرة في 2023
وسجل معدل الإشغال على مستوى المدينة 70% حتى نوفمبر 2023، وهو ما يعكس زيادة سنوية تبلغ نحو 100 نقطة أساس، ومع ذلك حدث خلال الفترة نفسها انخفاض بنسبة 7% تقريبًا في متوسط الأسعار اليومية، وانخفاض بنسبة 6% في الإيرادات لكل غرفة متاحة.
ومع ذلك حافظ قطاع الفنادق في القاهرة على زخم إيجابي إلى حد كبير خلال العام الماضي، وهو ما انعكس بشكل رئيسي في العدد المذهل من السياح الوافدين، وبالفعل – وفقًا لوزارة السياحة – سجلت مصر نحو 13.9 مليون سائح وافد خلال الفترة من يناير إلى أكتوبر 2023، بزيادة بنحو 36% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
ويُعَدُّ معدل النمو هذا أعلى بنحو 8 مرات من معدل السياحة العالمية الذي سجلته منظمة السياحة العالمية عند 4.5%.
علاوة على ذلك، أشارت الوزارة إلى أن أكتوبر 2023 شهد ثاني أكبر عدد من السياح الوافدين إلى مصر منذ أكتوبر 2010، حيث استقبل نحو 1.3 مليون سائح، بزيادة 8% مقارنة بأكتوبر 2022.
